Immobilien flippen in der Schweiz: Grundstückgewinnsteuer und Zuschläge

Wer in der Schweiz eine Wohnung kauft, saniert und weiterverkauft, zahlt auf den Gewinn die kantonale Grundstückgewinnsteuer. Bei kurzer Besitzdauer erheben die Kantone Zuschläge: Im Kanton Zürich steigt die Steuer bei weniger als einem Jahr Besitz um 50 %, bei weniger als zwei Jahren um 25 %. Ein typischer Flip mit 128.000 Franken steuerbarem Gewinn kostet dort über 60.000 Franken Steuer, wenn vor Ablauf von zwölf Monaten verkauft wird. Für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz kommt die Lex Koller hinzu, die den Handel mit Wohnungen praktisch ausschließt.

Wie die Grundstückgewinnsteuer funktioniert

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine reine Kantonssteuer, teils erhoben durch die Gemeinden. Der Bund gibt im Steuerharmonisierungsgesetz den Rahmen vor und verlangt, dass kurzfristig erzielte Gewinne stärker belastet werden. Wie die Kantone das umsetzen, unterscheidet sich erheblich. Besteuert wird der Grundstückgewinn:

• Verkaufserlös
• minus Erwerbspreis samt Erwerbskosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren
• minus wertvermehrende Aufwendungen, also Investitionen, die den Wert der Wohnung erhöhen
• minus Verkaufskosten wie Maklerprovision und Inserate

Reine Unterhaltskosten zählen in vielen Kantonen nicht als wertvermehrend. Wer ein altes Bad durch ein gleichwertiges ersetzt, kann diesen Teil unter Umständen nicht anrechnen. Hypothekarzinsen mindern den Grundstückgewinn nicht. Sammle deshalb alle Rechnungen und lass vor dem Verkauf aufteilen, was wertvermehrend ist.

Spekulationszuschlag am Beispiel Zürich

Der Kanton Zürich besteuert Grundstückgewinne nach einem Stufentarif von 10 bis 40 %. Laut Tarifblatt des Kantonalen Steueramts gelten diese Sätze:

Gewinnanteil	Steuersatz
erste 4.000 CHF	10 %
nächste 6.000 CHF	15 %
nächste 8.000 CHF	20 %
nächste 12.000 CHF	25 %
nächste 20.000 CHF	30 %
nächste 50.000 CHF	35 %
über 100.000 CHF	40 %

Gewinne unter 5.000 Franken bleiben steuerfrei. Bei einer Besitzdauer unter einem Jahr erhöht sich die berechnete Steuer um 50 %, unter zwei Jahren um 25 %. Ab fünf Jahren sinkt sie schrittweise, nach 20 Jahren um die Hälfte. Andere Kantone arbeiten mit eigenen Zuschlägen und Fristen. Einen Vergleich aller Kantone liefert die Steuerdokumentation der Eidgenössischen Steuerverwaltung.

Rechenbeispiel: 85-m²-Wohnung in Winterthur

Kaufpreis 780.000 Franken, Sanierung 110.000 Franken, davon 90.000 als wertvermehrend anerkannt. Verkauf zu 1.020.000 Franken mit 2 % Maklerprovision. Die Bank finanziert 620.000 Franken mit einer SARON-Hypothek, wir rechnen mit 1,7 % Zins. Notariat und Grundbuch kosten im Kanton Zürich je 0,1 % des Kaufpreises, eine Handänderungssteuer gibt es dort seit 2005 nicht mehr.

Posten	Verkauf nach 11 Monaten	Verkauf nach 13 Monaten
Grundstückgewinn (steuerbar)	128.040 CHF	128.040 CHF
Steuer nach Tarif	40.616 CHF	40.616 CHF
Zuschlag Besitzdauer	+50 % = 20.308 CHF	+25 % = 10.154 CHF
Grundstückgewinnsteuer	60.924 CHF	50.770 CHF
Wirtschaftlicher Gewinn (nach Zinsen, Nebenkosten, voller Sanierung)	95.408 CHF	93.112 CHF
Gewinn nach Steuer	34.484 CHF	42.342 CHF

Zwei Monate länger halten kosten rund 2.300 Franken Zinsen und Nebenkosten, sparen aber über 10.000 Franken Steuer. Der Flip nach elf Monaten gibt fast zwei Drittel seines wirtschaftlichen Gewinns an den Fiskus ab, weil der Grundstückgewinn Zinsen und Unterhalt nicht berücksichtigt. Den Verkaufstermin solltest du in der Schweiz deshalb nach der Besitzdauer-Stufe planen. Allgemeine Überlegungen zum Timing stehen im Beitrag zum Verkaufszeitpunkt nach der Sanierung.

Gewerbsmäßiger Liegenschaftenhandel

Wer systematisch kauft, saniert und verkauft, wird als gewerbsmäßiger Liegenschaftenhändler eingestuft. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts stützt sich auf Indizien wie Häufigkeit der Verkäufe, kurze Besitzdauer, hohe Fremdfinanzierung, Nähe zur Bau- oder Immobilienbranche und die Wiederanlage der Gewinne in neue Objekte. Ein einzelnes Indiz kann ausreichen.

Die Folgen hängen vom Kanton ab. Neun Kantone folgen dem monistischen System (BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH): Dort bleibt es kantonal bei der Grundstückgewinnsteuer, auch für Händlerinnen und Händler. In allen anderen Kantonen fällt der Gewinn dann unter die ordentliche Einkommensteuer. Unabhängig vom Kanton gilt für gewerbsmäßige Händler zusätzlich:

• direkte Bundessteuer auf den Gewinn als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit,
• AHV, IV und EO als Selbständigerwerbende, laut AHV-Merkblatt 2.02 seit 2026 zusammen 10,0 % ab einem Einkommen von 60.500 Franken,
• dafür die Möglichkeit, Verluste mit anderen Einkünften zu verrechnen und Kosten als Aufwand abzuziehen.

Für private Verkäufe gibt es keine direkte Bundessteuer auf Kapitalgewinne. Eine Umqualifizierung mehrere Jahre rückwirkend kann deshalb teuer werden, vor allem wegen der AHV-Beiträge. Wie Deutschland dieselbe Frage mit der Drei-Objekt-Grenze löst, erklärt der Leitartikel zu Steuern beim Fix and Flip.

Lex Koller: Wer überhaupt kaufen darf

Wer in der Schweiz Wohnimmobilien kaufen darf, regelt das BewG, bekannt als Lex Koller. Staatsangehörige aus EU- und EFTA-Staaten mit rechtmäßigem Wohnsitz in der Schweiz sind Schweizerinnen und Schweizern gleichgestellt. Wer dagegen in Deutschland oder Österreich wohnt, gilt als Person im Ausland. Für reine Kapitalanlagen und den Handel mit Wohnungen wird keine Bewilligung erteilt, auch nicht über eine Gesellschaft mit Betriebsstätte, denn der gewerbsmäßige Grundstückshandel ist von dieser Ausnahme ausgenommen. Der Bundesrat hat im April 2026 zudem eine weitere Verschärfung in die Vernehmlassung gegeben.

Für Flipperinnen und Flipper aus dem Grenzraum heißt das: Ohne Wohnsitz in der Schweiz ist das Modell auf dem Wohnungsmarkt nicht umsetzbar. Wer in Konstanz, Lörrach oder Bregenz lebt, findet auf der eigenen Seite der Grenze einfachere Bedingungen. Die österreichischen Regeln erklärt der Beitrag Immobilien flippen in Österreich.

Handänderungssteuer und Nebenkosten beim Kauf

Acht Kantone verzichten auf die Handänderungssteuer, nämlich AG, GL, SH, SZ, TI, UR, ZG und ZH. In den übrigen liegen die Sätze bei bis zu 3,3 %, am höchsten in der Waadt und in Neuenburg, gefolgt von Basel-Stadt und Genf mit rund 3 %. Dazu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren, die je nach Kanton stark schwanken. Die Kaufnebenkosten fallen in Zürich mit rund 0,2 % des Kaufpreises plus Gebühren für neue Schuldbriefe sehr niedrig aus, in Kantonen mit Handänderungssteuer entsprechend höher. Wie du aus diesen Größen ein Maximalgebot ableitest, zeigt der Beitrag zum maximalen Kaufpreis beim Flip.

Aus unseren Projekten

Aus dem Bodenseeraum erreichen uns regelmäßig Anfragen von Menschen, die in der Schweiz arbeiten und dort eine Wohnung flippen wollen. Eine Interessentin mit Ausweis B und Wohnsitz in Kreuzlingen hatte eine 3,5-Zimmer-Wohnung im Kanton Thurgau im Blick. Die Kalkulation ging erst auf, nachdem sie den Verkauf auf den 25. Monat nach Kauf gelegt und die Sanierung so geplant hatte, dass fast alle Positionen als wertvermehrend gelten. Die Handwerkerpreise lagen rund 40 % über den Werten, die sie aus Süddeutschland kannte. Für den Vergleich mehrerer Szenarien eignet sich eine Kalkulation in Leverage Immo, in der du Steuersatz, Zins und Haltedauer frei setzen kannst.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Prüfe zuerst die Lex Koller: Ohne Wohnsitz in der Schweiz ist der Kauf einer Wohnung zum Weiterverkauf in der Regel ausgeschlossen.
2. Lade Tarif und Besitzdauer-Zuschläge des Kantons herunter, in dem das Objekt liegt, und rechne die Steuer für jede Besitzdauer-Stufe.
3. Plane den Verkauf so, dass er knapp nach einer Stufengrenze liegt, sofern die zusätzlichen Zinsen kleiner sind als die Steuerersparnis.
4. Lass dir von Fachleuten vor Ort bestätigen, welche Sanierungsposten der Kanton als wertvermehrend anerkennt.
5. Kläre mit einer Treuhänderin oder einem Treuhänder, ob deine Pläne als gewerbsmäßiger Liegenschaftenhandel gelten und welche AHV-Folgen das hätte.