Fix and Flip Mythen: Sieben verbreitete Annahmen im Faktencheck
Kurzantwort
Die meisten Annahmen über Fix and Flip sind übertrieben oder falsch: Steuern fallen nur auf den Gewinn an, handwerkliches Können ist keine Voraussetzung und Objekte findet man überwiegend online. Berechtigt sind zwei Punkte: Ein Flip ist aktive Projektarbeit, und ohne genaue Kalkulation droht ein Verlust.
Die meisten Bedenken gegen Fix and Flip halten einer Prüfung mit Zahlen nur teilweise stand. Steuern fallen auf den Gewinn an und nicht auf den Verkaufspreis, handwerkliches Können ist keine Voraussetzung, und Objekte finden sich heute überwiegend online. Zwei Annahmen stimmen dagegen eher: Ein Flip ist Arbeit und kein passives Einkommen, und ohne saubere Kalkulation wird aus einem Projekt schnell ein Verlust. Wir haben die häufigsten Aussagen aus Kommentaren, Gesprächen und Foren gesammelt und einzeln bewertet.
Annahme 1: Die Steuer frisst fast den ganzen Erlös
Bewertung: falsch. Viele rechnen den Steuersatz auf den Verkaufspreis. Besteuert wird aber nur der Gewinn, also Verkaufspreis minus Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung und Finanzierungskosten. Wer privat innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert diesen Gewinn nach § 23 EStG mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Wer gewerblich handelt, zahlt zusätzlich Gewerbesteuer, die über § 35 EStG zu einem großen Teil auf die Einkommensteuer angerechnet wird.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis 64-m²-Wohnung in Bielefeld | 185.000 € |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar, Grundbuch) | 15.725 € |
| Sanierung | 52.000 € |
| Zinsen, Hausgeld, Versicherung für sieben Monate | 7.800 € |
| Verkaufspreis | 312.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 51.475 € |
| Einkommensteuer, vereinfacht mit 42 % Grenzsteuersatz | 21.620 € |
| Gewinn nach Steuern | 29.855 € |
Hätte man die 42 % auf den Verkaufspreis gerechnet, käme man auf 131.040 Euro Steuer und einen dicken Verlust. Diese Rechnung kursiert erstaunlich oft. Die Steuer ist ein fester Posten der Kalkulation wie die Grunderwerbsteuer. Sie wird erst mit dem Steuerbescheid fällig, oft mehr als ein Jahr nach dem Verkauf, und gehört bis dahin auf ein eigenes Konto. Wann privater Handel in gewerblichen Handel kippt, steht im Beitrag zu Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Gewerbesteuer. Für deine persönliche Situation lohnt ein Termin bei der Steuerberatung.
Annahme 2: Ohne eigenes Handwerk geht es nicht
Bewertung: falsch. Wer flippt, ist Projektleiterin oder Projektleiter. Die Aufgabe besteht darin, den Umfang festzulegen, Angebote zu vergleichen, Termine zu takten und Ergebnisse abzunehmen. Fliesen, Leitungen und Elektrik gehören in die Hände von Fachbetrieben, schon wegen der Gewährleistung gegenüber deiner Käuferseite.
An Betrieben fehlt es nicht grundsätzlich. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks zählt rund 1,04 Millionen Handwerksbetriebe mit etwa sechs Millionen Beschäftigten. Engpässe gibt es bei einzelnen Gewerken und zu bestimmten Jahreszeiten. In der Praxis hilft ein Vorlauf von vier bis sechs Wochen und die Anfrage bei mindestens fünf Betrieben pro Gewerk. Durch die schwache Neubautätigkeit der letzten beiden Jahre nehmen viele Betriebe heute wieder gern Aufträge im Bestand an. Eigenleistung kann sich bei Abriss oder Malerarbeiten rechnen, sie ist aber keine Voraussetzung.
Wichtiger als eigenes Können ist die Auswahl. Lass dir von jedem neuen Betrieb zwei abgeschlossene Baustellen zeigen und schau sie dir vor Ort an. Vereinbare einen Festpreis pro Gewerk mit klarer Leistungsbeschreibung und zahle nach Baufortschritt, nie im Voraus. Wer so arbeitet, erkennt nach dem ersten Projekt, mit welchen Betrieben eine dauerhafte Zusammenarbeit lohnt.
Annahme 3: Man braucht mindestens 100.000 Euro Eigenkapital
Bewertung: übertrieben. Banken finanzieren den Kaufpreis bei guter Bonität häufig vollständig. Eigenkapital wird vor allem für die Kaufnebenkosten und einen Teil der Sanierung gebraucht. Im Beispiel oben wären das rund 16.000 Euro Nebenkosten plus ein Sanierungsanteil, je nach Bank also 30.000 bis 70.000 Euro. Fehlendes Kapital lässt sich teilweise durch starke Bonität, eine Bürgschaft oder eine Investorin beziehungsweise einen Investor ausgleichen. Wir finanzieren Flips meist über ein variables Darlehen ohne Tilgung, damit beim Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Eine genaue Aufschlüsselung findest du im Beitrag Wie viel Eigenkapital braucht ein Flip.
Annahme 4: Gute Objekte gibt es nur über Kontakte
Bewertung: überholt. Netzwerke helfen, sie sind aber kein Muss. Ein großer Teil unserer 20 bis 30 parallelen Baustellen stammt aus ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen, gekauft ohne persönliche Beziehung zum Verkäufer. Entscheidend sind enge Suchfilter, schnelle Reaktion auf neue Inserate und eine Kalkulation, die innerhalb weniger Minuten steht. Wie du Suchagenten so einstellst, dass passende Sanierungsobjekte zuerst bei dir landen, zeigt der Beitrag Sanierungsobjekte online finden.
Annahme 5: Ein Flip ist passives Einkommen
Bewertung: falsch. Ein Flip ist ein Projekt mit Anfang und Ende, das in jeder Phase Entscheidungen verlangt. Auch die Profis, mit denen du arbeitest, machen Fehler. Uns ist es passiert, dass eine Bank die Grundschuld für das Nachbargrundstück bestellen wollte, weil im Auftrag eine Hausnummer vertauscht war. Aufgefallen ist es nur, weil der Gutachter beim Vor-Ort-Termin die Adresse nannte. Solche Fehler sind selten, sie zeigen aber, dass du Kaufvertragsentwurf, Grundbuchangaben, Finanzierungsbestätigung und Zahlungseingänge selbst prüfen musst. Zwei weitere Beispiele aus der Praxis beschreibt der Artikel über den Mythos passiver Einnahmen mit Immobilien.
Annahme 6: Seit der Zinswende ist der Markt tot
Bewertung: falsch. Nach dem Einbruch 2023 hat sich der Transaktionsmarkt erholt. Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse meldet für 2025 rund 872.000 notariell beurkundete Immobilienkaufverträge in Deutschland, etwa 8 % mehr als im Vorjahr. In Wohnimmobilien flossen 198 Milliarden Euro. Für Flips ist zudem der Abstand zwischen unsanierten und sanierten Wohnungen gewachsen, weil Käuferinnen und Käufer schlechte Energieklassen und unklare Sanierungskosten heute stärker abstrafen. Ob sich ein Flip rechnet, hängt deshalb weniger vom Gesamtmarkt als von der Region und vom Einkaufspreis ab. Dazu mehr im Beitrag Fix and Flip 2026 nach Regionen.
Annahme 7: Für die sanierte Wohnung findet sich kein Käufer
Bewertung: teilweise berechtigt. Das Risiko besteht, es lässt sich aber eingrenzen. Wohnungen bleiben meist dann liegen, wenn der Preis über dem Markt liegt, die Ausstattung nicht zur Zielgruppe passt oder das Exposé schwach ist. Gegenmaßnahmen sind ein Verkaufspreis aus echten Vergleichsdaten, eine Sanierung für die Käufergruppe der Lage und ein Plan B. Wenn der Verkauf nach drei Monaten stockt, kannst du vermieten und später an Anleger verkaufen oder die Wohnung halten. Dieser Plan B funktioniert nur, wenn die Finanzierung ohne Tilgung und ohne lange Zinsbindung abgeschlossen wurde.
Alle drei Steuer-, Handwerker- und Verkaufsfragen beantworten wir auch in diesem Video zu drei Fix-and-Flip-Mythen, die Anfänger verunsichern, mit Beispielen aus unseren Baustellen.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Rechne für ein reales Inserat aus deiner Region den Gewinn nach Steuern mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz durch.
- Frag bei deiner Hausbank, welchen Eigenkapitalanteil sie für Kaufpreis und Sanierung verlangt, bevor du Objekte besichtigst.
- Richte für eine Stadt drei Suchagenten mit engen Filtern ein und beobachte die Angebote vier Wochen lang.
- Hol für ein Bad und für die Elektrik je fünf Angebote ein, auch ohne konkretes Objekt, um Preise und Reaktionszeiten kennenzulernen.
- Sprich nur mit Leuten über deine Pläne, die selbst aktiv flippen, und lass dir echte Abrechnungen zeigen.
Häufige Fragen
Fallen beim Flip Steuern auf den ganzen Verkaufspreis an?
Nein. Besteuert wird nur der Gewinn nach Abzug von Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung und Finanzierungskosten. Bei privatem Verkauf innerhalb von zehn Jahren gilt der persönliche Einkommensteuersatz, bei gewerblichem Handel kommt Gewerbesteuer hinzu.
Geht Fix and Flip ohne handwerkliche Erfahrung?
Ja. Deine Rolle ist die Projektleitung: Umfang festlegen, Angebote vergleichen, Termine koordinieren und abnehmen. Die Ausführung übernehmen Fachbetriebe, was auch für die Gewährleistung gegenüber der Käuferseite sinnvoll ist.
Lohnt sich Fix and Flip bei den aktuellen Zinsen noch?
Das hängt vom Einkaufspreis und der Region ab. Der Transaktionsmarkt hat sich 2025 mit rund 872.000 Kaufverträgen erholt, und der Preisabstand zwischen unsanierten und sanierten Wohnungen ist vielerorts gewachsen. Die Zinsen gehören als Haltekosten in jede Kalkulation.
Was passiert, wenn sich die Wohnung nicht verkaufen lässt?
Dann bleibt die Vermietung als Plan B, mit späterem Verkauf an Kapitalanleger oder dauerhaftem Halten. Das setzt eine Finanzierung ohne lange Zinsbindung voraus. Häufigste Ursache für lange Vermarktungszeiten ist ein Preis über dem Markt.
Quellen und weiterführende Links
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Einkommensteuergesetz (Volltext über dejure.org)
- § 35 EStG, Steuerermäßigung bei Einkünften aus Gewerbebetrieb, Einkommensteuergesetz (Volltext über openlex.de)
- Kennzahlen des Handwerks, Zentralverband des Deutschen Handwerks
- Immobilienmarktbericht Deutschland, Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland