Entfernung zum Flip-Objekt: Wie weit darf es vom Wohnort weg sein?
Kurzantwort
Für die ersten Flips sollte das Objekt höchstens 30 bis 50 Kilometer oder etwa 45 Minuten Fahrzeit entfernt liegen. Während eines Projekts kommen 40 bis 50 Fahrten zusammen, bei 150 Kilometern kostet das schnell über 10.000 Euro an Fahrt und Zeit. Weiter entfernte Objekte lohnen sich erst mit einer verlässlichen Bauleitung vor Ort.
Für die ersten Flips sollte das Objekt höchstens 30 bis 50 Kilometer oder rund 45 Minuten Fahrzeit von deinem Wohnort entfernt liegen. In diesem Radius bist du bei einem Problem am selben Tag vor Ort, kennst die Preise und kannst auf Handwerksbetriebe aus deinem Umfeld zurückgreifen. Weiter entfernte Objekte funktionieren erst, wenn eine Bauleitung vor Ort steht, der du vertraust, und die Marge die Distanzkosten trägt.
Wie oft du während eines Flips vor Ort sein musst
Die meisten Einsteigerinnen und Einsteiger planen mit einem Termin pro Woche. In der Praxis kommen bei einer Wohnungssanierung mit fünf Monaten Bauzeit deutlich mehr Fahrten zusammen. Unsere Zählung für ein typisches Projekt:
- Vor dem Kauf: zwei bis drei Besichtigungen, eine davon mit Handwerksbetrieb oder Gutachter
- Übergabe, Aufmaß und Begehung mit allen Gewerken: zwei bis drei Termine
- Laufende Kontrolle: rund 20 Termine bei wöchentlichem Rhythmus
- Ungeplante Einsätze bei Lieferproblemen, Rückfragen oder Schäden: sechs bis zehn
- Abnahmen, Fotos für das Exposé, Endreinigung: drei bis vier
- Besichtigungen beim Verkauf, wenn du selbst vermarktest: sechs bis zehn
Damit landest du bei 40 bis 50 Fahrten pro Projekt. Die ungeplanten Einsätze sind die heikelsten. Ein Fliesenleger, der wegen einer schiefen Wand eine Entscheidung braucht, wartet nicht zwei Tage. Entweder er arbeitet an anderer Stelle weiter oder er fährt zur nächsten Baustelle.
Was Entfernung in Euro kostet
Die folgende Rechnung geht von 45 Fahrten aus. Für Fahrtkosten setzen wir 0,30 Euro je Kilometer an. Das entspricht dem pauschalen Kilometersatz, den § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG über das Bundesreisekostengesetz für Auswärtstätigkeiten mit dem eigenen Auto zulässt (Gesetzestext bei openlex). Deine Zeit bewerten wir mit 40 Euro pro Stunde, was für eine Fachkraft im Nebenjob eher knapp ist.
| Entfernung einfach | 15 km | 50 km | 150 km |
|---|---|---|---|
| Fahrzeit einfach | 20 Min. | 45 Min. | 110 Min. |
| Kilometer gesamt | 1.350 | 4.500 | 13.500 |
| Fahrtkosten (0,30 €/km) | 405 € | 1.350 € | 4.050 € |
| Fahrzeit gesamt | 30 Std. | 67,5 Std. | 165 Std. |
| Zeitwert (40 €/Std.) | 1.200 € | 2.700 € | 6.600 € |
| Distanzkosten | 1.605 € | 4.050 € | 10.650 € |
| Anteil an 30.000 € Gewinn | 5 % | 14 % | 36 % |
Bei 150 Kilometern frisst die Strecke ein Drittel des Gewinns, ohne dass Verzögerungen schon eingerechnet sind. Jede Woche, die eine Baustelle stillsteht, kostet dich zusätzlich Zinsen und Hausgeld. Bei einer finanzierten Wohnung für 200.000 Euro sind das rund 250 bis 300 Euro pro Woche. Wie du diese laufenden Posten sauber erfasst, zeigt der Beitrag zu den Haltekosten während der Sanierung.
Ab einer gewissen Entfernung ist eine bezahlte Bauleitung günstiger als das eigene Fahren. Eine örtliche Bauleitung kostet bei 45.000 Euro Bausumme etwa 5 %, also 2.250 Euro. Du reduzierst deine eigenen Fahrten dann auf rund zehn, das sind bei 150 Kilometern etwa 2.370 Euro für Strecke und Zeit. Zusammen liegst du bei 4.620 Euro statt 10.650 Euro, vorausgesetzt, die Bauleitung arbeitet zuverlässig.
Was dir die Nähe außerdem bringt
Die Zahlen oben erfassen nur Strecke und Zeit. Im Heimatmarkt hast du Vorteile, die sich schwer beziffern lassen:
- Du weißt, welche Straßenzüge gefragt sind und wo Wohnungen trotz guter Ausstattung lange im Portal stehen.
- Handwerksbetriebe aus der Region berechnen keine weiten Anfahrten und kommen eher für eine halbe Stunde vorbei.
- Familie oder Freunde können im Notfall Schlüssel übergeben, Lieferungen annehmen oder kurz nach dem Rechten sehen.
- Du lernst die Preise der örtlichen Gutachterausschüsse und Bodenrichtwerte über Jahre kennen und erkennst ein günstiges Angebot schneller.
Gerade die Marktkenntnis entscheidet über den Einkauf. Wer in einer fremden Stadt kauft, verlässt sich auf Portaldaten und Maklereinschätzungen und zahlt diese Unsicherheit über ein höheres Risiko beim Verkaufspreis.
Wenn dein eigener Markt zu teuer oder zu klein ist
Für ein bis zwei Flips im Jahr reicht eine Stadt mit 20.000 bis 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern. Wer in einem kleinen Dorf lebt, sucht in der nächsten Mittelstadt. Wer in München, Hamburg oder Frankfurt wohnt, findet im Umland mit 40 bis 60 Kilometern Abstand oft Kaufpreise, die einen Flip noch tragen. Welche Regionen 2026 gut funktionieren, steht im Beitrag zum Flip-Markt nach Regionen.
Ein Netzwerk vor Ort brauchst du für die Objektsuche nicht. Ein großer Teil unserer 20 bis 30 parallelen Baustellen kam über Onlineportale, ohne persönliche Kontakte zu Verkäufern. Mit einem Suchagenten über einen festen Radius siehst du jedes neue Angebot am selben Tag. In Leverage Immo laufen solche Suchagenten über ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen gleichzeitig. Wie du Filter und Radius sinnvoll einstellst, erklärt der Beitrag zu Sanierungsobjekten mit Suchagenten.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eine 65-m²-Wohnung in einer unterfränkischen Kreisstadt, rund 140 Kilometer vom Wohnort der Investorin entfernt. Der Kaufpreis war attraktiv, die Kalkulation zeigte 32.000 Euro Gewinn. Geplant waren acht Wochen Bauzeit und ein Termin alle zwei Wochen. Nach dem Rückbau stellte sich heraus, dass die Steigleitung im Bad erneuert werden musste. Der Installationsbetrieb brauchte eine Entscheidung der Hausverwaltung, die Verwaltung wollte einen Ortstermin. Zwischen Fund und Freigabe lagen drei Wochen, in denen der Fliesenleger auf eine andere Baustelle wechselte und erst nach weiteren zwei Wochen zurückkam.
Am Ende standen 13 Wochen Bauzeit, 19 statt 8 Fahrten zu je 280 Kilometern und rund 3.800 Euro zusätzliche Halte-, Fahrt- und Zeitkosten. Zusammen mit 3.200 Euro für die neue Steigleitung sank der Gewinn auf rund 25.000 Euro. Mit einer Bauleitung vor Ort hätte der Ortstermin am zweiten Tag stattgefunden.
Voraussetzungen für ein weiter entferntes Objekt
Ab dem dritten bis fünften Projekt kann ein größerer Radius sinnvoll sein. Diese Punkte sollten dann erfüllt sein:
- Eine Bauleitung vor Ort, die selbst aktiv Wohnungen saniert und verkauft. Ratschläge von Leuten ohne eigene Projekte helfen dir auf der Baustelle wenig.
- Feste Preise und Termine mit den Gewerken oder ein Generalunternehmer. Die Unterschiede erklärt der Beitrag zu Generalunternehmer oder Einzelvergabe.
- Ein Schlüsseltresor und eine wöchentliche Fotodokumentation mit Datum.
- Ein Maklerbüro vor Ort für Besichtigungen beim Verkauf.
- Ein Puffer von mindestens zwei Wochen Bauzeit und 15 % mehr Reserve als bei einem Objekt vor der Haustür.
Warum wir selbst nach fünf Jahren fast nur in der eigenen Region kaufen, obwohl München nicht weit ist, erzählen wir in diesem Video über Fix and Flip im Heimatmarkt.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Zeichne um deinen Wohnort einen Kreis von 45 Minuten Fahrzeit und notiere alle Städte über 20.000 Einwohnerinnen und Einwohner darin.
- Zähle in den Portalen, wie viele renovierungsbedürftige Wohnungen dort in den letzten drei Monaten inseriert wurden.
- Rechne für jedes Objekt außerhalb dieses Kreises die Distanzkosten nach der Tabelle oben in deine Kalkulation ein.
- Lege einen Suchagenten mit festem Radius an, statt ständig neue Städte zu durchsuchen.
- Erweitere den Radius erst, wenn du eine Bauleitung mit eigener Flip-Erfahrung vor Ort gefunden hast.
Häufige Fragen
Wie oft muss man bei einer Wohnungssanierung vor Ort sein?
Bei einem typischen Flip mit fünf Monaten Bauzeit rechnen wir mit 40 bis 50 Terminen. Darin stecken Besichtigungen, wöchentliche Kontrollen, ungeplante Einsätze und die Verkaufsphase. Die ungeplanten Termine lassen sich am schlechtesten verschieben.
Kann man Fahrtkosten zur Baustelle steuerlich ansetzen?
Fahrten im Rahmen deines Immobilienhandels sind in der Regel Betriebsausgaben. Für das eigene Auto ist ein pauschaler Satz von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer üblich. Wie das in deinem Fall zu behandeln ist, klärst du am besten mit deiner Steuerberatung.
Lohnt sich eine Bauleitung bei weit entfernten Objekten?
Ab etwa 100 Kilometern Entfernung ist eine örtliche Bauleitung oft günstiger als das eigene Fahren. Sie kostet ungefähr 5 % der Bausumme und spart dir einen Großteil der Fahrten. Wichtig ist, dass sie selbst Erfahrung mit Sanierungen zum Verkauf hat.
Was tun, wenn es am Wohnort keine passenden Objekte gibt?
Erweitere den Suchradius auf die nächste Stadt mit 20.000 bis 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern oder auf das Umland einer teuren Großstadt. Ein Suchagent mit festem Radius zeigt dir dort neue Angebote am selben Tag.
Quellen und weiterführende Links
- § 9 EStG, Werbungskosten (Fahrtkosten bei Auswärtstätigkeit, Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a), Einkommensteuergesetz (Volltext über openlex.de)