Renovierungskosten pro m² nach Zustandsstufe kalkulieren
Kurzantwort
Für eine Wohnung rechnest du 2026 mit etwa 150 bis 300 Euro pro m² für eine optische Auffrischung, 400 bis 650 Euro für eine Standardsanierung mit Bad, 700 bis 1.000 Euro, wenn Elektrik und Leitungen neu kommen, und 1.100 bis 1.600 Euro für eine Kernsanierung. Die Werte gelten für die Vergabe an Fachbetriebe ohne Eigenleistung. Kleine Wohnungen liegen pro m² am oberen Rand, weil Bad und Elektroverteilung fast gleich viel kosten wie in großen.
Renovierungskosten pro m² hängen fast vollständig davon ab, in welchem Zustand die Wohnung ist und wie tief du eingreifst. Wir arbeiten deshalb mit vier Zustandsstufen: Auffrischung für 150 bis 300 Euro pro m², Standardsanierung mit neuem Bad für 400 bis 650 Euro, Sanierung inklusive Haustechnik für 700 bis 1.000 Euro und Kernsanierung für 1.100 bis 1.600 Euro. Alle Werte beziehen sich auf die Wohnfläche, auf das Preisniveau 2026 und auf die Vergabe an Fachbetriebe.
Eine pauschale Zahl aus dem Netz hilft dir bei der Kalkulation wenig, weil sie diese Stufen vermischt. Wer eine Wohnung der Stufe 3 mit dem Wert einer Stufe 2 kalkuliert, liegt bei 70 m² schnell 20.000 Euro daneben.
Die vier Zustandsstufen mit Kosten pro m²
| Stufe | Typischer Umfang | Euro pro m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| 1: Auffrischung | Wände spachteln und streichen, neuer Bodenbelag, Türen lackieren oder tauschen, Schalter und Steckdosen tauschen | 150 bis 300 |
| 2: Standardsanierung | Stufe 1 plus neues Bad, einzelne Stromkreise ergänzen, neue Innentüren | 400 bis 650 |
| 3: Sanierung mit Haustechnik | Stufe 2 plus komplette Elektrik, neue Wasser- und Abwasserleitungen in der Wohnung, Trockenbau, kleinere Grundrissänderungen | 700 bis 1.000 |
| 4: Kernsanierung | Rückbau bis auf Rohbau, neuer Estrich, Fenster, Heizflächen oder Heizung, Grundriss neu | 1.100 bis 1.600 |
Die Küche ist in keiner Stufe enthalten. Ob sie überhaupt in die Kalkulation gehört, hängt von der Käufergruppe ab. Beim Haus kommen Dach, Fassade und Heizung dazu, die sich pro m² kaum sinnvoll pauschalieren lassen und einzeln angeboten werden müssen.
Die meisten Objekte, die wir kaufen, landen in Stufe 3. Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren haben häufig noch die erste Elektrik, ein Bad aus der Bauzeit und Teppich auf Estrich. Stufe 1 klingt verlockend, kommt in der Praxis aber selten vor, weil solche Wohnungen kaum unter Marktwert angeboten werden.
So ordnest du ein Objekt einer Stufe zu
Die Einstufung passiert bei der Besichtigung und dauert eine halbe Stunde, wenn du weißt, worauf du schaust. Diese Merkmale schieben ein Objekt jeweils eine Stufe nach oben:
- Sicherungskasten: Schraubsicherungen, kein Fehlerstromschutzschalter, nur wenige Stromkreise. Dann ist die Elektrik fällig, und du bist mindestens in Stufe 3.
- Bad: Fliesen und Wanne aus der Bauzeit, Spülkasten auf Putz. Das allein bringt dich von Stufe 1 auf Stufe 2.
- Leitungen: verzinkte Stahlrohre mit Rostspuren oder alte Gussrohre beim Abwasser. Wer das Bad öffnet, tauscht diese Leitungen mit.
- Boden: Höhenunterschiede zwischen Räumen, hohl klingender oder bröseliger Estrich. Ein neuer Estrich verschiebt das Objekt Richtung Stufe 4.
- Fenster: Holz- oder Kunststofffenster aus den 1970er- und 1980er-Jahren mit Zweifachverglasung ohne Wärmeschutz. In einer Eigentumswohnung sind Fenster oft Gemeinschaftseigentum, dann zahlt die Gemeinschaft.
Eine ausführliche Liste für den Termin vor Ort findest du in unserer Checkliste für die Besichtigung eines Sanierungsobjekts. Wie eine solche Schätzung live abläuft, siehst du in diesem Video, in dem wir bei der Erstbesichtigung eines Reiheneckhauses von 1966 die Renovierungskosten schätzen.
Warum kleine Wohnungen pro m² teurer sind
Ein Teil der Kosten wächst mit der Fläche, ein anderer bleibt fast gleich. Boden, Malerarbeiten und Leitungslängen skalieren mit den Quadratmetern. Bad, Zählerschrank, Unterverteilung, Wohnungstür und Baustelleneinrichtung kosten in einer 40-m²-Wohnung fast so viel wie in einer mit 90 m².
| Position | 45 m² | 90 m² |
|---|---|---|
| Bad komplett (ähnliche Größe) | 15.000 Euro | 17.000 Euro |
| Flächenabhängige Gewerke (Boden, Maler, Elektro, Türen) à 420 Euro pro m² | 18.900 Euro | 37.800 Euro |
| Summe | 33.900 Euro | 54.800 Euro |
| Pro m² | 753 Euro | 609 Euro |
Bei gleicher Sanierungstiefe kostet die kleine Wohnung pro m² rund ein Viertel mehr. Für Appartements unter 50 m² setzt du deshalb den oberen Wert der Spanne an. Bei der Planung des Bads hilft dir unser Beitrag zu Badkosten und Ausstattung nach Zielgruppe.
Rechenbeispiel: 64 m² in Nürnberg, Stufe 3
Eine Dreizimmerwohnung, Baujahr 1972, zweites Obergeschoss, Zentralheizung im Haus. Bad mit Wanne aus der Bauzeit, Elektrik mit Schraubsicherungen, Teppich und PVC auf intaktem Estrich. Die Fenster wurden von der Gemeinschaft 2015 getauscht. Die Kalkulation nach Gewerken:
| Gewerk | Ansatz | Kosten |
|---|---|---|
| Entrümpelung und Rückbau | pauschal | 3.500 Euro |
| Elektrik komplett mit Unterverteilung | 64 m² × 120 Euro | 7.680 Euro |
| Bad 5 m² inklusive Leitungen | pauschal | 16.500 Euro |
| Wasser- und Abwasserleitungen Küche | pauschal | 1.800 Euro |
| Trockenbau und abgehängte Decke im Flur | pauschal | 2.600 Euro |
| Spachteln und Streichen | 190 m² Wand- und Deckenfläche × 26 Euro | 4.940 Euro |
| Bodenbelag inklusive Ausgleich | 59 m² × 68 Euro | 4.012 Euro |
| Innentüren mit Zargen | 5 × 680 Euro | 3.400 Euro |
| Endreinigung, Kleinmaterial, Entsorgung | pauschal | 1.300 Euro |
| Zwischensumme | 45.732 Euro | |
| Puffer 15 % | 6.860 Euro | |
| Gesamt | 52.592 Euro |
Das sind rund 822 Euro pro m² und damit die Mitte von Stufe 3. Die Bodenfläche liegt unter der Wohnfläche, weil das Bad gefliest wird. Der Puffer steht von Anfang an in der Rechnung und fließt direkt in die Rückwärtsrechnung zum maximalen Kaufpreis ein. Die Gewerke trägst du am besten in einen kostenlosen Fix-and-Flip-Rechner ein und siehst sofort, wie sich jede Position auf deine Marge auswirkt.
Regionale Unterschiede und Baupreise 2026
Die Spannen oben gelten für mittlere Großstädte und ihr Umland. In München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg liegen Angebote von Fachbetrieben nach unserer Erfahrung 15 bis 30 % höher, in ländlichen Regionen Ostdeutschlands und Nordhessens oft 10 bis 15 % darunter.
Dazu kommt die Preisentwicklung. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Instandhaltungsarbeiten in Wohnungen im Mai 2026 um 4,8 % über dem Vorjahresmonat. Für eine Kalkulation heißt das: Angebote, die älter als sechs Monate sind, lässt du aktualisieren oder rechnest pauschal 2 bis 3 % auf. Zwischen Ankauf und Baubeginn vergehen oft zwei bis drei Monate.
Eigenleistung und Einzelvergabe senken die Kosten. Wer die Gewerke selbst koordiniert, spart gegenüber einem Generalunternehmer häufig 15 bis 25 %, zahlt das aber mit eigener Zeit und dem Risiko von Leerlauf zwischen den Gewerken. Die richtige Reihenfolge der Gewerke entscheidet darüber, ob diese Rechnung aufgeht.
Wie viel Puffer du je Stufe einplanst
Je tiefer du in die Substanz gehst, desto mehr findest du, das vorher niemand gesehen hat. Unsere Ansätze:
- Stufe 1: 10 %, weil kaum etwas geöffnet wird.
- Stufe 2: 10 bis 15 %, Überraschungen kommen meist aus dem Bad, etwa marode Abflüsse oder eine undichte Wanne mit Folgeschaden.
- Stufe 3: 15 %, hinter Decken und Verkleidungen stecken oft alte Leitungen oder Feuchteschäden.
- Stufe 4: 20 %, dazu ein eigener Posten für Schadstoffe bei Baujahren vor 1993.
Asbesthaltige Fliesenkleber, Spachtelmassen oder Bodenplatten können eine Stufe-3-Sanierung um 5.000 bis 15.000 Euro verteuern. Wie du das Risiko vorab einschätzt, beschreiben wir im Beitrag zu Asbest in Bestandsimmobilien.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Ordne jedes Objekt schon bei der ersten Besichtigung einer der vier Stufen zu und notiere die Merkmale, die dazu geführt haben.
- Setze für Wohnungen unter 50 m² den oberen Wert der Spanne an, für Lagen in teuren Großstädten zusätzlich 15 bis 30 %.
- Rechne vor dem Gebot nach Gewerken und nicht nach Pauschale, sobald das Objekt in Stufe 3 oder 4 fällt.
- Plane den Puffer passend zur Stufe von Beginn an ein und nimm ihn nicht heraus, um ein höheres Gebot zu rechtfertigen.
- Lass Handwerkerangebote, die älter als ein halbes Jahr sind, vor der Kaufentscheidung aktualisieren.
Häufige Fragen
Was kostet eine Komplettsanierung einer Wohnung pro m²?
Für eine Sanierung mit neuer Elektrik, neuen Leitungen, Bad, Böden und Türen liegen die Kosten 2026 meist bei 700 bis 1.000 Euro pro m² Wohnfläche. Muss zusätzlich Estrich raus und kommen neue Fenster dazu, landest du bei 1.100 bis 1.600 Euro. Die Küche ist darin nicht enthalten.
Warum sind kleine Wohnungen pro m² teurer zu sanieren?
Bad, Zählerschrank und Unterverteilung kosten in kleinen und großen Wohnungen fast gleich viel. Diese Fixkosten verteilen sich bei 45 m² auf weniger Fläche. In unserem Beispiel lag die kleine Wohnung pro m² rund ein Viertel über der doppelt so großen.
Wie viel Puffer gehört in die Kalkulation der Renovierungskosten?
Das hängt von der Sanierungstiefe ab. Für eine reine Auffrischung reichen 10 %, bei einer Sanierung mit Haustechnik rechnen wir mit 15 %, bei einer Kernsanierung mit 20 %. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 kommt ein eigener Posten für mögliche Schadstoffe dazu.
Sind die Kosten pro m² in München höher?
Ja. In München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg liegen Angebote von Fachbetrieben nach unserer Erfahrung 15 bis 30 % über dem Niveau mittlerer Großstädte. In ländlichen Regionen sind sie oft 10 bis 15 % niedriger.
Quellen und weiterführende Links
- Preisindizes für Bauwerke, Ingenieurbau, Instandhaltung, Statistisches Bundesamt (Destatis)
- Leitfaden Asbest beim Bauen im Bestand, BG BAU