Vergleichswertverfahren beim Flip: Den Wert nach Sanierung schätzen

Mit dem Vergleichswertverfahren schätzt du den Wert einer Wohnung aus tatsächlich bezahlten Preisen ähnlicher Objekte in derselben Lage. Für einen Flip brauchst du daraus zwei Zahlen: den Wert im heutigen, unsanierten Zustand und den Wert, den Käuferinnen und Käufer nach deiner Sanierung bezahlen. Die zweite Zahl ist die Grundlage jeder Flip-Kalkulation, und sie ist nur so belastbar wie die Vergleichsfälle, aus denen du sie ableitest.

Was die ImmoWertV unter einem Vergleichswert versteht

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt das Verfahren in § 24 ImmoWertV. Danach wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Alternativ dürfen Sachverständige mit Vergleichsfaktoren arbeiten, die der Gutachterausschuss veröffentlicht, etwa einem Durchschnittspreis je Quadratmeter für Eigentumswohnungen eines bestimmten Baujahrs. Auf den vorläufigen Wert folgen eine Marktanpassung und am Schluss die besonderen objektspezifischen Merkmale, zum Beispiel ein Bauschaden oder ein Wohnrecht.

Die Rohdaten stammen aus der Kaufpreissammlung. Nach § 195 BauGB muss jedes Notariat eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss schicken. Auskünfte daraus gibt es bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht, meist gegen Gebühr. Das ist der wichtigste Unterschied zu Portaldaten: In der Kaufpreissammlung stehen beurkundete Preise, im Inserat stehen Wünsche.

Zwei Werte für eine Kalkulation

Ein Gutachten liefert einen Wert zu einem Stichtag. Beim Flip arbeitest du mit zwei Stichtagen und zwei Zuständen:

• Ist-Wert: Was eine unsanierte Wohnung dieser Art in dieser Lage heute erzielt. Er zeigt dir, ob der Angebotspreis überhaupt in einem realistischen Rahmen liegt.
• Zielwert nach Sanierung: Was eine vergleichbare, frisch sanierte Wohnung in sechs bis neun Monaten erzielt, wenn du verkaufst. Aus ihm rechnest du rückwärts dein Maximalgebot.

Die Differenz zwischen beiden Werten muss Sanierung, Kaufnebenkosten, Haltekosten, Verkaufskosten und deinen Gewinn tragen. Wie die Rückwärtsrechnung im Detail aufgebaut ist, steht im Beitrag zum maximalen Kaufpreis beim Flip. Hier geht es um die Frage davor: Wie kommst du zu einem Zielwert, den du der Bank und dir selbst gegenüber vertreten kannst?

Vergleichsfälle für den sanierten Zustand sammeln

Die Kaufpreissammlung kennt Baujahr, Fläche und Lage, den Zustand der Wohnung erfasst sie oft nur grob. Für den Zielwert brauchst du deshalb Fälle, bei denen du weißt, dass sie saniert verkauft wurden. Wir kombinieren dafür mehrere Quellen:

1. Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses mit Durchschnittswerten nach Baujahresklasse und Lage.
2. Verkaufte Inserate aus den letzten zwölf Monaten, deren letzter Angebotspreis bekannt ist. Darauf setzen wir einen Abschlag, weil der Abschlusspreis in normalen Märkten meist einige Prozent unter dem letzten Angebot liegt.
3. Auskünfte von zwei bis drei Maklerbüros, die in dem Viertel tatsächlich Wohnungen verkauft haben.
4. Eigene Verkäufe oder Verkäufe von Leuten, die selbst aktiv flippen und ihre Zahlen offenlegen.

Auf fünf bis acht brauchbare Fälle solltest du kommen. Darunter ist der Wert eine Schätzung mit großer Unsicherheit. Fälle aus Zwangsversteigerungen, Verkäufe unter Verwandten und auffällige Ausreißer nimmst du raus, bevor du rechnest.

Anpassungen in Euro statt nach Gefühl

Kein Vergleichsfall passt genau. Die Unterschiede rechnest du in Zu- und Abschläge um, und zwar je Fall und je Merkmal. Bei sanierten Wohnungen bewegen vor allem diese Punkte den Preis: Etage und Aufzug, Balkon oder Terrasse, Zimmerzahl bei gleicher Fläche, Stellplatz, Energieeffizienzklasse nach der Sanierung und die Mikrolage, also Straße, Lärm und Blick. Ein Tiefgaragenstellplatz wird in vielen Städten separat bewertet und gehört nicht in den Quadratmeterpreis.

Wer eine Wohnung mit Energieklasse G kauft und nach der Sanierung immer noch bei E liegt, darf nicht mit Vergleichsfällen der Klasse B rechnen. Wie stark eine schlechte Klasse den Einkaufspreis drücken sollte, behandeln wir im Beitrag zu Wohnungen mit Energieklasse G und H.

Ein Beispiel aus der Praxis: 64 m² in Würzburg

Angeboten ist eine 3-Zimmer-Wohnung mit 64 m² im zweiten Obergeschoss, Baujahr 1966, ohne Aufzug, mit Balkon, unsaniert. Für den Zielwert nach Sanierung lagen sechs Vergleichsfälle aus dem Stadtteil vor, alle saniert verkauft innerhalb der letzten zwölf Monate:

Fall	Fläche	Preis je m²	Unterschied	Anpassung	Angepasst je m²
A	61 m²	4.350 €	mit Aufzug	minus 3 %	4.220 €
B	68 m²	4.100 €	ohne Balkon	plus 4 %	4.264 €
C	59 m²	4.480 €	Neubau-Optik, Klasse B	minus 5 %	4.256 €
D	66 m²	4.150 €	Erdgeschoss	plus 2 %	4.233 €
E	72 m²	3.950 €	Straßenlärm	plus 6 %	4.187 €
F	63 m²	4.600 €	Dachterrasse	minus 9 %	4.186 €

Der Median der angepassten Werte liegt bei rund 4.227 € je m², das ergibt für 64 m² einen Zielwert von etwa 270.500 €. Die Spanne reicht von 4.186 € bis 4.264 € je m², also von 267.900 € bis 272.900 €. Kalkuliert wird mit dem unteren Ende, gerundet 268.000 €.

Dann folgt die Gegenprobe mit dem Ist-Wert. Unsanierte Wohnungen gleichen Baujahrs wurden im Viertel für 2.900 bis 3.100 € je m² verkauft, das wären 185.600 bis 198.400 €. Der Verkäufer verlangt 199.000 €. Bei einer Sanierung für 41.000 €, rund 10 % Kaufnebenkosten mit Makler und rund 9.000 € Halte- und Verkaufskosten ergeben sich Gesamtkosten von 268.900 €. Bei einem Kauf zu 199.000 € entsteht also ein Verlust von rund 900 €. Rechnest du mit einem Zielgewinn von 10 % des Verkaufspreises, also 26.800 €, liegt dein Maximalgebot bei rund 174.000 €. Das liegt unter dem Ist-Wert und zeigt, dass du nur über eine harte Verhandlung oder gar nicht kaufst.

Solche Zahlen lassen sich in Leverage Immo gegenprüfen, das eine KI-Bewertung auf Basis von PriceHubble-Daten liefert und die Flip-Kalkulation daneben stellt. Ein Bewertungstool ersetzt die eigene Auswahl der Vergleichsfälle nicht, es zeigt dir aber schnell, ob dein Zielwert aus dem Rahmen fällt.

Typische Denkfehler beim Zielwert

• Bestpreis statt Median: Der höchste Preis der Straße kam oft durch eine Besonderheit zustande, etwa Seeblick oder einen eiligen Käufer. Für die Kalkulation zählt der Median.
• Angebotspreise als Kaufpreise: Inserate, die seit vier Monaten online stehen, belegen eher, dass der Preis zu hoch ist.
• Eigene Ausstattung überbewerten: Fischgrätparkett und Designerarmaturen erhöhen die Kosten schneller als den Preis. Welche Maßnahmen sich im Verkauf auszahlen, beschreibt der Beitrag zur Sanierung mit Wertsteigerung.
• Alte Fälle ohne Zeitanpassung: Ein Verkauf von vor 18 Monaten muss über die Preisentwicklung im Grundstücksmarktbericht auf heute umgerechnet werden.
• Marktbewegung in der Bauzeit vergessen: Zwischen Ankauf und Verkauf liegen oft sechs bis zwölf Monate. Steigen in dieser Zeit die Bauzinsen, sinkt das Budget vieler Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer.

Wo das Verfahren an Grenzen stößt

In kleinen Gemeinden, bei freistehenden Häusern mit ungewöhnlichem Grundstück oder bei Wohnungen mit Sondernutzungsrecht am Garten findest du oft keine fünf passenden Fälle. Gutachterinnen und Gutachter weichen dann auf das Sachwertverfahren für Häuser oder bei vermieteten Objekten auf das Ertragswertverfahren aus. Für Flips in solchen Lagen gilt: Je dünner die Datenbasis, desto größer muss der Sicherheitsabschlag auf den Zielwert sein. Wir setzen in Orten unter 20.000 Einwohnern zusätzlich 3 bis 5 % ab. Wie du den Verkaufspreis zum Ende des Projekts mit Bodenrichtwert und aktuellen Daten noch einmal prüfst, steht im Beitrag zum Verkaufspreis mit Bodenrichtwert und Vergleichsdaten.

Eine eigene Vergleichswertrechnung ist eine Kaufentscheidung, kein Gutachten. Für Finanzamt, Gericht oder Erbauseinandersetzung brauchst du einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Lade den aktuellen Grundstücksmarktbericht deiner Zielstadt herunter und notiere die Durchschnittswerte für Eigentumswohnungen nach Baujahresklasse.
2. Lege eine Tabelle mit mindestens fünf sanierten Vergleichsfällen der letzten zwölf Monate an und schreibe zu jedem Fall Fläche, Etage, Balkon, Stellplatz und Energieklasse.
3. Passe jeden Fall in Prozent an, bilde den Median und rechne mit dem unteren Ende der Spanne.
4. Prüfe den Ist-Wert getrennt und vergleiche dein Maximalgebot mit dem Angebotspreis, bevor du einen Besichtigungstermin vereinbarst.

Wie Bewertung und Datenauswahl bei uns in der Praxis aussehen, zeigt auch dieser Seminarausschnitt, in dem wir Bewertungstools und ihre Zahlen kritisch durchgehen.