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Ein nachträglicher Balkon braucht fast immer eine Baugenehmigung und in der Eigentümergemeinschaft einen Beschluss nach § 20 WEG, die Kosten trägst du dann allein. Ein Alu-Anbaubalkon mit 3,0 × 1,5 m kostet laut Hersteller rund 14.800 Euro inklusive Tür, Statik und Bauantrag. Beim Flip lohnt sich das nur, wenn der regionale Preisaufschlag für Balkone deutlich über dem Schnitt von rund 6 % liegt.

Ein Dachausbau lohnt sich, wenn genug anrechenbare Wohnfläche entsteht und die Kosten pro neuem Quadratmeter klar unter dem Verkaufspreis liegen. Flächen unter 1 m Höhe zählen nach WoFlV nicht, zwischen 1 und 2 m nur zur Hälfte. Vor dem Kauf klärst du Baurecht, WEG-Beschluss, Zustand des Dachstuhls und die Dämmvorgaben des GModG.

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernimmst du den Mietvertrag nach § 566 BGB vollständig, kündigen darfst du nur mit berechtigtem Interesse und nach Fristen von drei bis neun Monaten. Sanieren und leer verkaufen geht erst, wenn die Mietpartei freiwillig auszieht. Ein Flip wird daraus nur, wenn der Auszug vor dem Notartermin schriftlich feststeht.

Beim Flip ist die Grunderwerbsteuer nicht als laufende Ausgabe absetzbar. Sie gehört zu den Anschaffungskosten und mindert deinen Gewinn erst beim Verkauf, sowohl im privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG als auch im gewerblichen Grundstückshandel. Fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG), und mit dem Kaufpreis für bewegliches Inventar kannst du die Bemessungsgrundlage senken.

Ein zusätzliches Zimmer hebt den Wert, wenn es mindestens etwa 10 m² groß ist, einen eigenen Zugang vom Flur und ein Fenster hat und die Wohnung dadurch in eine gefragtere Zimmerklasse rutscht, typisch von 2 auf 3 Zimmer. Der Umbau mit Trockenbauwand, Tür, Elektro und Heizkörper kostet meist 4.000 bis 9.000 Euro. Ob sich das rechnet, zeigen die Preise je m² für 2- und 3-Zimmer-Wohnungen in deiner Lage.

Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, NRW, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei einem Flip mit 180.000 Euro Kaufpreis kostet sie dich 6.300 bis 11.700 Euro und damit 15 bis 27 % des Gewinns vor Steuern. Die Bank finanziert sie meist nicht mit, du zahlst sie aus Eigenkapital.

Wer eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch kauft, übernimmt das Recht samt Grundbucheintrag und kann weder einziehen noch vermieten noch frei sanieren. Für einen Flip funktioniert das nur bei einem sehr hohen Abschlag, in unserem Rechenbeispiel von rund 40 % auf den unbelasteten Wert. Der Preis steigt erst, wenn die Restlaufzeit des Rechts sinkt, und die lässt sich nicht planen.

Bei der Sanierung entscheidet die Lage von Fallrohr und Steigleitung, was Sanitär kostet: Je näher WC, Dusche und Küche an den bestehenden Anschlüssen bleiben, desto günstiger. Bleileitungen müssen nach § 17 TrinkwV seit dem 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein, verzinkte Stahlrohre tauschen wir bei einer Kernsanierung grundsätzlich mit aus.

Ein Grundbuchauszug besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Vorkaufsrecht, Abteilung III die Grundpfandrechte. Vor dem Ankauf prüfst du vor allem Abteilung II, denn diese Rechte bleiben nach dem Verkauf meist bestehen.

Fix and Flip bedeutet, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen, zu modernisieren und innerhalb von meist 8 bis 15 Monaten mit Gewinn weiterzuverkaufen. Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Haltekosten und Verkaufskosten. In unserem Rechenbeispiel bleiben 31.111 Euro vor Steuern, bei 10 % weniger Verkaufspreis nur noch 1.700 Euro.

Für die meisten Flips passt ein variabel verzinstes Bankdarlehen ohne Tilgung auf den Kaufpreis, kombiniert mit Eigenkapital oder einem Privatdarlehen für Nebenkosten und Sanierung. Ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung hat zwar den niedrigsten Zins, wird durch die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf aber oft zur teuersten Lösung. Mezzanine-Kapital und Crowdfunding kosten deutlich mehr und lohnen sich eher bei größeren Projekten.

Eine nichttragende Wand kannst du meist ohne Genehmigung für 1.000 bis 2.500 Euro öffnen lassen. Bei einer tragenden Wand brauchst du immer eine Statik, einen Stahlträger mit Brandschutzverkleidung und in einer Eigentumswohnung einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, in Summe oft 5.000 bis 9.000 Euro. In Bayern ist die Änderung tragender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden verfahrensfrei, andere Länder regeln das teils strenger.

Die Spekulationssteuer ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf. Du rechnest Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten samt Nebenkosten und Sanierung, wobei bereits genutzte Abschreibungen die Anschaffungskosten mindern. Auf den Gewinn zahlst du deinen persönlichen Steuersatz, 2026 ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen 42 %.

Seit Ende Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen, neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen, und das Betriebsverbot für alte Heizkessel wurde gestrichen. Eine gesetzliche Pflicht zum Tausch vor dem Verkauf gibt es damit in aller Regel nicht. Ob sich der Tausch beim Flip lohnt, entscheidet die Rechnung aus Kosten, Preisabschlag der Käuferseite und zusätzlicher Bauzeit.

Den Verkaufspreis nach der Sanierung leitest du aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen sanierter Vergleichsobjekte ab, etwa aus Immobilienrichtwerten oder Auskünften des Gutachterausschusses. Der Bodenrichtwert dient bei Häusern als Plausibilitätsprüfung und Untergrenze, bei Wohnungen spielt er kaum eine Rolle. Portalangebote nutzt du nur mit Abschlag als dritte Datenquelle.

Vor dem Verkauf lohnt sich eine bessere Energieklasse vor allem beim Haus, wenn günstige Maßnahmen wie Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke die Klasse um eine bis zwei Stufen heben. Bei Eigentumswohnungen hängt die Klasse am ganzen Gebäude, dort hast du als einzelne Eigentümerin oder einzelner Eigentümer kaum Hebel. Damit die Verbesserung im Exposé steht, brauchst du nach den Arbeiten einen neuen Bedarfsausweis.

Für die Sanierungsphase eines Flips brauchst du in der Regel drei Bausteine: eine Gebäudeversicherung, die Leerstand und Umbau kennt, eine Bauherrenhaftpflicht für Schäden an Dritten und bei größeren Umbauten eine Bauleistungsversicherung. Zusammen kosten sie für eine Sanierung mit 80.000 Euro Bausumme meist zwischen 600 und 1.500 Euro. Abschluss und Anpassung erledigst du vor dem Besitzübergang und vor dem ersten Gewerk.

Flips rechnen sich 2026 vor allem in Großstädten außerhalb der Top-7-Metropolen und in wachsenden Mittelstädten, wo sanierte Wohnungen mindestens 1.000 Euro pro Quadratmeter mehr erzielen als unsanierte. In sehr günstigen ländlichen Regionen fressen die Sanierungskosten den Preisabstand auf. Prüfe für jeden Markt Preisabstand, Käufergruppen, Leerstand und Grunderwerbsteuer.

Beim Haus-Flip rechnet sich meist ein gründlicher Anstrich mit Putzausbesserung, der bei einem Einfamilienhaus mit Gerüst etwa 9.000 bis 16.000 Euro kostet. Neuer Putz oder eine Außendämmung lohnen sich nur bei echten Schäden oder wenn die Energieklasse den Käuferkreis spürbar einschränkt. Die Fassade wirkt vor allem auf den ersten Eindruck im Inserat und bei der Anfahrt, weniger auf das Bankgutachten.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einer Privatperson als Käufer gilt seit Dezember 2020 das Teilungsprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte, und bei Doppeltätigkeit zahlen beide Seiten gleich viel. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Käufe durch Unternehmen oder eine GmbH ist die Verteilung frei verhandelbar. Als Flipper bist du beim Ankauf oft außerhalb dieses Schutzes, beim Verkauf an Privatleute aber daran gebunden.

Plane die Elektrik Raum für Raum anhand der späteren Möblierung, bevor der Elektrobetrieb ein Angebot schreibt. Als Untergrenze dient Ausstattungswert 1 der RAL-RG 678, für den Verkauf setzen wir in Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer einige Steckdosen mehr. Eine komplette Neuinstallation in einer 72-m²-Wohnung kostet 2026 rund 8.000 bis 10.000 Euro brutto.

Flips werden meist mit einem variabel verzinsten Darlehen ohne laufende Tilgung finanziert, das beim Verkauf in einer Summe abgelöst wird. Weil kein gebundener Sollzins vereinbart ist, darf die Bank nach § 502 BGB keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Im Herbst 2026 liegen solche Darlehen meist bei 5 bis 6 % Zins plus rund 1 % Bearbeitungsgebühr.

Ein neues Bad mit 5 bis 7 m² kostet beim Flip etwa 9.000 bis 13.000 Euro in einfacher, 14.000 bis 20.000 Euro in mittlerer und 22.000 bis 35.000 Euro in gehobener Ausstattung. Welches Niveau sich rechnet, hängt von der Käufergruppe ab: Kapitalanleger zahlen für Design kaum Aufschlag, Selbstnutzende in guten Lagen schon.

Jedes Gebäude, das vor November 1993 errichtet wurde, gilt als asbestverdächtig, typisch sind Floor-Flex-Platten, schwarzer Bodenkleber, Fliesenkleber und Spachtelmassen. Sicherheit bringt nur eine Laborprobe. Die Entfernung durch einen Fachbetrieb kostet 2026 etwa 60 bis 130 Euro pro m² bei Bodenbelägen und 100 bis 200 Euro pro m² bei Putz, Spachtel und Fliesenkleber.

Für die meisten Flip-Wohnungen ist eine bodengleich geflieste Dusche oder eine flache Duschwanne mit mindestens 90 x 120 cm, einer klaren ESG-Glaswand mit 8 bis 10 mm und einem Aufputz-Thermostat die beste Wahl. Bodengleich lohnt sich, wenn der Estrich genug Aufbauhöhe für Gefälle und Ablauf hergibt. Fehlt sie, ist ein gefliestes Podest oft die sauberere Lösung als eine Standardwanne.

Haltekosten sind Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Versorgung im Leerstand, die bis zum Verkauf jeden Monat anfallen. Bei einer finanzierten Wohnung um 230.000 Euro sind das rund 1.500 Euro monatlich, über acht Monate mit Bearbeitungsgebühr knapp 15.000 Euro. Jeder zusätzliche Monat Bauzeit oder Vermarktung kostet dich diesen Betrag erneut.

Für eine Wohnung rechnest du 2026 mit etwa 150 bis 300 Euro pro m² für eine optische Auffrischung, 400 bis 650 Euro für eine Standardsanierung mit Bad, 700 bis 1.000 Euro, wenn Elektrik und Leitungen neu kommen, und 1.100 bis 1.600 Euro für eine Kernsanierung. Die Werte gelten für die Vergabe an Fachbetriebe ohne Eigenleistung. Kleine Wohnungen liegen pro m² am oberen Rand, weil Bad und Elektroverteilung fast gleich viel kosten wie in großen.

Banken prüfen bei einer Flip-Finanzierung vor allem, ob du Zinsen und laufende Kosten auch dann tragen kannst, wenn der Verkauf sich verzögert. Dazu kommen Schufa, Vermögen, Beschäftigung und das Objekt selbst. Seit März 2026 gilt ein neuer Schufa-Score von 100 bis 999 Punkten, bei dem Kreditanfragen von Banken nicht mehr in den Score einfließen.

Beim Verkauf an Selbstnutzende in mittleren und guten Lagen lohnt sich Eichenparkett in den Wohnräumen, verlegt meist für 75 bis 110 Euro je m². Für Wohnungen, die an Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger gehen, reicht verklebtes Vinyl für 45 bis 65 Euro je m². Bad, Gäste-WC und oft der Flur bekommen in beiden Fällen Feinsteinzeug.

Eine voll möblierte Wohnung mit 60 bis 80 m² zu entrümpeln kostet beim Dienstleister 2026 meist 3.000 bis 5.500 Euro, in Eigenleistung mit Containern etwa 700 bis 1.500 Euro plus zwei bis drei Arbeitstage. Die Entkernung von Böden, Tapeten, Küche und Fliesen kommt als eigener Posten hinzu.

Eine komplette Erneuerung der Elektrik kostet in einer Altbauwohnung 2026 meist 85 bis 140 Euro je m² Wohnfläche, ein neuer Zählerschrank kommt mit 1.500 bis 4.500 Euro dazu. Nötig ist sie in der Regel, wenn die Leitungen nur zwei Adern ohne Schutzleiter haben, Schraubsicherungen verbaut sind oder ein Fehlerstromschutzschalter fehlt. Der Elektrobetrieb kommt zweimal auf die Baustelle: zur Rohinstallation nach dem Abbruch und zur Feininstallation nach dem Maler.

Bei einer Zwangsversteigerung bietest du im Termin am Amtsgericht, hinterlegst 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit und wirst mit dem Zuschlag Eigentümerin oder Eigentümer, ohne Notar und ohne Gewährleistung. Unter 50 % des Verkehrswerts gibt es im ersten Termin keinen Zuschlag, unter 70 % kann eine Gläubigerin oder ein Gläubiger ihn verhindern. Für einen Flip rechnest du dein Gebotslimit vorher rückwärts aus dem Verkaufspreis und planst einen Puffer für den unbekannten Innenzustand ein.

Beim Verkauf sanierter Wohnungen fallen vor allem fleckige Wandflächen, Schatten im Streiflicht, Haarrisse, unsaubere Acrylfugen und überstrichene Steckdosen oder Beschläge auf. Für normale Bestandswohnungen reicht ein feinkörniger Reibeputz mit Armierungsgewebe in Q2 oder Q3, eine Q4-Spachtelung lohnt sich meist erst im gehobenen Segment.

Der beste Verkaufszeitpunkt ist meist direkt nach Fertigstellung, weil jeder Monat Warten Zinsen, Hausgeld und Grundsteuer kostet. Saisonfenster im Frühjahr und frühen Herbst verkürzen die Vermarktung, rechtfertigen aber selten monatelangen Leerstand. Steuerlich zählt für private Verkäufe die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG und das Jahr, in dem der Kaufpreis eingeht.

Für einen Flip brauchst du mindestens so viel Eigenkapital, dass du Kaufnebenkosten und eine Reserve für Haltekosten selbst zahlen kannst, je nach Bank auch einen Teil der Sanierung. Bei einer Wohnung für 200.000 Euro mit 45.000 Euro Sanierung liegt der Bedarf in Bayern zwischen rund 32.000 und 75.000 Euro. Fehlt das Geld, können starke Bonität, ein Bürge oder ein Investor die Lücke schließen.

Handwerkerkosten für ein Flip-Objekt mindern den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf, und zwar vollständig statt mit 20 Prozent wie beim Handwerkerbonus. Den Bonus nach § 35a EStG gibt es nur für den eigenen Haushalt, für ein Verkaufsobjekt also in der Regel nicht. Wer gewerblich handelt, muss zusätzlich die Bauabzugsteuer nach § 48 EStG beachten.

Beim Verkauf einer sanierten Immobilie haftest du für Mängel am Gebäude bis zu fünf Jahre ab Übergabe nach § 438 BGB. Ein pauschaler Haftungsausschluss deckt meist die Altsubstanz, für eigene Sanierungsarbeiten hält er nach der Rechtsprechung oft nicht. Weil die Handwerkerhaftung schon mit der Abnahme beginnt, bleibt eine Lücke von einigen Monaten, die du vertraglich schließen solltest.

Ein Privatverkauf ohne Makler spart bei einer Wohnung für 340.000 Euro rund 12.000 Euro Verkäuferprovision, kostet aber etwa 1.000 bis 2.000 Euro für Fotos, Inserate und Unterlagen sowie 25 bis 40 Stunden eigene Zeit. Er lohnt sich vor allem bei gefragten Lagen, realistischem Preis und vollständigen Unterlagen. Ohne Makler übernimmst du Preisfindung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die Abstimmung mit dem Notariat selbst.

Die meisten Wohnungen, die monatelang online stehen, sind für die heutige Finanzierbarkeit zu teuer angesetzt oder bieten nicht die Qualität, die ihr Preis verspricht. Dazu kommen Objektbremsen wie schlechte Energieklassen, anstehende Sonderumlagen oder schwache Inserate. Gut bepreiste Wohnungen verschwinden oft nach wenigen Wochen von den Portalen und fallen deshalb kaum auf.

Beim Wiederverkauf lohnen sich vor allem Bad, Boden, Küche, frische Wände, Licht und eine erneuerte Elektrik, weil Käuferinnen und Käufer diese Punkte sehen oder gezielt prüfen. In einer 70-m²-Wohnung kosten sie zusammen meist 35.000 bis 50.000 Euro. Fassadendämmung, neue Heizung und Luxusausstattung bringen beim schnellen Verkauf selten mehr zurück, als sie kosten.

Die größten Risiken beim Fix and Flip sind versteckte Mängel beim Ankauf, steigende Sanierungskosten, Bauverzug, ein sinkender Verkaufspreis und fehlende Liquidität. Absichern lassen sie sich mit gründlicher Objektprüfung, 10 bis 15 % Kostenreserve, einem Stresstest der Kalkulation und einem Plan B für den Fall, dass der Verkauf stockt. Ein Deal sollte jedes Einzelrisiko mit Gewinn überstehen.

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, muss einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach dem Kaufvertrag an die Käuferseite übergeben. In kommerziellen Inseraten sind fünf Kennwerte aus dem Ausweis Pflicht, Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden. Ab Januar 2027 werden neue Ausweise digital ausgestellt, und die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler entfällt.

Bei Eigentumswohnungen mit Energieklasse G oder H sollte der Kaufpreis in der Regel 20 bis 30 % unter dem einer vergleichbaren Wohnung mit Klasse D liegen. Der Abschlag setzt sich aus dem niedrigeren Verkaufspreis, deinem Anteil an künftigen Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft, längeren Haltekosten und einem höheren Risikoaufschlag zusammen. Wer nur den Preisunterschied am Ende ansetzt, kauft zu teuer.

Für Wohnungen, die an Selbstnutzende verkauft werden, ist vollflächig verklebtes Parkett meist die bessere Wahl, weil es fester und leiser wirkt, Wärme besser leitet und ohne Übergänge durch mehrere Räume laufen kann. Das Verkleben kostet etwa 15 bis 25 Euro pro m² mehr, schwimmend reicht bei einfachen Mietwohnungen, knappem Zeitplan oder ungeeignetem Untergrund.

Den Verkaufspreis einer sanierten Immobilie leitest du aus Vergleichsangeboten, dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses und bei Häusern dem Bodenrichtwert ab und setzt das Inserat 3 bis 5 % über deinem Mindestpreis an. Als Verkäuferin oder Verkäufer trägst du meist nur Maklerprovision, Grundschuldlöschung und Vermarktungskosten, zusammen rund 3 bis 5 % des Preises. Vom Notartermin bis zum Geldeingang vergehen typischerweise vier bis acht Wochen.

Nach den verfügbaren Daten nein: Ein Flip verändert die Zahl der Wohnungen nicht und bringt sanierungsbedürftige oder leerstehende Wohnungen zurück in Nutzung. Der Mehrpreis besteht überwiegend aus Sanierungs- und Nebenkosten, der Gewinn liegt typischerweise bei 5 bis 10 % des Verkaufspreises. Berechtigt ist der Einwand, dass unsanierte Einstiegswohnungen für Selbstrenovierer seltener werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsschaden der Bank, wenn du ein Darlehen mit festem Zins vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst. Sie ergibt sich aus Restschuld, Restlaufzeit und dem Abstand zwischen deinem Vertragszins und dem heutigen Wiederanlagezins, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten. Beim Flip vermeidest du sie mit einem variabel verzinsten Darlehen, das du laut BGB jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen kannst.

Beim gewerblichen Flip gibt es keine Gebäude-AfA, weil die Objekte zum Umlaufvermögen gehören. Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung mindern den Gewinn erst im Jahr des Verkaufs. Wer privat vermietet und innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss die abgezogene AfA nach § 23 Absatz 3 EStG dem Veräußerungsgewinn wieder hinzurechnen.

Die häufigsten Kalkulationsfehler beim ersten Flip sind ein zu hoher Verkaufspreis aus Inseraten, unvollständige Kaufnebenkosten, pauschal geschätzte Sanierungskosten ohne Reserve sowie fehlende Haltekosten, Verkaufskosten und Steuern. Zusammen können diese Lücken aus einem scheinbaren Gewinn von fast 70.000 Euro einen Verlust machen. Eine feste Vorlage mit allen Posten und ein Verkaufspreis aus tatsächlich bezahlten Vergleichspreisen verhindern das.

Ein Fix-and-Flip-Deal läuft in sieben Etappen ab: Suche, Kalkulation, Finanzierung, Notar und Übergabe, Sanierung, Vermarktung und Verkauf beim Notar. Bei einer Wohnung dauert das meist fünf bis neun Monate. Über den Gewinn entscheiden vor allem der Einkaufspreis und ein realistisch angesetzter Verkaufspreis.

In der Schweiz zahlst du auf den Gewinn aus einem Flip die kantonale Grundstückgewinnsteuer, bei kurzer Besitzdauer mit Zuschlag, im Kanton Zürich plus 50 % unter einem Jahr und plus 25 % unter zwei Jahren. Gewerbsmäßige Händler zahlen zusätzlich direkte Bundessteuer und AHV-Beiträge. Wer keinen Wohnsitz in der Schweiz hat, darf wegen der Lex Koller in der Regel keine Wohnungen zum Weiterverkauf kaufen.

Für die ersten Flips sollte das Objekt höchstens 30 bis 50 Kilometer oder etwa 45 Minuten Fahrzeit entfernt liegen. Während eines Projekts kommen 40 bis 50 Fahrten zusammen, bei 150 Kilometern kostet das schnell über 10.000 Euro an Fahrt und Zeit. Weiter entfernte Objekte lohnen sich erst mit einer verlässlichen Bauleitung vor Ort.

Für den Umbau einer Gewerbefläche zur Wohnung brauchst du meist eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung und in einer Eigentümergemeinschaft die Zustimmung aller zur geänderten Teilungserklärung. Rechne mit 800 bis 1.500 Euro pro m² für Planung und Umbau. Ein Flip lohnt sich, wenn die Fläche mindestens 30 % unter dem Preis einer vergleichbaren unsanierten Wohnung eingekauft wird.

Der Beleihungsauslauf ist das Darlehen geteilt durch den Beleihungswert, den die Bank meist 10 bis 20 % unter dem Marktwert ansetzt. Bei einem Flip bewertet die Bank in der Regel den unsanierten Ist-Zustand, deshalb liegt der Auslauf schnell über 100 %. Üblich ist, dass die Bank den Kaufpreis finanziert und du Kaufnebenkosten und Sanierung aus Eigenkapital trägst oder zusätzliche Sicherheiten stellst.

Beim Sanierungsobjekt verhandelst du mit belegten Kosten: Du listest die Mängel aus der Besichtigung mit Kostenansatz auf und leitest daraus ein schriftliches Angebot ab, das unter deinem Maximalpreis liegt. Danach fasst du in festen Abständen nach, oft über mehrere Monate. Neben dem Preis kannst du über Übergabetermin, Räumung und schnelle Finanzierungszusage verhandeln.

Bei der Besichtigung eines Sanierungsobjekts prüfst du in dieser Reihenfolge: Gemeinschaftseigentum und Gebäudehülle, Feuchtigkeit, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, Heizung, mögliche Schadstoffe und tragende Bauteile. Jeden Befund ordnest du als Ausschlussgrund, kalkulierbaren Kostenpunkt oder Kosmetik ein. Mit Feuchtemessgerät, Laser und Taschenlampe schaffst du das in 45 bis 60 Minuten.

Bei einer sanierten Eigentumswohnung bleiben realistisch 25.000 bis 60.000 Euro vor Steuern, das sind 10 bis 18 % des Verkaufspreises. Kaufe nur, wenn die Planrechnung mindestens 10 % Marge bei Wohnungen und 15 % bei Häusern zeigt. Schon 5 % weniger Verkaufspreis, 15 % höhere Baukosten und drei Monate Verzug können einen Großteil des Gewinns aufzehren.

Bei Innentüren reicht im Flip meist ein neues Türblatt in der vorhandenen, frisch lackierten Stahlzarge, sauber eingestellt und mit einheitlichen Drückern, für etwa 300 bis 450 Euro pro Tür. An Türschwellen wirken ein bündiger Korkstreifen oder ein durchgehend verklebter Boden deutlich hochwertiger als ein aufgeschraubtes Aluprofil.

Private Gewinne aus einem Flip versteuerst du in Österreich mit 30 % Immobilienertragsteuer, eine Spekulationsfrist gibt es nicht und Kreditzinsen sind nicht abziehbar. Wer planmäßig mehrere Objekte saniert und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler und zahlt den progressiven Tarif plus Sozialversicherung, in einer GmbH 23 % Körperschaftsteuer. Beim Kauf fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Grundbuchgebühr an.

Die meisten Annahmen über Fix and Flip sind übertrieben oder falsch: Steuern fallen nur auf den Gewinn an, handwerkliches Können ist keine Voraussetzung und Objekte findet man überwiegend online. Berechtigt sind zwei Punkte: Ein Flip ist aktive Projektarbeit, und ohne genaue Kalkulation droht ein Verlust.

Den maximalen Kaufpreis rechnest du vom Verkaufspreis nach der Sanierung rückwärts: Du ziehst Zielgewinn, Verkaufskosten, Sanierung samt Puffer und Haltekosten ab. Den Restbetrag teilst du durch 1 plus die Kaufnebenkostenquote, in Bayern mit Makler also etwa durch 1,087. Das Ergebnis ist die Obergrenze für dein Gebot, dein erstes Angebot liegt darunter.

Als Privatperson kannst du ohne Gewerbeanmeldung Immobilien kaufen, sanieren und verkaufen und zahlst auf den Gewinn nur deine persönliche Einkommensteuer nach § 23 EStG. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft oder erkennbar planmäßig handelt, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann werden in der Regel alle Verkäufe rückwirkend gewerblich besteuert.

Ein Flip neben einer Vollzeitstelle braucht im Schnitt fünf bis acht Stunden pro Woche, über das ganze Projekt rund 170 bis 200 Stunden. Voraussetzung ist, dass Fachbetriebe die Ausführung übernehmen und du fünf bis sieben Urlaubstage für Notar, Bank und Baustellentermine einplanst. Den Job solltest du behalten, weil er die Grundlage der Finanzierung ist.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert eines Hauses aus Bodenwert und Herstellungskosten, gekürzt um die Alterung und angepasst mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Beim Flip zeigt es dir, wie viel Substanz du einkaufst und wie stark eine Modernisierung die Restnutzungsdauer und damit den Wert anhebt. Den Verkaufspreis liefert es nicht, dafür brauchst du Vergleichswerte sanierter Häuser.

Ein Generalunternehmer kostet bei einer Wohnungssanierung meist 15 bis 30 % mehr als die Summe der Einzelgewerke, liefert dafür einen Vertragspartner, eine Gewährleistung und oft eine kürzere Bauzeit. Die Einzelvergabe lohnt sich, wenn du zehn bis zwölf Stunden pro Woche für Koordination hast und deine Zeit weniger wert ist als der eingesparte Aufschlag geteilt durch die Koordinationsstunden. In unserem Rechenbeispiel liegt diese Schwelle bei rund 70 Euro pro Stunde.

Für die Standortwahl beim Flip zählt der marktaktive Leerstand, der Ende 2024 bundesweit bei 2,2 % lag, in Großstädten bei 1,2 % und in schrumpfenden Regionen bei 6,9 %. Unter etwa 2 % ist ausreichend Nachfrage vorhanden, ab etwa 5 % solltest du mit deutlich längerer Vermarktung und Preisnachlässen rechnen. Die Zensusquote von 4,3 % enthält auch langfristig leere und unbewohnbare Wohnungen und eignet sich deshalb nur als Ergänzung.

Für Fix and Flip reicht ein Startset aus Portal-Suchaufträgen, einer Erweiterung mit Preishistorie, Marktdaten vom Gutachterausschuss, einem Kalkulationstool, einem Pipeline-Board und Lasermessgerät, Feuchtigkeitsmesser und Schlüsselbox. Mit kostenlosen Varianten bleibst du im ersten Jahr unter 150 Euro. Wichtig ist, dass jedes Werkzeug einen festen Platz im Ablauf von Suche bis Verkauf hat.

Für eine sanierte Wohnung mit 70 bis 80 m² kostet ein durchdachtes Lichtkonzept mit Spots, indirekten LED-Linien und dimmbaren Netzteilen etwa 2.500 bis 5.500 Euro. Am meisten Wirkung bringen eine indirekte Lichtlinie im Flur oder Wohnbereich, warmweißes Licht um 3.000 Kelvin und getrennt schaltbare Lichtgruppen.

Beim Verkauf schützen dich vor allem die Übergabe erst nach vollständiger Zahlung, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Käuferseite und eine eng begrenzte Belastungsvollmacht. Bei sanierten Objekten gehören eine Baubeschreibung und offengelegte Mängel in den Vertrag. Bei Eigentumswohnungen braucht es klare Stichtage für Hausgeld und Sonderumlagen.

Kapitalgeber für einen Flip findest du am ehesten im eigenen Umfeld und im Netzwerk aktiver Flipper, und zwar erst dann, wenn du ein durchgerechnetes Objekt vorlegen kannst. Üblich sind ein Privatdarlehen mit festem Zins von etwa 5 bis 8 % im Jahr, eine Gewinnbeteiligung oder eine gemeinsame Gesellschaft. Wer öffentlich bei vielen Personen Geld einsammelt, kann unter die Erlaubnispflicht des Kreditwesengesetzes oder die Prospektpflicht des Vermögensanlagengesetzes fallen.

Für den ersten Flip ist eine Eigentumswohnung zwischen 55 und 90 m² meist besser geeignet als ein Haus. Sie braucht weniger Eigenkapital, die Sanierung ist kürzer und mehr Käufergruppen kommen infrage. Ein Haus lohnt sich, wenn der Einkaufspreis mindestens 25 % unter sanierten Vergleichsobjekten liegt und du eine Reserve von 15 % der Sanierungskosten hast.

Banken finanzieren ein Erbbaurecht nur, wenn die Restlaufzeit deutlich über der Darlehenslaufzeit liegt und der Grundstückseigentümer der Belastung zustimmt, und sie setzen einen niedrigeren Beleihungswert an. Käuferinnen und Käufer zahlen zusätzlich zur Rate den Erbbauzins und meiden kurze Restlaufzeiten, deshalb dauert der Verkauf länger. Für einen Flip lohnt sich ein Erbbaurecht nur mit langer Restlaufzeit, vorab geklärter Zustimmung zum Weiterverkauf und einem Ankaufspreis, der diese Nachteile einpreist.

Sanierungsobjekte findest du online am zuverlässigsten mit eng eingestellten Suchagenten auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und den Websites regionaler Makler. Den Preisfilter leitest du aus deiner Rückwärtsrechnung ab, ergänzt um Suchbegriffe wie renovierungsbedürftig oder Nachlass. Danach zählt die Reaktionszeit: Wer innerhalb weniger Stunden anruft, bekommt die Besichtigung.

Eine Immobilie aus einer Erbengemeinschaft kaufst du nur mit Zustimmung aller Miterben, die beim Notar selbst unterschreiben oder sich per beglaubigter Vollmacht vertreten lassen. Das Grundbuchamt verlangt einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, bei minderjährigen oder betreuten Erben zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung. Plane drei bis neun Monate mehr Zeit ein als bei einem einzelnen Verkäufer und nutze diese Zeit in der Preisverhandlung.

Für eine Flip-Finanzierung verlangt die Bank drei Gruppen von Unterlagen: Nachweise zu Einkommen und Vermögen, Unterlagen zum Objekt und eine Projektkalkulation mit Sanierungsbudget und belegtem Verkaufspreis. Kauft eine GmbH, kommen Gesellschaftsunterlagen und meist eine persönliche Bürgschaft hinzu. Wer alles vollständig und sortiert einreicht, bekommt die Zusage oft in ein bis zwei Wochen.

Verkaufst du eine sanierte Immobilie privat innerhalb von zehn Jahren, zahlst du Einkommensteuer nach § 23 EStG auf den Gewinn. Ab mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren gilt in der Regel gewerblicher Grundstückshandel mit zusätzlicher Gewerbesteuer, die über § 35 EStG weitgehend mit der Einkommensteuer verrechnet wird. In einer GmbH liegt die Belastung bei rund 30 % des Gewinns, solange er in der Gesellschaft bleibt.

Beim Aufteilen kaufst du ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, teilst es mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung in Eigentumswohnungen und verkaufst diese einzeln. Nach Nebenkosten, Aufteilung, Sanierung und Zinsen bleiben bei guten Projekten etwa 10 bis 15 % der Erlöse. Umwandlungsverbote nach § 250 BauGB und Mieterschutz nach § 577a BGB können das Vorhaben bremsen.

Für den An- und Verkauf eigener, selbst finanzierter Immobilien brauchst du keine Erlaubnis nach § 34c GewO, eine Gewerbeanzeige nach § 14 GewO für 15 bis 65 Euro reicht. Erlaubnispflichtig wird es erst, wenn du Objekte vermittelst, fremde Wohnungen verwaltest oder Geld der Käuferseite vor Fertigstellung der Sanierung annimmst. Die Gewerbesteuer wird über § 35 EStG bei Hebesätzen bis etwa 400 % weitgehend mit der Einkommensteuer verrechnet.

Ein Flip saniert ein bestehendes Objekt in sechs bis zehn Monaten und bindet meist 30.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital. Eine Projektentwicklung schafft über zwei bis fünf Jahre neuen Wohnraum, braucht oft 20 bis 30 % Eigenkapital auf Millionenbeträge und trägt Genehmigungs-, Bau- und Vertriebsrisiko. In Euro verdient die Projektentwicklung mehr, pro eingesetztem Euro und Jahr liegt der Flip meist vorn.

Fix and Flip lernst du am schnellsten, wenn du dir Grundlagen aus Büchern, Videos und amtlichen Quellen holst und danach ein erstes kleines Projekt umsetzt, idealerweise mit Begleitung durch jemanden, der selbst aktiv flippt. Theorie allein reicht nicht, weil Objektbewertung und Kostenschätzung erst durch viele Besichtigungen sitzen. Programme lohnen sich, wenn die Anbieter eigene laufende Projekte offenlegen und dich bis zum Verkauf begleiten.

Ein Denkmal-Flip ist möglich, kostet bei Einzeldenkmälern aber 30 bis 50 % mehr Sanierung und zwei bis vier Monate zusätzliche Haltezeit für die Erlaubnis der Denkmalbehörde. Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nützt dir als Flipper kaum. Käuferinnen und Käufer profitieren davon nur, wenn sie vor Abschluss der Bauarbeiten kaufen.

Eine GmbH, die Immobilien kauft, saniert und verkauft, zahlt Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und volle Gewerbesteuer, bei 400 % Hebesatz zusammen rund 29,8 %. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gilt nur für Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, und entfällt beim gewerblichen Grundstückshandel.

Die Materialbeschaffung beim Flip läuft am besten über drei Regeln: Handwerksbetriebe liefern ihr Material selbst, du kaufst nur sichtbare Ausstattung wie Fliesen, Böden und Sanitärobjekte, und alles wird nach einem Bestellkalender gebündelt geordert. Online-Kauf spart bei einzelnen Teilen oft 30 bis 60 %, kostet aber Zeit für Vergleich, Annahme und Retouren. Ab mehreren Projekten pro Jahr lohnen sich Kundenkonten mit Sammelrechnung und Zahlungsziel bei festen Händlern.

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft zahlt eine Sonderumlage, wer bei Fälligkeit als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch steht, auch wenn der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde. Wer sie im Verhältnis zwischen Verkäufer- und Käuferseite trägt, regelt allein der Kaufvertrag. Für Flipper heißt das: bekannte Umlagen im Vertrag der Verkäuferseite zuweisen oder vom Preis abziehen und offene Raten vor dem eigenen Weiterverkauf bereinigen.

Eine Renovierung planst du in fünf Schritten: Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Fotos, Zielbild für die Käufergruppe, Raumbuch, Leistungsverzeichnis mit Mengen und Qualitäten, danach vergleichbare Angebote je Gewerk. Erst wenn das Leistungsverzeichnis steht, lassen sich Angebote sauber vergleichen und das Budget mit 10 bis 15 Prozent Puffer festlegen.

Beim Vergleichswertverfahren leitest du den Wert einer Wohnung aus tatsächlich bezahlten Preisen ähnlicher Objekte ab. Für einen Flip brauchst du zwei Werte: den Ist-Wert im unsanierten Zustand und den Zielwert nach der Sanierung, gebildet aus mindestens fünf angepassten Vergleichsfällen. Kalkuliert wird mit dem Median und dem unteren Ende der Spanne, nie mit dem Bestpreis der Straße.

Bei einer Wohnungssanierung arbeiten die Gewerke von grob nach fein: Rückbau, Eingriffe in Wände, Rohinstallation von Elektro und Sanitär, Estrich, Trockenbau und Putz, Abdichtung und Fliesen, Maler, Bodenbelag und zuletzt Endmontage und Silikon. Alles, was später in Wand oder Boden verschwindet, muss vorher fertig, geprüft und fotografiert sein. Für eine 65-m²-Wohnung sind so etwa elf Wochen realistisch.

Ein Handwerksbetrieb darf nach § 632a BGB Abschläge nur in Höhe der bereits erbrachten Leistung verlangen. Bewährt hat sich ein Zahlungsplan mit fünf Raten nach prüfbarem Baufortschritt, bei dem vor der Abnahme höchstens 90 % fließen. Für die Gewährleistungszeit wird meist ein Sicherheitseinbehalt von 5 % vereinbart, den der Betrieb durch eine Bürgschaft ablösen kann.

Die Vermarktungsdauer verkürzt du mit vollständigen Unterlagen vor dem ersten Inserat, einem Angebotspreis höchstens 3 bis 5 % über dem Zielpreis und gebündelten Besichtigungen in den ersten zehn Tagen. Bei sanierten Wohnungen in gefragten Lagen sind so drei bis sechs Wochen bis zur Beurkundung realistisch.

Für den Einstieg bringen Onlineportale mit Suchagenten die meisten kaufbaren Sanierungsobjekte pro Stunde, vorausgesetzt du reagierst innerhalb von 24 Stunden und besichtigst regelmäßig. Maklerbeziehungen liefern nach ein bis zwei Jahren zusätzlich Angebote vor der Veröffentlichung. Flyer, Briefe, Anzeigen und Netzwerk sind sinnvolle Ergänzungen, aber kaum planbar und an die Grenzen von § 7 UWG gebunden.

Typische Warnsignale im Exposé sind weiche Zustandsbegriffe wie gepflegt oder teilsaniert ohne Jahreszahlen, Circa-Flächen ohne Berechnungsgrundlage, fehlende Fotos von Bad und Grundriss sowie Hinweise wie ideal für Kapitalanleger. Jede dieser Formulierungen klärst du vor der Besichtigung mit einer konkreten Rückfrage. Angaben im Exposé gelten rechtlich als öffentliche Äußerungen, auf die du dich als Käuferin oder Käufer berufen kannst.

Mehrere Flips parallel lohnen sich, wenn mindestens zwei Projekte abgeschlossen und nachkalkuliert sind, eine Reserve für alle laufenden Objekte gleichzeitig vorhanden ist und die Akquise mehr passende Objekte liefert, als du nacheinander abarbeiten kannst. Der Jahresgewinn steigt mit jeder Stufe, Gewinn pro Objekt und Eigenkapitalrendite sinken aber durch Kosten für Bauleitung, Büro und Buchhaltung.

Für Flips ist die GmbH meist die bessere Wahl, wenn 12.500 Euro Bareinlage vorhanden sind, weil Banken und Verkäufer sie als kapitalstark wahrnehmen. Die UG startet mit 1 Euro, muss aber 25 % des Jahresüberschusses als Rücklage ansparen. Steuerlich sind beide gleich und zahlen bei 400 % Hebesatz rund 29,8 % auf den Gewinn.

Home Staging lohnt sich bei sanierten Wohnungen, wenn es den Verkauf um mindestens einige Wochen verkürzt oder den Preis um gut ein Prozent hebt. Ein professionelles Mietpaket kostet meist 2.500 bis 6.000 Euro, ein eigenes wiederverwendbares Set 2.000 bis 3.500 Euro einmalig. Wer mehrere Wohnungen im Jahr verkauft, fährt mit einem eigenen Set am günstigsten.

Beim Verkauf einer sanierten Wohnung vergehen zwischen Beurkundung und Zahlungseingang meist vier bis acht Wochen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass Vormerkung, Löschungsunterlagen deiner Bank und nötige Zustimmungen vorliegen. Wer Verwalterzustimmung und Ablöseschreiben schon vor dem Termin anfordert, spart Zinsen und Wochen.

Beim Flip zählt das gesamte Hausgeld ab Besitzübergang bis zum Weiterverkauf als Kosten, inklusive Rücklage, Verwaltung und Heizkostenvorschuss, weil keine Mieterin und kein Mieter etwas davon übernimmt. Dazu kommen mögliche Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung, die du im Kaufvertrag zeitanteilig regelst. Beim Verkauf bestimmt die Höhe des Hausgelds mit, wie viel Kredit Selbstnutzende bekommen und welche Rendite Kapitalanlegende errechnen.

Mit der Abnahme wird der Werklohn fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt und die Beweislast für Mängel wechselt auf dich. Deshalb nimmst du jedes Gewerk förmlich mit Protokoll ab, listest alle sichtbaren Mängel mit Frist auf und behältst dir Mängelrechte und eine vereinbarte Vertragsstrafe ausdrücklich vor. Bis zur Beseitigung darfst du in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten zurückhalten.

Beim Teilverkauf verkaufst du bis zu 50 % deiner schuldenfreien Immobilie an einen Anbieter, bekommst den Anteil ausgezahlt und wohnst gegen ein Nutzungsentgelt von meist rund 5 % pro Jahr weiter darin. Instandhaltung und Grundsteuer zahlst du allein, beim späteren Gesamtverkauf fällt zusätzlich ein Durchführungsentgelt von etwa 3 % an. Über zehn Jahre ist das Modell meist deutlich teurer als ein Darlehen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfst du Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen samt Beschluss-Sammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und den Vermögensbericht mit der Erhaltungsrücklage. Daraus erkennst du anstehende Sonderumlagen, Kostenschlüssel und Einschränkungen für deine Sanierung. Mögliche Umlagen rechnest du mit deinem Miteigentumsanteil aus und ziehst sie vom Kaufpreis ab.

Die Eigenkapitalrendite eines Flips ist der Gewinn nach allen Kosten und Zinsen geteilt durch das Geld, das du selbst ins Projekt steckst. Zum eingesetzten Kapital zählen Kaufnebenkosten, selbst bezahlte Sanierung, Zinsen und Haltekosten. Weil ein Flip selten genau zwölf Monate dauert, gehört zu jeder Prozentzahl die Haltedauer.

Kapitalanleger kaufen über die Rendite: Der Preis ergibt sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch die erwartete Bruttorendite, meist 3,5 bis 5 %. Am besten eignen sich kleine Wohnungen in Lagen mit stabiler Mietnachfrage, idealerweise mit belegtem Mietvertrag. Ein vollständiges Unterlagenpaket mit Mietvertrag, Hausgeldabrechnung und Sanierungsnachweisen verkürzt den Verkauf deutlich.

Ein gemeinsamer Flip braucht vor dem Kauf einen schriftlichen Vertrag über Einlagen, Aufgaben, Gewinnverteilung, Entscheidungsregeln und Verkaufsfristen. Übliche Rechtsform ist die GbR, die seit 2024 im Gesellschaftsregister eingetragen sein muss, bevor sie ins Grundbuch kommt. Ohne Vereinbarung wird der Gewinn nach § 709 BGB im Zweifel nach Köpfen geteilt.

In den meisten Flip-Wohnungen lohnt sich keine Einbauküche, weil Selbstnutzende ihre Küche selbst aussuchen und eine fremde Küche selten mit mehr als der Hälfte des Neupreises bezahlen. Sinnvoll ist sie vor allem beim Verkauf an Kapitalanleger, in kleinen Apartments und bei offenen Wohnküchen, die ohne Möbel unfertig wirken.

Ob du eine sanierte Wohnung verkaufst oder vermietest, entscheidet sich an drei Zahlen: Gewinn nach Steuern beim Verkauf, Cashflow nach Steuern beim Halten und was dein gebundenes Eigenkapital in weiteren Flips verdienen würde. Halten lohnt sich vor allem, wenn die Miete die Annuität annähernd deckt und du das Eigenkapital nicht für den nächsten Deal brauchst. Wer mit dem Kapital pro Jahr mindestens einen weiteren profitablen Flip schafft, fährt mit dem Verkauf meist besser.

Der Verkauf einer Immobilie ist nach § 4 Nummer 9 Buchstabe a UStG umsatzsteuerfrei, deshalb dürfen Flipper die Umsatzsteuer aus Sanierungsrechnungen nicht als Vorsteuer abziehen. Auf die Steuerfreiheit verzichten kannst du nach § 9 UStG nur beim Verkauf an ein Unternehmen, nie an private Käuferinnen und Käufer. Kalkuliere die Sanierung einer Wohnung deshalb immer mit Bruttopreisen.

Bei einem Wasserschaden während der Sanierung sperrst du zuerst das Wasser ab, dokumentierst den Zustand und meldest den Schaden sofort der zuständigen Versicherung. Danach folgen Leckortung, technische Trocknung über zwei bis sechs Wochen und erst nach einer Freigabemessung der Wiederaufbau. Wer zahlt, hängt von der Ursache ab: Betriebshaftpflicht des Handwerksbetriebs, Gebäudeversicherung, Bauleistungsversicherung oder die Gewährleistung.

Kaufnebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,6 bis 1,8 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (meist 3,57 %). Für eine Wohnung zu 240.000 Euro sind das mit Makler in Bayern rund 20.800 Euro, in Nordrhein-Westfalen rund 28.000 Euro. Banken finanzieren diesen Betrag in der Regel nicht, er kommt aus dem Eigenkapital.