Privatverkauf ohne Makler: Aufwand, Kosten, Ablauf
Kurzantwort
Ein Privatverkauf ohne Makler spart bei einer Wohnung für 340.000 Euro rund 12.000 Euro Verkäuferprovision, kostet aber etwa 1.000 bis 2.000 Euro für Fotos, Inserate und Unterlagen sowie 25 bis 40 Stunden eigene Zeit. Er lohnt sich vor allem bei gefragten Lagen, realistischem Preis und vollständigen Unterlagen. Ohne Makler übernimmst du Preisfindung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die Abstimmung mit dem Notariat selbst.
Ein Privatverkauf ohne Makler lohnt sich, wenn du den Preis belastbar einschätzen kannst, die Unterlagen vollständig vorliegen und du in den ersten drei Wochen der Vermarktung Zeit für Anfragen und Besichtigungen hast. Bei einer Eigentumswohnung für 340.000 Euro sparst du die Verkäuferprovision von rund 12.000 Euro. Dem stehen etwa 1.000 bis 2.000 Euro Vermarktungskosten und 25 bis 40 Stunden eigene Arbeit gegenüber. Wir verkaufen einen großen Teil unserer sanierten Wohnungen selbst, schalten aber in fremden Märkten oder unter Zeitdruck bewusst einen Makler ein.
Was du ohne Makler sparst und was du bezahlst
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucherinnen und Verbraucher darf die Provision seit Ende 2020 nur noch höchstens hälftig an die Käuferseite weitergegeben werden. Wer einen Makler beauftragt, trägt also mindestens die Hälfte selbst, üblich sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Die Einzelheiten der Teilung erklärt der Beitrag zur Maklerprovision bei Kauf und Verkauf.
Ein Rechenbeispiel für eine sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit 76 m² und 340.000 Euro Kaufpreis:
| Position | mit Makler | Privatverkauf |
|---|---|---|
| Verkäuferprovision 3,57 % | 12.138 € | 0 € |
| Fotos und Grundriss durch Fachleute | im Service enthalten | 450 € |
| Inserate auf zwei Portalen, vier Wochen | im Service enthalten | 320 € |
| Home Staging mit Leihmöbeln | meist extra | 600 € |
| Grundbuchauszug, Unterlagen der Verwaltung | meist extra | 60 € |
| Summe | 12.138 € plus Extras | 1.430 € |
| Eigene Zeit | 5 bis 10 Stunden | 25 bis 40 Stunden |
Den Energieausweis brauchst du in beiden Fällen. Bei rund 10.700 Euro Differenz und 30 zusätzlichen Stunden liegt der Stundenwert eines Privatverkaufs bei gut 350 Euro. Für eine Einzelperson mit einem Objekt ist das ein klares Argument. Wer parallel mehrere Baustellen führt, sollte prüfen, ob diese 30 Stunden an anderer Stelle mehr bringen, etwa bei der Suche nach dem nächsten Objekt.
Wann ein Makler trotzdem sinnvoll ist
Ein Makler kostet Geld, bringt aber Reichweite, Vorauswahl und Marktkenntnis. Diese Fälle sprechen aus unserer Erfahrung für eine Beauftragung:
- Das Objekt liegt in einer Stadt, in der du weder Preise noch Käufergruppen kennst.
- Der Erlös wird kurzfristig für die Finanzierung des nächsten Projekts gebraucht.
- Du wohnst weit entfernt und kannst Besichtigungen nicht kurzfristig selbst durchführen.
- Es handelt sich um ein Einfamilienhaus im oberen Preissegment mit kleiner Käufergruppe.
Einen solchen Fall zeigen wir in diesem Video, in dem wir für eine Wohnung bewusst einen Makler in den Vertrieb holen. Wichtig: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht nach § 656a BGB die Textform. Ruft dich während deines Privatverkaufs ein Makler an und bietet "vorgemerkte Interessenten" an, entsteht ohne schriftliche Vereinbarung kein Provisionsanspruch gegen dich.
Der Ablauf eines Privatverkaufs in sieben Schritten
- Preis herleiten: beurkundete Vergleichspreise aus dem Grundstücksmarktbericht, aktuelle Angebote mit kurzer Standzeit und die Finanzierbarkeit deiner Zielgruppe zusammenführen.
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, letzte drei Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Liste der Sanierungsmaßnahmen.
- Exposé und Fotos: Tageslicht, alle Räume, Grundriss mit Maßen, Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Was bei den Angaben gilt, steht im Beitrag zum Energieausweis beim Verkauf.
- Anfragen filtern: Vor dem Termin fragen wir nach Finanzierungsstand, Eigenkapital und Zeitplan. Wer noch keine Bank kontaktiert hat, bekommt einen späteren Termin.
- Besichtigungen bündeln: zwei bis drei feste Zeitfenster pro Woche, 30 Minuten pro Partei. Praktische Hinweise für die Termine selbst haben wir im Beitrag Wohnung selbst verkaufen: Tipps für Besichtigungen zusammengestellt.
- Zusage absichern: Finanzierungsbestätigung der Bank anfordern, bevor du den Notar beauftragst. Eine Reservierung ohne Bestätigung blockiert dein Objekt nur.
- Notartermin vorbereiten: Ein Notariat deiner Wahl erstellt den Vertragsentwurf, den du gemeinsam mit der Käuferseite prüfst. Den weiteren Ablauf beschreibt der Beitrag zum Notartermin beim Verkauf.
Ein Beispiel aus der Praxis: 58 m² in Kempten ohne Makler
Eine sanierte 2-Zimmer-Wohnung mit 58 m² haben wir ohne Makler verkauft. Angebotspreis 239.000 Euro, abgeleitet aus vier beurkundeten Verkäufen vergleichbarer Wohnungen im selben Stadtteil und der Frage, welche Rate ein Paar mit zwei mittleren Einkommen tragen kann. So lief die Vermarktung:
- Tag 1: Inserat auf zwei Portalen online, 14 Fotos, Grundriss, alle Pflichtangaben
- Tag 1 bis 6: 47 Anfragen, davon 19 mit bestätigter Finanzierungsbereitschaft
- Tag 7 und 8: zwei Besichtigungsblöcke mit zusammen zwölf Parteien
- Tag 10: drei schriftliche Kaufangebote, eines zum vollen Angebotspreis
- Tag 24: Notartermin, nachdem die Bank der Käuferseite die Finanzierung bestätigt hatte
Unser Zeitaufwand lag bei etwa 22 Stunden, die Kosten bei rund 900 Euro. Mit Makler wären 8.532 Euro Verkäuferprovision angefallen. Entscheidend war die Vorbereitung: Alle Unterlagen lagen als geteilter Ordner bereit, sodass die Bank der Käuferin noch in der Besichtigungswoche mit der Prüfung beginnen konnte.
Wo Privatverkäufe typischerweise scheitern
Zu hoher Startpreis
Ohne Makler fehlt die Außensicht auf den Preis. Wer eigene Kosten plus Wunschgewinn als Angebotspreis ansetzt, landet oft 8 bis 15 % über dem Markt. Die Folge sind wenige Anfragen und nach einigen Wochen eine Preissenkung, die auf den Portalen sichtbar ist.
Interessenten ohne Finanzierung
Besichtigungen mit Personen, die keine Bank finden, kosten Zeit und verzögern den Verkauf um Wochen. Ein kurzes Telefonat vor dem Termin sortiert das zuverlässig aus.
Ungenaue Angaben im Exposé
Was im Exposé steht, kann später als zugesicherte Eigenschaft gelten. Wohnfläche, Baujahr der Heizung, Umfang der Sanierung und Höhe der Rücklage müssen stimmen. Seit Ende September 2026 sind außerdem Aussagen wie "nachhaltig" oder "klimafreundlich" ohne belegbare Grundlage wettbewerbsrechtlich riskant, weil die EU-Vorgaben gegen Greenwashing im UWG umgesetzt wurden. Schreibe stattdessen konkrete Kennwerte aus dem Energieausweis in den Text.
Unklare Vertragsklauseln
Als Verkäuferin oder Verkäufer bist du für Gewährleistungsausschluss, Übergabetermin und Kaufpreisfälligkeit verantwortlich. Gerade wer saniert hat, sollte die Regeln zur Haftung kennen. Lass dir den Entwurf vom Notariat erklären und frage nach, wenn eine Klausel unklar ist.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Rechne für dein Objekt aus, wie hoch die Verkäuferprovision wäre und wie viele Stunden du realistisch für den Verkauf hast.
- Sammle alle Unterlagen, bevor du das erste Inserat schaltest. Bei Eigentumswohnungen dauert die Anforderung bei der Verwaltung oft ein bis zwei Wochen.
- Buche Fotos für den Tag nach der Endreinigung und lege den Startpreis anhand beurkundeter Vergleichspreise fest.
- Bereite einen kurzen Fragenkatalog für Anfragen vor: Finanzierungsstand, Eigenkapital, Einzugswunsch.
- Setze dir eine Frist. Liegt nach sechs Wochen kein belastbares Angebot vor, prüfe Preis und Präsentation oder hole einen Makler mit klar befristetem Auftrag dazu.
Häufige Fragen
Wie viel spart man beim Privatverkauf einer Wohnung?
Bei einem Kaufpreis von 340.000 Euro und üblichen 3,57 Prozent Verkäuferanteil sind das rund 12.100 Euro. Davon gehen etwa 1.000 bis 2.000 Euro für Fotos, Inserate und Unterlagen ab. Dazu kommen 25 bis 40 Stunden eigene Zeit.
Muss beim Privatverkauf ein Notar eingeschaltet werden?
Ja, ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Deutschland immer notariell beurkundet werden, auch ohne Makler. Das Notariat erstellt den Vertragsentwurf, belehrt beide Seiten und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch. Die Notarkosten trägt üblicherweise die Käuferseite.
Kann ein Makler Provision verlangen, wenn er nur einen Interessenten nennt?
Nur wenn du mit ihm einen Maklervertrag in Textform geschlossen hast, das schreibt § 656a BGB für Wohnungen und Einfamilienhäuser vor. Ein Telefonat oder eine Besichtigung allein begründen keinen Anspruch. Lies Formulare vor einer Unterschrift genau durch.
Welche Unterlagen braucht ein Privatverkauf?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung sind immer nötig. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung hinzu. Eine Liste der Sanierungsmaßnahmen hilft der Bank der Käuferseite.
Quellen und weiterführende Links
- § 656a BGB, Textform des Maklervertrags, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über lxgesetze.de)
- § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über lxgesetze.de)
- § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über lxgesetze.de)