Energieausweis beim Verkauf: Pflichten, Inserat, Bußgeld
Kurzantwort
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, muss einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach dem Kaufvertrag an die Käuferseite übergeben. In kommerziellen Inseraten sind fünf Kennwerte aus dem Ausweis Pflicht, Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden. Ab Januar 2027 werden neue Ausweise digital ausgestellt, und die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler entfällt.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses brauchst du einen gültigen Energieausweis. Du musst ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen, die wichtigsten Kennwerte schon im Inserat nennen und den Ausweis nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich im Original oder als Kopie übergeben. Geregelt ist das im Gebäudeenergiegesetz, das seit Ende Juli 2026 unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weitergeführt wird. Wer die Pflichten verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Die drei Zeitpunkte, an denen der Ausweis vorliegen muss
- Inserat: Erscheint eine Anzeige in kommerziellen Medien, also auf Immobilienportalen, in Zeitungen oder auf Maklerseiten, und liegt bereits ein Energieausweis vor, gehören dessen Kennwerte in die Anzeige.
- Besichtigung: Spätestens beim Besichtigungstermin legst du den Ausweis oder eine Kopie unaufgefordert vor oder hängst ihn gut sichtbar aus. Findet keine Besichtigung statt, musst du ihn auf Verlangen unverzüglich zugänglich machen.
- Kaufvertrag: Nach der Beurkundung übergibst du den Ausweis unverzüglich an die Käuferseite.
Die Pflicht trifft dich als verkaufende Person, auch wenn ein Makler für dich inseriert. In der Praxis heißt das: Der Ausweis muss vorliegen, bevor das Inserat online geht. Ein Inserat ohne Energiekennwerte wirkt außerdem unvollständig und kostet Anfragen, wie der Beitrag zur Vermarktungsdauer zeigt.
Diese Angaben gehören ins Inserat
Nach § 87 des Gesetzes musst du bei Wohngebäuden fünf Angaben machen:
- Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh pro m² und Jahr
- wesentlicher Energieträger der Heizung, etwa Gas, Fernwärme oder Strom für eine Wärmepumpe
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse von A+ bis H
Die Portale haben dafür eigene Felder. Fülle sie vollständig aus und übernimm die Werte exakt aus dem Ausweis. Gerundete oder geschätzte Werte gelten als fehlerhafte Angabe.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
Der Verbrauchsausweis beruht auf den Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre und hängt damit stark vom Verhalten der bisherigen Bewohnerinnen und Bewohner ab. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauteilen, Dämmung und Anlagentechnik. Üblich sind für einen Verbrauchsausweis etwa 80 bis 150 Euro, für einen Bedarfsausweis je nach Gebäude 300 bis 700 Euro.
Wählen darfst du nicht immer. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen, ist nur der Bedarfsausweis zulässig. Das betrifft viele Zweifamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser aus den 1950er und 1960er Jahren.
Besonderheit bei Eigentumswohnungen
Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Für eine Eigentumswohnung brauchst du also den Ausweis des Hauses, den in der Regel die Verwaltung im Auftrag der Gemeinschaft beauftragt. Frage ihn direkt nach dem Kauf an. Ist er abgelaufen oder fehlt er, muss die Gemeinschaft einen neuen beauftragen, was über einen Beschluss oder die Verwaltung oft mehrere Wochen dauert. Eine Wohnung mit 40 m² ist übrigens nicht von der Pflicht befreit: Die Ausnahme für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf die Wohnung.
Was ein Bedarfsausweis beim Flip bringt
Nach einer energetischen Sanierung zeigt ein alter Verbrauchsausweis oft noch die Werte des unsanierten Zustands. Ein neuer Bedarfsausweis bildet dagegen ab, was du verbessert hast. Ein Beispiel aus der Praxis:
| Alter Verbrauchsausweis | Neuer Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Doppelhaushälfte, Baujahr 1964, 118 m² | vor der Sanierung | nach Fenstertausch, Dach- und Kellerdeckendämmung |
| Endenergie | 238 kWh/(m²·a) | 121 kWh/(m²·a) |
| Effizienzklasse | G | D |
| Kosten des Ausweises | 520 € | |
| Geschätzte Heizkosten pro Jahr bei 12 Cent je kWh | 3.370 € | 1.713 € |
Für die Käuferseite sind das rund 1.650 Euro weniger Heizkosten im Jahr, für die finanzierende Bank ein geringeres Risiko. Die 520 Euro für den Ausweis haben sich in diesem Projekt bei den Preisgesprächen schnell bezahlt gemacht. Welche Maßnahmen die Klasse mit vertretbarem Aufwand verbessern, beschreibt der Beitrag Energieklasse verbessern vor dem Verkauf. Rund um die Frage, welche Heizung du künftig einbauen darfst, erklären wir in diesem Video, was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Öl- und Gasheizungen bedeutet.
Bußgeld und Haftung
Nach § 108 des Gesetzes handelt ordnungswidrig, wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben im Inserat nicht oder falsch macht. Dafür sieht das Gesetz Geldbußen von bis zu 10.000 Euro vor. Zuständig sind die Landesbehörden, und Hinweise kommen in der Praxis oft von Mitbewerbern oder Verbraucherverbänden, die zusätzlich abmahnen können.
Hinzu kommt das zivilrechtliche Risiko: Wer im Exposé bessere Werte angibt, als der Ausweis hergibt, oder einen abgelaufenen Ausweis verwendet, muss mit Forderungen der Käuferseite rechnen. Seit dem 27. September 2026 gelten zudem strengere Regeln gegen unbelegte Umweltaussagen in der Werbung. Schreibe deshalb Kennwerte statt Begriffen wie "klimafreundlich" ins Exposé.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Regeln zum Energieausweis treten überwiegend zum 1. Januar 2027 in Kraft. Für Verkäuferinnen und Verkäufer sind diese Punkte wichtig:
- Neue Ausweise entstehen als maschinenlesbare Datei. Wer Papier möchte, bekommt es nur auf Verlangen.
- Die Ausweise enthalten zusätzliche Angaben, unter anderem zu Treibhausgasemissionen und zum Anteil erneuerbarer Energien.
- Die generelle Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Wer ein Denkmal verkauft, braucht dann ebenfalls einen Ausweis. Was beim Flip eines Denkmals sonst gilt, steht im Beitrag zur denkmalgeschützten Immobilie.
- Die Ausnahme für kleine Gebäude gilt künftig für weniger als 50 m² Nutzfläche statt bis einschließlich 50 m².
- Bei Wohngebäuden bleibt die Skala von A+ bis H vorerst bestehen.
Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Welche Angaben ab 2027 im Inserat stehen müssen, kann vom Ausstellungsdatum des Ausweises abhängen. Kläre das bei Verkäufen ab Januar mit der ausstellenden Fachperson. Weitere Antworten bietet das FAQ zu Energieausweisen auf dem GModG-Infoportal des Bundes.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Frage den Energieausweis beim Ankauf mit den übrigen Unterlagen ab und notiere das Ablaufdatum.
- Prüfe bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977, ob ein Bedarfsausweis nötig ist.
- Beauftrage nach einer energetischen Sanierung einen neuen Bedarfsausweis zwei bis drei Wochen vor dem geplanten Inserat.
- Übertrage die fünf Pflichtangaben exakt ins Portal und lege den Ausweis bei jeder Besichtigung aus.
- Nimm die Übergabe des Ausweises in deine Checkliste für den Notartermin auf.
Häufige Fragen
Braucht eine Eigentumswohnung beim Verkauf einen eigenen Energieausweis?
Nein, der Energieausweis gilt für das gesamte Gebäude. Du nutzt den Ausweis des Hauses, den in der Regel die Verwaltung beauftragt. Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss die Gemeinschaft einen neuen ausstellen lassen.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Das bleibt auch nach den Änderungen zum 1. Januar 2027 so, bestehende Ausweise müssen nicht vorzeitig ersetzt werden. Nach einer umfassenden energetischen Sanierung lohnt sich trotzdem oft ein neuer Bedarfsausweis.
Wie hoch ist das Bußgeld ohne Energieausweis?
Für fehlende Vorlage, fehlende Übergabe oder fehlerhafte Angaben im Inserat sind bis zu 10.000 Euro möglich. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall. Zusätzlich drohen Abmahnungen und zivilrechtliche Forderungen.
Brauchen denkmalgeschützte Häuser einen Energieausweis?
Bis Ende 2026 sind Baudenkmäler von der Vorlagepflicht ausgenommen. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese generelle Ausnahme mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Wer ein Denkmal ab 2027 verkauft, sollte den Ausweis rechtzeitig beauftragen.
Quellen und weiterführende Links
- § 87 GEG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, Gebäudeenergiegesetz (Volltext über geg-info.de)
- § 108 GEG, Bußgeldvorschriften, Gebäudeenergiegesetz (Volltext über geg-info.de)
- FAQ Energieausweise, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (GModG-Infoportal)
- Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (GModG-Infoportal)
- Bundesgesetzblatt Teil I 2026 Nr. 226 (Gebäudemodernisierungsgesetz), Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz