Finanzierungsarten für Flips im Vergleich: Kosten und Eignung

Die passende Finanzierung für einen Flip besteht fast immer aus zwei Bausteinen: einem Bankdarlehen für den Kaufpreis und einer Lösung für Nebenkosten und Sanierung. Für den ersten Baustein hat sich das variable Darlehen ohne Tilgung durchgesetzt, weil es beim Verkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst wird. Für den zweiten kommen Eigenkapital, ein Privatdarlehen, Mezzanine-Kapital oder eine Zusatzsicherheit infrage. Welche Kombination am günstigsten ist, zeigt erst die Rechnung über die tatsächliche Haltedauer.

Die Optionen auf einen Blick

Die Kosten in der Tabelle beziehen sich auf Oktober 2026. Die EZB hat ihren Einlagesatz mit Wirkung zum 16. September 2026 auf 2,50 % angehoben, wie die Leitzinstabelle der EZB zeigt. Der 3-Monats-Euribor lag Anfang Oktober bei rund 2,6 %.

Finanzierungsart	Typische Kosten	Vorzeitige Rückzahlung	Eignung für Flips
Annuitätendarlehen, 10 Jahre fest	etwa 3,6 bis 4,3 % Zins	nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung	schlecht
Variables Darlehen ohne Tilgung	etwa 5 bis 6 % Zins plus rund 1 % Gebühr	jederzeit mit drei Monaten Frist	Standard
Kontokorrent- oder Rahmenkredit	häufig 6 bis 9 %, Zins nur auf Inanspruchnahme	jederzeit	für Profis mit mehreren Projekten
Privatdarlehen aus dem Umfeld	meist 5 bis 8 % p. a.	nach Vertrag	gut für Nebenkosten und Sanierung
Mezzanine-Kapital	meist 10 % und mehr, oft plus Gebühr	nach Vertrag	teuer, eher größere Projekte
Crowdfunding-Plattform	Anlegerzins plus Plattformgebühren	nach Vertrag	selten für Einzelwohnungen
Nur Eigenkapital	keine Zinsen, aber gebundenes Kapital	entfällt	möglich, schwacher Hebel

Bankdarlehen: fester oder variabler Zins

Annuitätendarlehen

Das klassische Darlehen für Eigennutzer kombiniert einen festen Zins über zehn oder 15 Jahre mit einer monatlichen Tilgung. Der Zins ist niedriger als beim variablen Darlehen, und die Bank prüft vor allem dein Einkommen über viele Jahre. Verkaufst du nach neun Monaten, musst du das Darlehen vorzeitig ablösen und der Bank den Zinsschaden ersetzen. Wie hoch dieser Betrag ausfallen kann, rechnen wir im Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Schritt für Schritt durch. Dazu kommt die monatliche Tilgung, die während der Sanierung Liquidität bindet.

Variables Darlehen

Der Zins folgt dem 3-Monats-Euribor plus einer festen Bankmarge und wird vierteljährlich angepasst. Du zahlst nur Zinsen und tilgst beim Verkauf in einer Summe. Das Zinsänderungsrisiko liegt bei dir: Steigt der Euribor um einen Prozentpunkt, kostet jedes Darlehen über 200.000 Euro rund 167 Euro mehr im Monat. Regionale Banken wie Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken vergeben solche Darlehen am ehesten, weil vor Ort entschieden wird. Aufbau, Konditionen und Verhandlung beschreibt der Artikel Darlehen ohne Tilgung beim Flip.

Rahmenkredit für mehrere Projekte

Wer mehrere Objekte parallel saniert, verhandelt mit der Hausbank häufig eine Kreditlinie, aus der Käufe und Sanierungen abgerufen werden. Zinsen fallen nur auf den genutzten Betrag an. Voraussetzung sind ein Track Record über mehrere abgeschlossene Projekte und meist eine Gesellschaft mit sauberen Jahresabschlüssen.

Geld für Nebenkosten und Sanierung

Banken finanzieren bei Flips oft 90 bis 100 % des Kaufpreises, die Nebenkosten selten. Ob die Sanierung dazukommt, hängt an der Bonität. Für die Lücke gibt es vier Wege:

• Eigenkapital: am günstigsten, aber es fehlt dir für das nächste Objekt. Wie viel du typischerweise brauchst, steht im Beitrag Wie viel Eigenkapital braucht ein Flip?.
• Privatdarlehen: Geld aus Familie oder Bekanntenkreis mit festem Zins und schriftlichem Vertrag. Gegenüber der Bank zählt es häufig als Eigenmittel. Modelle und Vertragsinhalte beschreibt der Beitrag Investoren für einen Flip finden.
• Mezzanine-Kapital: nachrangiges Kapital von professionellen Anbietern, teurer als Bankgeld und mit strengen Berichtspflichten.
• Zusatzsicherheit: eine Grundschuld auf einer unbelasteten Immobilie oder eine Bürgschaft. Dann finanziert die Bank oft auch Sanierung und Nebenkosten.

Crowdfunding-Plattformen vermitteln Nachrangdarlehen an viele Anlegerinnen und Anleger. Sie brauchen eine Zulassung nach der EU-Verordnung 2020/1503 über Schwarmfinanzierungsdienstleister, die Angebote bis 5 Mio. Euro je Projektträger in zwölf Monaten regelt. Prüfung, Dokumentation und Gebühren fallen weitgehend fix an. Für eine einzelne Wohnung lohnt sich das selten.

Rechenbeispiel: vier Kombinationen über neun Monate

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Haus im Raum Hannover wird für 200.000 Euro gekauft. Für Nebenkosten und Sanierung fehlen 60.000 Euro, verkauft wird nach neun Monaten. Annahmen: Annuitätendarlehen 3,8 % fest, variables Darlehen 5,4 % plus 1 % Gebühr, Privatdarlehen 7 %, Mezzanine 12 % plus 2 % Gebühr.

Kombination	Kaufpreis 200.000 Euro	Lücke 60.000 Euro	Finanzierungskosten gesamt
A: variabel und Eigenkapital	8.100 Euro Zins und 2.000 Euro Gebühr	0 Euro	10.100 Euro
B: variabel und Privatdarlehen	10.100 Euro	3.150 Euro	13.250 Euro
C: variabel und Mezzanine	10.100 Euro	5.400 Euro Zins und 1.200 Euro Gebühr	16.700 Euro
D: Annuität und Eigenkapital	5.700 Euro Zins und rund 10.500 Euro Vorfälligkeitsentschädigung	0 Euro	rund 16.200 Euro

Die Annuität mit dem niedrigsten Nominalzins kostet am Ende fast so viel wie die Kombination mit teurem Mezzanine-Kapital. Die Vorfälligkeitsentschädigung in Variante D ist eine Schätzung und hängt vom Zinsniveau am Ablösetag ab. Variante B ist für viele Einsteiger realistisch: Das eigene Geld bleibt teilweise frei, die Mehrkosten gegenüber A liegen bei gut 3.000 Euro. Dauert das Projekt 14 statt neun Monate, steigen die Zinsen in allen Varianten. Mit dem Fix-and-Flip-Rechner von Leverage siehst du sofort, wie Darlehenszins und Projektdauer den Gewinn verschieben.

Welche Lösung zu welcher Ausgangslage passt

• Erstes Projekt, gutes Einkommen, wenig Rücklagen: variables Darlehen auf den Kaufpreis, Privatdarlehen für die Lücke.
• Erstes Projekt, Rücklagen von 50.000 Euro und mehr: variables Darlehen und Eigenkapital, ein Teil der Rücklage bleibt als Puffer.
• Schwache Bonität: Bürgschaft oder Zusatzsicherheit aus der Familie, sonst ein Partner mit Kapital.
• Mehrere Projekte pro Jahr: Gesellschaft, Rahmenkredit bei der Hausbank, für Spitzen Privatkapital.

Johannes hat die drei bekanntesten Varianten bereits 2022 in diesem Video zu Annuität, variablem Darlehen und Mezzanine-Kapital erklärt. Die Zinssätze darin sind veraltet, die Logik gilt weiter.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Schreib auf, wie viel du für Nebenkosten und Sanierung selbst aufbringen kannst, ohne deinen Notgroschen anzutasten.
2. Vereinbare mit zwei regionalen Banken ein Vorgespräch über ein variables Darlehen ohne Tilgung.
3. Kläre die Lücke vor dem ersten Gebot: Eigenkapital, Privatdarlehen oder Sicherheit.
4. Rechne dein Objekt mit allen Finanzierungskosten und einer Haltedauer von mindestens zwölf Monaten.

Wie Banken den Wert deines Objekts ansetzen und daraus die Darlehenshöhe ableiten, erklärt der Beitrag zum Beleihungsauslauf.