Investoren für einen Flip finden: Darlehen, Beteiligung, Verträge

Einen Investor für einen Flip findest du, wenn du ihm ein konkretes Objekt mit belastbarer Kalkulation und einen klaren Vorschlag zur Beteiligung vorlegst. Die meisten Geldgeber für kleinere Projekte kommen aus dem eigenen Umfeld: Familie, Bekannte, Unternehmerinnen und Unternehmer aus der Region, später Menschen, die deine ersten Projekte gesehen haben. Bewährt haben sich drei Modelle: das Privatdarlehen mit festem Zins, die Gewinnbeteiligung und die gemeinsame Gesellschaft. Welches passt, hängt davon ab, wer das Risiko tragen soll. Dieser Beitrag beschreibt typische Strukturen und ist keine Anlageberatung, weder für dich noch für deine Geldgeber.

Zuerst das Objekt, dann das Gespräch

Wer ohne Objekt nach Kapital fragt, bittet um Vertrauen ohne Gegenleistung. Wer dagegen sagt, er habe eine 64-m²-Wohnung für 160.000 Euro an der Hand, die Sanierung mit Angeboten von zwei Betrieben auf 30.000 Euro kalkuliert und rechne mit einem Verkauf für 245.000 Euro, liefert eine prüfbare Entscheidungsgrundlage. Aus Gesprächen mit Profis, die mehrere hundert Objekte im Jahr bewegen, hören wir immer wieder dasselbe: Für ein gutes Objekt findet sich Geld, knapp sind gute Objekte. Die Kalkulation sollte deshalb vom Verkaufspreis rückwärts gerechnet sein, so wie wir es unter maximalen Kaufpreis berechnen zeigen.

Zum Gespräch gehören:

• Exposé, Grundriss und Fotos vom Ist-Zustand
• Vergleichsangebote sanierter Wohnungen in derselben Lage
• Sanierungsbudget mit Puffer und Zeitplan
• Finanzierungsbestätigung oder Vorgespräch mit der Bank
• ein schlechtes Szenario mit 10 % weniger Verkaufspreis und vier Monaten Verzug

Ein bankfähiges PDF mit Kalkulation und Szenarien erzeugt zum Beispiel Leverage Immo. Dasselbe Dokument hilft auch beim Termin mit der Bank, welche Unterlagen dort zusätzlich verlangt werden, steht im Beitrag zu den Unterlagen für die Projektfinanzierung.

Wo du Geldgeber findest

Viel Kapital liegt in Deutschland auf Tagesgeld- und Girokonten, in Bausparverträgen und auf Sparbüchern. Wer im eigenen Umfeld nachvollziehbar erklärt, was er vorhat, ist oft überrascht, wie viel Bereitschaft dort besteht. Danach folgen Kontakte über regionale Unternehmerrunden, Immobilienstammtische und das Netzwerk von Leuten, die selbst flippen. Bei operativen Partnern gilt eine einfache Regel: Arbeite nur mit Menschen zusammen, die nachweislich selbst aktiv Objekte kaufen, sanieren und verkaufen. Wie sich die Rollen in einer echten Partnerschaft verteilen, behandelt der Beitrag Fix and Flip mit Partner.

Johannes beschreibt im Video Investorensuche bei Fix und Flip, warum Einsteiger meist zu früh nach Geld suchen und was sie stattdessen vorbereiten sollten. Die Konditionen, die er dort für private Geldgeber nennt, findest du schriftlich im Beitrag zur Investorensuche bei Fix and Flip auf flipperimmo.com.

Drei Modelle im Rechenbeispiel

Ein Beispiel aus der Praxis, angelehnt an eine Wohnung in Leipzig: Die Bank finanziert den Kaufpreis von 160.000 Euro. Für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Sanierung fehlen 50.000 Euro, die ein Geldgeber beisteuert. Nach zehn Monaten wird verkauft. Vor Kosten für den Geldgeber bleiben 42.000 Euro Gewinn.

Modell	Geldgeber bekommt	Dir bleiben	Bei nur 8.000 Euro Gewinn
Privatdarlehen, 7 % Zins p. a.	2.917 Euro	39.083 Euro	Geldgeber 2.917 Euro, du 5.083 Euro
Gewinnbeteiligung 35 %	14.700 Euro	27.300 Euro	Geldgeber 2.800 Euro, du 5.200 Euro
Gesellschaft 50 zu 50	21.000 Euro	21.000 Euro	je 4.000 Euro

Das Darlehen ist für dich am günstigsten, solange das Projekt läuft. Der Geldgeber bekommt seinen Zins auch dann, wenn der Gewinn schrumpft, und muss bei einem Verlust nicht mittragen. Bei der Gewinnbeteiligung teilt er Erfolg und Misserfolg beim Gewinn. Ein partiarisches Darlehen, also ein Darlehen mit gewinnabhängigem Zins, beteiligt ihn allerdings nicht an Verlusten. In der Gesellschaft tragen beide Seiten Gewinn und Verlust gemeinsam, dafür hat der Partner auch Mitspracherechte.

Für private Geldgeber sind 5 bis 8 % Zins im Jahr ein realistischer Rahmen. Forderungen ab 10 % bewegen sich bereits im Bereich von Mezzanine-Kapital professioneller Anbieter. Wie sich Privatgeld, Bankdarlehen und andere Quellen kombinieren lassen, zeigt der Vergleich der Finanzierungsarten für Flips.

Was in den Vertrag gehört

Auch unter Verwandten gilt: alles schriftlich, und so gelebt, wie es vereinbart ist. Das Finanzamt erkennt Zinsen an Angehörige nur an, wenn der Vertrag einem Fremdvergleich standhält und die Zahlungen tatsächlich fließen. Ein Darlehensvertrag sollte mindestens regeln:

• Betrag, Auszahlungstermin und Verwendungszweck mit Objektadresse
• Zinssatz, Zahlungsweise (laufend oder endfällig) und Laufzeit
• Rückzahlung bei Verkauf, spätestens zu einem festen Datum
• Sicherheit, etwa eine nachrangige Grundschuld oder eine Bürgschaft
• Informationsrechte, zum Beispiel ein monatlicher Baufortschrittsbericht
• Regelung für den Fall, dass der Verkauf scheitert oder sich deutlich verzögert

Eine Grundschuld für den privaten Geldgeber steht meist im zweiten Rang hinter der Bank. Die Bank muss dem zustimmen, manche verlangen den ersten Rang für sich allein. Kläre das vor der Unterschrift. Beim Geldgeber sind die Zinsen Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Ob dafür die Abgeltungsteuer oder der persönliche Steuersatz gilt, hängt vom Verhältnis der Beteiligten ab und sollte vorab mit der Steuerberatung geklärt werden.

Wann KWG und Vermögensanlagengesetz greifen

Ein einzelnes Darlehen von der Tante ist rechtlich unkompliziert. Anders wird es, wenn du gezielt bei vielen Menschen Geld einsammelst, etwa über Social Media, eine Website oder Veranstaltungen. Wer gewerbsmäßig rückzahlbare Gelder des Publikums annimmt, betreibt nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KWG ein Einlagengeschäft. Dafür braucht es nach § 32 KWG eine Erlaubnis der BaFin. Ein Einlagengeschäft ohne Erlaubnis ist nach § 54 KWG strafbar.

Die BaFin erläutert in ihrem Merkblatt zum Tatbestand des Einlagengeschäfts, wann der Tatbestand ausgeschlossen sein kann: etwa bei einer Besicherung über Grundpfandrechte an inländischen Immobilien, aus denen sich der Geldgeber unmittelbar befriedigen kann, oder bei einem qualifizierten Rangrücktritt. Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen sind allerdings Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 VermAnlG. Werden sie öffentlich angeboten, besteht grundsätzlich Prospektpflicht. Ausnahmen nennt § 2 VermAnlG, etwa wenn nicht mehr als 20 Anteile angeboten werden, der Verkaufspreis in zwölf Monaten 100.000 Euro nicht übersteigt oder jeder Anleger mindestens 200.000 Euro investiert.

Für dich heißt das: Kapital im persönlichen Umfeld mit wenigen, individuell verhandelten Verträgen ist der übliche Weg. Sobald du Geld öffentlich einwerben willst, gehört die Struktur vorher zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Rechne ein konkretes Objekt komplett durch, inklusive schlechtem Szenario.
2. Entscheide, welches Modell du anbietest, und rechne es für beide Szenarien wie in der Tabelle oben.
3. Sprich zuerst mit drei bis fünf Menschen aus deinem Umfeld, denen du die Zahlen offen zeigen kannst.
4. Lass den Vertragsentwurf vor der Unterschrift prüfen und kläre die steuerliche Behandlung der Zinsen.
5. Berichte deinem Geldgeber während des Projekts regelmäßig. Der zweite Deal wird mit derselben Person deutlich leichter.

Wie viel Kapital überhaupt fehlt, wenn die Bank den Kaufpreis übernimmt, beantwortet der Beitrag Wie viel Eigenkapital braucht ein Flip?.