Haltekosten in der Sanierungsphase: Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer

Haltekosten sind alle Ausgaben, die zwischen Kaufpreiszahlung und Verkauf jeden Monat weiterlaufen: Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen sowie Strom, Wasser und Heizung im Leerstand. Bei einer finanzierten Eigentumswohnung um 230.000 Euro kommen 2026 schnell 1.500 Euro im Monat zusammen, bei einem Reihenhaus gut 1.600 Euro. Über acht Monate Projektdauer sind das 12.000 bis 14.000 Euro, die direkt von der Marge abgehen. Wer sie nur grob schätzt, unterschätzt vor allem die Monate, die das Projekt länger dauert als geplant.

Die Posten im Überblick

Für eine belastbare Rechnung trennst du fünf Gruppen:

• Finanzierung: laufende Zinsen, einmalige Bearbeitungsgebühr, gegebenenfalls Bereitstellungszinsen.
• Hausgeld: nur bei Eigentumswohnungen, inklusive Rücklage und Heizkostenvorauszahlung.
• Grundsteuer: anteilig für die Monate, in denen du wirtschaftlich Eigentümer oder Eigentümerin bist.
• Versicherungen: Gebäudeversicherung beim Haus, Haftpflicht für Grundstück und Baustelle.
• Versorgung im Leerstand: Baustrom, Frostschutzheizung, Grundgebühren für Wasser, Abwasser und Müll.

Leer stehende Objekte erzeugen keine Mieteinnahme, die diese Kosten auffängt. Deshalb zählt beim Flip jeder Monat voll.

Zinsen: der größte Posten

Wer mit einem variablen Darlehen ohne Tilgung arbeitet, zahlt monatlich nur Zinsen auf den abgerufenen Betrag. Bei 230.000 Euro Kaufpreis und einem Sollzins von 5,4 % sind das 1.035 Euro im Monat, bevor der erste Euro Sanierung abgerufen ist. Wird das Sanierungsbudget von 30.000 Euro schrittweise ausgezahlt, steigt die Rate bis zum Bauende auf rund 1.170 Euro. Im Durchschnitt über acht Monate liegst du bei etwa 1.090 Euro.

Hinzu kommt meist eine einmalige Bearbeitungsgebühr von rund 1 % der Darlehenssumme. Sie gehört in die Haltekosten, weil sie nur durch die Projektfinanzierung entsteht. Warum Flips fast immer über diese Darlehensform laufen, erklären wir im Artikel zum Darlehen ohne Tilgung.

Hausgeld während der Sanierung

Das Hausgeld zahlst du ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten in voller Höhe an die Gemeinschaft. Im Leerstand kannst du nichts davon auf eine Mieterin oder einen Mieter umlegen. Für eine 68-m²-Wohnung sind 280 bis 380 Euro im Monat üblich, je nach Heizungsart, Aufzug und Höhe der Rücklage. Die Heizkostenvorauszahlung läuft weiter, auch wenn kaum geheizt wird. Ein Teil kommt mit der nächsten Jahresabrechnung zurück, meist erst nach dem Verkauf, und wird im Kaufvertrag mit der Käuferseite verrechnet.

Prüfe vor dem Kauf im Wirtschaftsplan und in den Protokollen, ob eine Erhöhung oder eine Sonderumlage beschlossen ist. Beides trifft dich, solange du im Grundbuch stehst. Worauf du dabei achtest, steht in unserer Anleitung zur Prüfung von Teilungserklärung und Protokollen. Wie sich das Hausgeld zusammensetzt, erklärt der Beitrag zu Hausgeld und Rücklage auf flipperimmo.com.

Grundsteuer nach der Reform

Seit 2025 erheben die Gemeinden die Grundsteuer auf Grundlage neu festgestellter Werte. Elf Länder nutzen das Bundesmodell, Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle, wie die gemeinsame Seite der Finanzverwaltungen auf grundsteuerreform.de zeigt. Die Höhe hängt am Hebesatz deiner Gemeinde. Für eine Eigentumswohnung mit 68 m² liegen die Jahresbeträge meist zwischen 250 und 600 Euro, also 20 bis 50 Euro im Monat.

Für den Flip zählt die Stichtagsregel: Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG). Den Bescheid für das ganze Jahr bekommt, wem das Grundstück zum 1. Januar zugerechnet ist. Kaufst du im März, zahlt der Voreigentümer an die Gemeinde, und du erstattest ihm den Anteil ab Besitzübergang laut Kaufvertrag. Verkaufst du im Folgejahr, läuft es umgekehrt. Einen Erlass wegen Leerstand nach § 34 GrStG gibt es nur, wenn du den Ertragsausfall nicht zu vertreten hast. Bei einer selbst gewählten Sanierung ist das in der Regel nicht der Fall.

Versicherung, Strom und Heizung im Leerstand

Bei einer Eigentumswohnung steckt die Gebäudeversicherung im Hausgeld. Beim Haus schließt du sie selbst ab, etwa 40 bis 80 Euro im Monat für ein Einfamilienhaus. Leerstand und Umbau sind für den Versicherer eine Gefahrerhöhung, die du nach § 23 VVG melden musst. Unterbleibt die Meldung, riskierst du bei einem Leitungswasserschaden den Versicherungsschutz. Dazu kommt eine Bauherrenhaftpflicht, die für ein kleines Sanierungsprojekt oft unter 200 Euro im Jahr kostet.

Strom brauchen die Handwerksbetriebe für Maschinen, Trocknung und Licht. Rechne mit 60 bis 120 Euro im Monat, bei Estrichtrocknung im Winter auch mehr. Im Haus hältst du in der kalten Jahreszeit eine Frostschutztemperatur, sonst drohen geplatzte Leitungen. Je nach Heizung sind das 80 bis 200 Euro monatlich von November bis März. Grundgebühren für Wasser, Abwasser und Müll laufen unabhängig vom Verbrauch weiter.

Rechenbeispiel: Haltekosten pro Monat

Wir vergleichen eine 68-m²-Eigentumswohnung in Augsburg (Kaufpreis 230.000 Euro, Sanierung 30.000 Euro) mit einem Reihenhaus mit 120 m² im Landkreis (Kaufpreis 260.000 Euro, Sanierung 45.000 Euro). Beide Objekte sind voll über ein variables Darlehen zu 5,4 % finanziert.

Posten pro Monat	Wohnung	Reihenhaus
Zinsen (Durchschnitt über die Bauzeit)	1.090 Euro	1.270 Euro
Hausgeld inkl. Heizkostenvorauszahlung	320 Euro	entfällt
Grundsteuer	35 Euro	45 Euro
Gebäudeversicherung	im Hausgeld	60 Euro
Haftpflicht und Bauherrenhaftpflicht	15 Euro	20 Euro
Baustrom	70 Euro	90 Euro
Heizung im Leerstand (Mittel übers Jahr)	im Hausgeld	90 Euro
Wasser, Abwasser, Müll (Grundgebühren)	im Hausgeld	45 Euro
Summe pro Monat	1.530 Euro	1.620 Euro
Über 8 Monate	12.240 Euro	12.960 Euro
Bearbeitungsgebühr 1 % einmalig	2.600 Euro	3.050 Euro
Haltekosten gesamt	14.840 Euro	16.010 Euro

Bei einem geplanten Gewinn von 40.000 Euro gehen also mehr als ein Drittel als Haltekosten weg. Den Vergleich zwischen beiden Objektarten vertiefen wir im Beitrag Wohnung oder Haus flippen. Im Fix-and-Flip-Rechner von Leverage trägst du laufende Kosten und Projektdauer getrennt ein und siehst sofort, wie sich ein zusätzlicher Monat auf die Marge auswirkt.

Aus unseren Projekten: was Verzögerungen kosten

Bei einer 72-m²-Wohnung in Kempten verzögerte sich der Badumbau, weil die Fliesen sieben Wochen Lieferzeit hatten. Danach fiel der Verkaufsstart in die Weihnachtszeit, in der kaum besichtigt wurde. Statt nach sieben Monaten war der Kaufpreis nach elf Monaten auf dem Konto. Die vier zusätzlichen Monate kosteten rund 6.100 Euro Haltekosten, ein Sechstel des geplanten Gewinns. Seitdem rechnen wir jede Kalkulation mit mindestens acht Monaten, auch wenn sechs realistisch erscheinen, und bestellen Material mit langer Lieferzeit vor dem Notartermin. Wie wir die Phase nach der Sanierung verkürzen, steht im Artikel zur Vermarktungsdauer. In diesem Video zeigen wir den Rechner, mit dem wir Haltedauer und laufende Kosten vor jedem Kauf ansetzen.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Fordere vor dem Kauf Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung an und übernimm das Hausgeld in voller Höhe in deine Rechnung.
2. Frag bei der Gemeinde oder im Exposé nach dem aktuellen Grundsteuerbescheid und kläre im Kaufvertrag die Verteilung ab Besitzübergang.
3. Melde Leerstand und Umbau bei der Gebäudeversicherung schriftlich und schließe eine Bauherrenhaftpflicht ab.
4. Rechne die Haltekosten pro Monat aus und multipliziere sie mit mindestens acht Monaten, bei Häusern mit Heizungs- oder Dachthemen mit zehn.
5. Setze das Ergebnis in die Rückwärtsrechnung für den maximalen Kaufpreis ein, bevor du ein Gebot abgibst.