Grunderwerbsteuer nach Bundesland: So viel kostet sie deine Flip-Marge
Kurzantwort
Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, NRW, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei einem Flip mit 180.000 Euro Kaufpreis kostet sie dich 6.300 bis 11.700 Euro und damit 15 bis 27 % des Gewinns vor Steuern. Die Bank finanziert sie meist nicht mit, du zahlst sie aus Eigenkapital.
Die Grunderwerbsteuer kostet dich beim Ankauf zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 180.000 Euro sind das 6.300 bis 11.700 Euro, und dieser Betrag geht direkt von deiner Flip-Marge ab. In unserem Rechenbeispiel weiter unten frisst die Steuer je nach Bundesland 15 bis 27 % des Gewinns vor Steuern. Die Bank finanziert sie in aller Regel nicht mit, du zahlst sie also aus Eigenkapital.
Steuersätze aller 16 Bundesländer im Oktober 2026
Seit 2006 legen die Länder den Satz selbst fest. Das Grunderwerbsteuergesetz nennt in § 11 GrEStG nur noch den Ausgangswert von 3,5 %, den heute allein Bayern anwendet. Die jüngste Änderung kam aus Bremen: Für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025 gelten dort 5,5 % statt 5,0 %, wie die Bremer Steuerverwaltung bestätigt. Für 2026 ist uns kein weiteres Land mit einem geänderten Satz bekannt. Prüfe den Satz trotzdem vor jedem Gebot, weil Landtage solche Änderungen meist mit wenigen Monaten Vorlauf beschließen.
| Bundesland | Steuersatz | Letzte Änderung |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | keine, gesetzlicher Ausgangssatz |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 2024, gesenkt von 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % | 1. Juli 2025, erhöht von 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % | 2023, erhöht von 4,5 % |
| Sachsen | 5,5 % | 2023, erhöht von 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 2014 |
| Hessen | 6,0 % | 2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 2015 |
| Saarland | 6,5 % | 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 2014 |
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land liegen drei Prozentpunkte. Für Käuferinnen und Käufer, die bundesweit nach Objekten suchen, ist das ein echter Standortfaktor, der in vielen Erstkalkulationen fehlt.
Worauf die Steuer berechnet wird und wann du zahlst
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis samt aller Leistungen, die du zusätzlich übernimmst (§ 9 GrEStG). Übernimmst du etwa Rückstände beim Hausgeld des Verkäufers, erhöht das die Grundlage. Der Betrag wird auf volle Euro abgerundet.
Der Ablauf nach dem Notartermin sieht so aus:
- Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an.
- Du erhältst nach einigen Wochen den Steuerbescheid. Fällig ist die Steuer einen Monat nach dessen Bekanntgabe (§ 15 GrEStG).
- Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie wirst du nicht als Eigentümerin oder Eigentümer ins Grundbuch eingetragen (§ 22 GrEStG).
Für einen Flip heißt das: Die Steuer ist meist sechs bis acht Wochen nach Beurkundung auf dem Konto des Finanzamts, lange bevor die erste Handwerkerrechnung kommt. Plane die Liquidität dafür vor dem Notartermin ein, zusammen mit den übrigen Kaufnebenkosten wie Notar und Grundbuch.
Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung in fünf Bundesländern
Wir nehmen eine 70-m²-Wohnung aus den 1970er Jahren. Kaufpreis 180.000 Euro, Sanierung 40.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 1,8 % (3.240 Euro), Zinsen und laufende Kosten über acht Monate 7.500 Euro, Verkaufskosten 11.000 Euro, Verkaufspreis 285.000 Euro. Ohne Grunderwerbsteuer bleiben 43.260 Euro Gewinn vor Steuern.
| Bundesland | Satz | Grunderwerbsteuer | Gewinn vor Steuern | Anteil der Steuer am Rohgewinn |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 6.300 Euro | 36.960 Euro | 14,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 9.000 Euro | 34.260 Euro | 20,8 % |
| Sachsen | 5,5 % | 9.900 Euro | 33.360 Euro | 22,9 % |
| Hessen | 6,0 % | 10.800 Euro | 32.460 Euro | 25,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 11.700 Euro | 31.560 Euro | 27,0 % |
Der Abstand zwischen Bayern und NRW beträgt 5.400 Euro bei identischem Objekt. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital wird der Unterschied noch deutlicher: Wenn die Bank Kaufpreis und Sanierung finanziert, bringst du in Bayern rund 9.540 Euro für Steuer und Notar mit, in NRW 14.940 Euro. Rechnerisch fällt die Rendite auf dieses Kapital damit von rund 390 % auf rund 210 %, weil weniger Gewinn auf mehr gebundenes Geld trifft. Den Satz für deine Postleitzahl setzt der Grunderwerbsteuer-Rechner von Leverage automatisch ein.
Ein Flip in einem teuren Land ist deswegen nicht schlechter. Er braucht nur einen niedrigeren Einkaufspreis. Bei 6,5 % Steuer muss der Kaufpreis im Beispiel rund 5.000 Euro tiefer liegen, damit am Ende dasselbe Ergebnis steht wie in Bayern. Wie du diese Grenze sauber herleitest, zeigt unsere Anleitung zur Rückwärtsrechnung des maximalen Kaufpreises.
Die zweite Wirkung: Die Steuer deiner Käuferschaft
Beim Verkauf zahlst du keine Grunderwerbsteuer, die trägt wer kauft. Sie wirkt trotzdem auf deinen Preis. Eine Familie, die 300.000 Euro Gesamtbudget hat, kann in Bayern bei rund 9 % Nebenkosten etwa 275.000 Euro Kaufpreis stemmen. In Nordrhein-Westfalen mit rund 12 % Nebenkosten liegt die Grenze bei etwa 268.000 Euro. Die Steuer drückt also ein zweites Mal auf die Marge, diesmal über die Zahlungsfähigkeit der Nachfrage. Gerade bei Eigennutzern mit knapper Finanzierung spürst du das in der Preisverhandlung.
Wer seine Verkaufspreisstrategie für die sanierte Wohnung festlegt, sollte deshalb die Nebenkosten der Zielgruppe mitdenken. Ein Preis knapp unter einer runden Budgetgrenze bringt in Ländern mit 6,5 % oft mehr Anfragen als ein paar Tausend Euro mehr auf dem Papier.
Legale Stellschrauben bei der Bemessungsgrundlage
Spielraum gibt es wenig, aber er existiert:
- Bewegliches Inventar getrennt ausweisen: Möbel, frei stehende Geräte oder eine nicht fest verbaute Küche gehören nicht zum Grundstück. Stehen sie mit einem realistischen Zeitwert gesondert im Kaufvertrag, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Bei 6.000 Euro Inventar in NRW sind das 390 Euro. Überhöhte Werte prüft das Finanzamt und streicht sie.
- Instandhaltungsrücklage: Ob der anteilige Betrag der Rücklage einer Eigentumswohnung vom Kaufpreis abgezogen werden darf, ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu verneinen. Rechne hier ohne Abzug.
- Rückabwicklung: Wird ein Kauf innerhalb von zwei Jahren nach Entstehen der Steuer einvernehmlich oder über ein vereinbartes Rücktrittsrecht rückgängig gemacht, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder aufgehoben (§ 16 GrEStG).
Konstruktionen über Gesellschaftsanteile spielen für Flips mit einzelnen Wohnungen praktisch keine Rolle, weil die Hürden seit der Reform 2021 hoch sind und Notar sowie Beratung mehr kosten als die Ersparnis. Wie die Steuer in deiner Buchhaltung als Teil der Anschaffungskosten behandelt wird, klärst du am besten mit deiner Steuerberatung.
Ein Beispiel aus der Praxis
Bei einer 3-Zimmer-Wohnung im Raum Osnabrück lag der Angebotspreis bei 215.000 Euro. Die Erstkalkulation stammte aus einer Vorlage für Bayern und rechnete mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. Mit den korrekten 5,0 % für Niedersachsen fehlten plötzlich 3.225 Euro, und der Zielgewinn von 35.000 Euro war nicht mehr erreichbar. Wir haben das Gebot auf 205.000 Euro gesenkt und mit dem Sanierungsstau im Bad begründet. Der Verkäufer nahm an. Ohne den korrigierten Steuersatz hätten wir einen Deal mit zu dünnem Puffer gekauft.
Seitdem steht der Landessatz in jeder Kalkulation als eigene Eingabe, nie als fester Wert in einer Formel. Bei 20 bis 30 parallelen Baustellen in mehreren Bundesländern ist das die einzige Methode, die zuverlässig funktioniert. In diesem Video rechnen wir einen Flip mit allen Nebenkosten Posten für Posten durch, inklusive der Unterschiede zwischen den Ländern.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege in deiner Kalkulation eine eigene Zeile für den Grunderwerbsteuersatz an und trage ihn pro Objekt nach Bundesland ein.
- Rechne die Steuer aus dem Kaufpreis plus übernommener Leistungen, abzüglich eines realistisch bewerteten Inventars.
- Reserviere Steuer und Notarkosten als Eigenkapital, bevor du ein Gebot abgibst. Die Bank wird diesen Teil kaum finanzieren.
- Prüfe beim Exit, wie hoch die Nebenkosten deiner Zielgruppe ausfallen, und setze den Angebotspreis unter typische Budgetgrenzen.
- Wenn du in mehreren Ländern suchst, vergleiche die Märkte nach dem Gewinn nach Grunderwerbsteuer. Die Ankaufskriterien dafür findest du in unserem Überblick zum Ablauf eines Flips vom Ankauf bis zum Verkauf.
Häufige Fragen
In welchem Land ist die Grunderwerbsteuer am günstigsten?
In Bayern, dort gilt der gesetzliche Ausgangssatz von 3,5 %. Alle anderen Länder liegen zwischen 5,0 und 6,5 %. Bei 200.000 Euro Kaufpreis zahlst du in Bayern 7.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen 13.000 Euro.
Hat sich die Grunderwerbsteuer 2025 oder 2026 geändert?
Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % angehoben. Für 2026 ist uns keine weitere Änderung bekannt. Prüfe den Satz trotzdem vor jedem Gebot beim zuständigen Finanzamt oder in einem aktuellen Rechner.
Finanziert die Bank die Grunderwerbsteuer mit?
In aller Regel nicht. Banken finanzieren Kaufpreis und je nach Bonität einen Teil der Sanierung, die Kaufnebenkosten bringst du aus Eigenkapital mit. Mit sehr guter Bonität oder zusätzlichen Sicherheiten sind Ausnahmen möglich.
Zahlt beim Flip auch die verkaufende Seite Grunderwerbsteuer?
Nein, gesetzlich und vertraglich trägt sie üblicherweise die Käuferseite. Sie beeinflusst aber, wie viel Kaufpreis deine Interessenten finanzieren können, und wirkt so indirekt auf deinen Verkaufspreis.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer durch Inventar senken?
Ja, für bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine nicht fest verbaute Küche, wenn sie mit realistischem Zeitwert gesondert im Kaufvertrag stehen. Die Ersparnis liegt meist bei einigen Hundert Euro. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt und korrigiert sie.
Quellen und weiterführende Links
- § 11 Grunderwerbsteuergesetz: Steuersatz, Abrundung, Grunderwerbsteuergesetz (Bund)
- § 9 Grunderwerbsteuergesetz: Gegenleistung, Grunderwerbsteuergesetz (Bund)
- § 15 Grunderwerbsteuergesetz: Fälligkeit, Grunderwerbsteuergesetz (Bund)
- § 16 Grunderwerbsteuergesetz: Rückgängigmachung des Erwerbs, Grunderwerbsteuergesetz (Bund)
- § 22 Grunderwerbsteuergesetz: Unbedenklichkeitsbescheinigung, Grunderwerbsteuergesetz (Bund)
- Grunderwerbsteuer in Bremen: Steuersatz 5,5 % ab 1. Juli 2025, Freie Hansestadt Bremen