Gewerke-Reihenfolge bei der Sanierung einer Wohnung

Die Gewerke folgen bei einer Wohnungssanierung einer festen Logik: erst alles, was später in Wand und Boden verschwindet, dann die Flächen, zum Schluss die sichtbaren Teile. Konkret heißt das Rückbau, Durchbrüche, Rohinstallation, Estrich, Trockenbau und Putz, Abdichtung und Fliesen, Maler, Bodenbelag und Endmontage. Wer diese Abfolge einhält und Trocknungszeiten sowie Bestellfristen einplant, kommt bei einer 65-m²-Wohnung mit rund elf Wochen aus.

Die Grundregel: von grob nach fein, von verdeckt nach sichtbar

Jedes Gewerk hinterlässt Schmutz, Staub oder Bohrlöcher. Deshalb arbeiten die gröberen Gewerke zuerst. Zweite Regel: Leitungen, Dosen und Rohre werden verlegt, geprüft und fotografiert, bevor Trockenbauer, Putzer oder Estrichleger sie verschließen. Ein nachträglicher Schlitz durch fertigen Putz kostet doppelt, weil Putzer und Maler noch einmal kommen müssen.

Elektro und Sanitär laufen dabei parallel. Beide arbeiten oft an denselben Wänden, im Bad sogar in derselben Vorwand. Sprechen sie sich vorher über Höhen und Leitungswege ab, kann der Trockenbau früher starten.

Wochenplan für eine 65-m²-Wohnung

Ein Beispiel aus der Praxis, eine Dreizimmerwohnung in Bamberg, Baujahr 1972, mit neuem Bad, kompletter Elektrik, neuen Böden und einem Wanddurchbruch zur Küche:

Der Plan setzt voraus, dass die Betriebe zum Termin kommen. In der Praxis rechnen wir pro Übergabe zwischen zwei Gewerken einen bis drei Tage Puffer ein. Wie du den Plan aus einer Bestandsaufnahme und einem Leistungsverzeichnis entwickelst, beschreiben wir im Artikel Renovierung planen.

Was vor dem ersten Hammerschlag passiert

Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 muss nach dem Leitfaden der BG BAU zum Asbest beim Bauen im Bestand von Asbest ausgegangen werden, solange keine gesicherten Erkenntnisse über Asbestfreiheit vorliegen. Als Auftraggeberin oder Auftraggeber gibst du den Betrieben alle Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte schriftlich weiter. Typische Verdachtsstellen sind Fliesenkleber, Spachtelmassen und alte Bodenbeläge. Proben und Laborbefund kosten meist 50 bis 150 Euro pro Probe, Details stehen in unserem Beitrag zu Asbest in Bestandsimmobilien.

Soll eine Wand raus, gehört der Durchbruch in die Rückbauphase. Die Statik muss geklärt sein, bevor Elektro und Sanitär ihre Leitungen planen, denn ein Stahlträger verändert Leitungswege und Deckenhöhen. Ablauf und Kosten erklären wir im Artikel zum Wanddurchbruch mit Statik und Genehmigung.

Wartezeiten, die sich nicht verkürzen lassen

Die meisten Zeitpläne scheitern an Trocknungszeiten. Die folgenden Werte sind Faustregeln, verbindlich sind die Angaben der Hersteller und die Messung vor Ort:

• Zementestrich: grob eine Woche pro Zentimeter Dicke bis etwa 4 cm, darüber deutlich länger. Vor dem Belegen misst der Bodenleger die Restfeuchte mit der CM-Methode.
• Schnellestrich: je nach Produkt nach wenigen Tagen belegreif, kostet aber pro m² spürbar mehr. Lohnt sich, wenn eine Woche Haltekosten teurer ist als der Aufpreis.
• Kalkzementputz: Faustregel ein Tag pro Millimeter Putzdicke bei normaler Raumluft.
• Flüssigabdichtung im Bad: zwei Schichten, zwischen den Schichten und vor dem Fliesen je nach Produkt einige Stunden bis ein Tag.
• Fliesenkleber und Fugen: meist nach 24 Stunden begehbar, Silikon kommt erst ganz zum Schluss.

Im Winter verlängern kalte Außenwände und hohe Luftfeuchte alle Zeiten. Ein Bautrockner für 25 bis 40 Euro pro Tag spart dann oft eine Woche.

Bestellfristen gehören in Woche eins

Ein häufiger Grund für Leerlauf in Woche neun oder zehn ist Material, das zu spät bestellt wurde. Innentüren mit Zargen haben oft drei bis sechs Wochen Lieferzeit, Einbauküchen sechs bis zehn Wochen, bestimmte Fliesenformate und Duschwände zwei bis vier Wochen. Wir bestellen deshalb alles mit Lieferzeit über zwei Wochen in der ersten Bauwoche und lassen es zum Termin liefern. Für Türen gilt dabei: Bodenaufbau und Belag müssen feststehen, sonst passen Zargenmaß und Türblattlänge nicht. Wie du Einkauf und Lieferungen organisierst, steht im Beitrag zur Materialbeschaffung für die Baustelle.

Typische Reihenfolgefehler und was sie kosten

• Bodenbelag vor dem Maler: Farbspritzer, Abdeckarbeit und beschädigte Dielen.
• Fenstertausch nach dem Putz: Laibungen müssen neu verputzt und gestrichen werden.
• Küchenplanung nach der Rohinstallation: Wasser, Abfluss und Starkstrom sitzen an der falschen Stelle.
• Schalter und Steckdosen vor dem Streichen: Rahmen voller Farbe oder abgeklebte Ränder.
• Silikon vor dem letzten Anstrich: Farbe auf der Fuge, die Fuge muss neu gezogen werden.

Ein Beispiel aus unseren Projekten: In einer 58-m²-Wohnung wurde der Vinylboden verlegt, bevor eine vergessene Bodendose im Wohnzimmer gesetzt war. Die Rechnung dafür:

Hätte die Dose in Woche drei auf dem Elektroplan gestanden, wären rund 40 Euro Material und eine halbe Stunde Arbeitszeit angefallen. Wie sich jede zusätzliche Woche auf deine Kalkulation auswirkt, rechnen wir im Artikel zu Haltekosten während der Sanierung vor.

Einen Überblick über alle Schritte vom Entrümpeln bis zum Verkauf findest du in unserem Beitrag Komplette Renovierung erklärt. Wie wir eine Renovierung Schritt für Schritt planen, zeigen wir außerdem in diesem Video zur Renovierungsplanung für Einsteigerinnen und Einsteiger.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Elektroplan, Badplan und Küchenplan festlegen, bevor der erste Betrieb anfängt.
2. Bei Baujahr vor 1993 Materialproben nehmen lassen und das Ergebnis allen Betrieben schicken.
3. Türen, Küche und Fliesen in der ersten Woche bestellen und Liefertermine in den Plan eintragen.
4. Rohinstallation mit Druckprobe und Fotos abnehmen, bevor Wände und Boden geschlossen werden.
5. Pro Übergabe zwischen zwei Gewerken einen bis drei Tage Puffer einplanen und den Plan wöchentlich anpassen.