Balkon anbauen oder vergrößern: Genehmigung, WEG-Beschluss, Kosten

Einen Balkon nachträglich anzubauen oder zu vergrößern ist fast immer genehmigungspflichtig, in einer Eigentümergemeinschaft brauchst du zusätzlich einen Beschluss nach § 20 WEG. Für einen Alu-Anbaubalkon mit 3,0 × 1,5 m nennt ein Hersteller rund 14.800 Euro inklusive Balkontür, Statik und Bauantrag. Beim Verkauf zählt die Balkonfläche nach Wohnflächenverordnung meist nur zu einem Viertel. Ob sich der Anbau für einen Flip rechnet, hängt deshalb vor allem davon ab, wie viel Käufer in deiner Region für einen Balkon zusätzlich zahlen, und davon, ob der Zeitplan in die Haltedauer passt.

Welche Balkonarten sich am Bestand nachrüsten lassen

Am Bestandsgebäude kommen vor allem drei Bauweisen in Frage. Welche davon geht, entscheidet der Statiker anhand von Fassade, Decke und Fundamentsituation.

• Vorstellbalkon: steht auf eigenen Stützen und Fundamenten vor der Fassade. Das Gebäude trägt kaum Last, deshalb ist diese Variante am Altbau die häufigste.
• Anbaubalkon mit Wandanschluss: wird an der Fassade befestigt und vorn von Stützen getragen. Die Verankerung muss in tragfähiges Mauerwerk oder in die Decke gehen.
• Kragarmbalkon: hängt frei an der Fassade, ohne Stützen. Er braucht die aufwendigste Statik und ist die teuerste Lösung.

Laut Planeco Building sind Balkone mit Stützen meist 30 bis 40 % günstiger als freitragende Varianten. Für einen Flip ist das in der Regel der Weg, über den der Anbau überhaupt wirtschaftlich wird.

Bauamt, Statik und Abstand zum Nachbarn

Ein Balkon verändert die Außenhülle des Gebäudes. Anbieter wie deinBalkon.de gehen davon aus, dass ein Anbau in den meisten Fällen einen Bauantrag braucht, den ein Architekturbüro oder ein bauvorlageberechtigter Ingenieur stellt. Welches Verfahren gilt, regelt die Landesbauordnung. In Baden-Württemberg kann bei Einhaltung des Bebauungsplans das Kenntnisgabeverfahren reichen, vollständige Bauvorlagen brauchst du trotzdem. Verbindlich ist nur die Auskunft des Bauamts, deshalb fragst du dort vor dem Kauf nach.

Drei Punkte prüft das Amt fast immer: die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze, den Bebauungsplan und den Standsicherheitsnachweis. Dazu kommen je nach Haus der Denkmalschutz und eine Gestaltungssatzung. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert eine Rückbauverfügung und ein Bußgeld. Eine solche Verfügung kann sich auch gegen spätere Eigentümer richten, und spätestens die Bank des Käufers fragt nach der Genehmigung.

Eigentumswohnung: ohne Beschluss kein Balkon

Fassade, Balkonplatte und Geländer gehören in einer WEG zum Gemeinschaftseigentum. Ein neuer oder größerer Balkon ist deshalb eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Die Eigentümerversammlung kann ihn mit einfacher Mehrheit beschließen oder ihn dir als einzelnem Eigentümer gestatten. Ein Balkon gehört nicht zu den privilegierten Maßnahmen wie Barrierefreiheit oder Ladestation, auf die du einen Anspruch hast. Grenzen setzt Absatz 4: Eine Maßnahme, die die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt, darf nicht beschlossen werden. Ein Balkon, der dem Nachbarn darunter das Licht nimmt, kann daran scheitern.

Wer die Kosten trägt

Wird der Balkon nur dir gestattet, zahlst du ihn nach § 21 WEG allein, die Nutzung steht dann auch nur dir zu. Beschließt die Gemeinschaft Balkone für das ganze Haus mit einer Mehrheit von über zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertritt, zahlen alle nach Anteilen, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Für dich als Käufer heißt das: Ein laufender Balkonbeschluss kann als Sonderumlage auf dich zukommen. Wie du das vor dem Kauf erkennst, steht im Beitrag zur Sonderumlage bei der Eigentumswohnung. Ob Balkone in der Teilungserklärung einem Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, liest du wie in unserem Beitrag zur Prüfung von Teilungserklärung und Protokollen beschrieben.

Zeitplan, wenn die Gemeinschaft baut

In einem unserer Projekte haben wir eine Wohnung mit offener Sonderumlage für neue, 2,5 m tiefe Balkone gekauft. Der Plan war, die Umlage zu zahlen und mit dem fertigen Balkon zu verkaufen. Durch Eigentümerversammlungen, eine Hausverwaltung, die den Prozess nicht konsequent begleitet hat, und Behördenwege verschob sich der Baustart um knapp ein Jahr. In dieser Zeit war sechsstelliges Eigenkapital gebunden, und eine Wohnung mit angekündigter Fassadenbaustelle verkauft sich schlechter. Johannes zeigt die Lage im Video Das Balkon-Problem, die ganze Geschichte steht im Flipper-Blog. Was jeder zusätzliche Monat an Zinsen, Hausgeld und Grundsteuer kostet, steht in der Übersicht Haltekosten während der Sanierung.

Was ein nachträglicher Balkon kostet

Belastbare Durchschnittswerte gibt es kaum, weil Fassade, Höhe und Zugänglichkeit stark schwanken. Der Hersteller deinBalkon.de nennt für einen Balkon mit 3,0 × 1,5 m folgende Beispielpreise:

Position	Kragarmbalkon Stahl	Alu-Balkon	Bausatz Stahl
Material	7.000 bis 10.000 €	5.000 bis 7.000 €	4.000 €
Balkontür mit Einbau	1.300 €	1.300 €	1.300 €
Montage	5.000 €	3.000 €	2.500 €
Fundamente	entfällt	500 bis 900 €	500 bis 900 €
Bauantrag	2.000 bis 2.500 €	2.000 €	1.400 €
Statik	900 €	450 bis 600 €	450 €
Summe laut Anbieter	rund 19.700 €	rund 14.800 €	rund 10.550 €

Nicht enthalten sind Gerüst, Putz- und Malerarbeiten an der Fassade, ein neuer Bodenbelag im Innenraum am Türdurchbruch und Gebühren des Bauamts. Diese Posten holst du als eigene Angebote ein.

Was der Balkon beim Verkauf bringt

Bei der Wohnfläche bringt ein Balkon wenig. Nach § 4 WoFlV werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. 4,5 m² Balkon ergeben also etwa 1,1 m² Wohnfläche. Der eigentliche Effekt liegt in der Zahlungsbereitschaft. Eine Auswertung von immowelt aus 42 Großstädten kommt auf einen Aufschlag von im Schnitt 6,1 % auf den Angebotspreis, mit 2,0 % in München und 12,9 % in Leipzig. ImmoScout24 nennt 9 bis 13 % höhere Preise und zählt nur bei 67 % der angebotenen Eigentumswohnungen einen Balkon. Beide Werte beziehen sich auf Angebotspreise und auf alle Wohnungen mit Balkon. Für einen schmalen Anbaubalkon zur Straße wirst du eher am unteren Ende landen. Welche anderen Maßnahmen den Preis stärker heben, zeigt der Beitrag Sanierung mit Wertsteigerung.

Rechenbeispiel: Alu-Balkon an einer 70-m²-Wohnung

Annahmen: Die sanierte Wohnung ohne Balkon erzielt 280.000 Euro, also 4.000 Euro pro m². Der Balkon kostet laut Tabelle 14.800 Euro, dazu kommen 3.000 Euro für Gerüst und Fassade. Genehmigung und Bau verlängern die Haltedauer um drei Monate bei 900 Euro Haltekosten pro Monat. Den Preisaufschlag setzen wir in drei Varianten an.

Position	Aufschlag 2,0 %	Aufschlag 6,1 %	Aufschlag 12,9 %
Mehrerlös	5.600 €	17.080 €	36.120 €
Balkon laut Anbieter	14.800 €	14.800 €	14.800 €
Gerüst und Fassade	3.000 €	3.000 €	3.000 €
Haltekosten 3 Monate	2.700 €	2.700 €	2.700 €
Ergebnis	minus 14.900 €	minus 3.420 €	plus 15.620 €

Erst bei einem deutlich überdurchschnittlichen Aufschlag bleibt etwas übrig. In teuren Lagen mit niedrigem Balkonaufschlag lohnt der Anbau als Flip-Maßnahme selten. Leichter rechnet er sich, wenn die Gemeinschaft ohnehin Balkone baut und die Kosten auf alle verteilt werden, sofern der Zeitplan hält. Eigene Varianten rechnest du im Fix-and-Flip-Rechner von Leverage durch, den regionalen Preisunterschied zwischen Wohnungen mit und ohne Balkon ermittelst du über das Vergleichswertverfahren.

So gehst du vor, bevor du kaufst oder einen Antrag stellst

1. Beim Bauamt klären, ob ein Bauantrag oder ein vereinfachtes Verfahren gilt und was Bebauungsplan und Abstandsflächen zulassen.
2. Einen Statiker die Fassade ansehen lassen und entscheiden, ob ein Vorstellbalkon möglich ist.
3. In der WEG Teilungserklärung, Beschlusssammlung und Protokolle der letzten drei Jahre auf Balkonbeschlüsse und geplante Sonderumlagen prüfen.
4. Den Antrag auf Gestattung mit Plan, Ansicht und Kostenübernahme rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung bei der Verwaltung einreichen.
5. Zwei bis drei Angebote inklusive Gerüst, Fassadenarbeiten und Balkontür einholen.
6. Den regionalen Preisaufschlag aus Vergleichsangeboten ableiten und die Rechnung mit realistischer Genehmigungs- und Bauzeit aufstellen, bevor du den Kaufpreis festlegst.