Was bedeutet Fix and Flip? Prinzip und Beispielrechnung
Kurzantwort
Fix and Flip bedeutet, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen, zu modernisieren und innerhalb von meist 8 bis 15 Monaten mit Gewinn weiterzuverkaufen. Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Haltekosten und Verkaufskosten. In unserem Rechenbeispiel bleiben 31.111 Euro vor Steuern, bei 10 % weniger Verkaufspreis nur noch 1.700 Euro.
Fix and Flip (auch "Fix und Flip") bedeutet: Du kaufst eine sanierungsbedürftige Immobilie (Fix), modernisierst sie und verkaufst sie danach mit Gewinn weiter (Flip). Der Ertrag entsteht aus der Differenz zwischen deinen Gesamtkosten und dem Verkaufspreis. Laufende Mieten tragen zum Ergebnis nichts bei. Buy and Hold funktioniert anders: Dort wächst das Vermögen über viele Jahre durch Mieteinnahmen und Tilgung.
Das Prinzip: Wertsteigerung durch Sanierung
Der Hebel liegt im Abstand zwischen dem, was die Sanierung kostet, und dem, was sie im Verkaufspreis bewirkt. Ein veraltetes Bad, Böden aus den 1980er Jahren und eine überholte Elektrik drücken den Preis meist stärker, als ihre Erneuerung kostet. Wer das sauber kalkuliert, kauft günstig ein und verkauft zum Preis einer modernisierten Immobilie.
Typische Objekte und Maßnahmen
- Wohnungen oder Häuser mit Sanierungsstau in nachgefragten Lagen
- Erbimmobilien, bei denen die Eigentümer rasch und unkompliziert verkaufen möchten
- Maßnahmen wie Bad, Küche, Böden, Elektrik, Fenster, Malerarbeiten
Als Richtwert nennen viele Anbieter einen Einkaufspreis von rund 15 % oder mehr unter Marktwert. Wir halten die Rückwärtsrechnung für belastbarer: Von dem Preis, den du nach der Sanierung erwartest, ziehst du sämtliche Kosten und deine Zielmarge ab. Was übrig bleibt, ist dein Höchstgebot. Den Rechenweg beschreibt der Beitrag zur Rückwärtsrechnung beim maximalen Kaufpreis.
Die drei Phasen und ihre Dauer
- Ankauf: Suche, Prüfung, Preisverhandlung und Beurkundung beim Notar dauern zusammen rund 2 bis 3 Monate.
- Sanierung: Planung, Vergabe an die Handwerksbetriebe und die Bauausführung brauchen rund 4 bis 8 Monate.
- Verkauf: Vermarktung mit Exposé und Besichtigungen, Beurkundung und Schlüsselübergabe nehmen rund 2 bis 4 Monate in Anspruch.
In der Summe sind das grob 8 bis 15 Monate. Dauert die Bauphase länger, fallen für jeden weiteren Monat Zinsen und Hausgeld an, und die Haltekosten steigen entsprechend.
Beispielrechnung: Was bleibt nach Kosten?
Angenommen, du kaufst eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen direkt von den Eigentümern, ohne Makler beim Kauf. Du sanierst und verkaufst über einen Makler, dessen Provision 3,57 % beträgt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 13.000 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 4.000 € |
| Sanierung | 40.000 € |
| Haltekosten (Zinsen, Hausgeld, ca. 9 Monate) | 6.000 € |
| Maklerprovision beim Verkauf (3,57 % von 305.000 €) | 10.889 € |
| Gesamtkosten | 273.889 € |
| Verkaufspreis | 305.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 31.111 € |
Das entspricht rund 11 % auf die Gesamtkosten. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 %. Das verschiebt die Rechnung um mehrere Tausend Euro, wie der Beitrag zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland zeigt.
Stresstest: Verkaufspreis minus 10 %
Erzielst du statt 305.000 Euro nur 274.500 Euro, sinkt die Maklerprovision auf rund 9.800 Euro. Deine Gesamtkosten betragen dann 272.800 Euro, der Gewinn schrumpft auf 1.700 Euro. Kommen 20 % Mehrkosten bei der Sanierung dazu (8.000 Euro), landest du bei einem Verlust von 6.300 Euro. Ob deine Marge solche Abweichungen auffängt, zeigt erst diese Rechnung, und zwar vor dem Kauf.
Für solche Rechnungen kannst du die Kalkulationstools von Leverage Immo nutzen. Der Einstieg ist kostenlos und umfasst 5 Kalkulationen pro Monat.
Steuern: Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Es gilt dein persönlicher Steuersatz von bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Steuerfrei bleibt ein Verkauf nur bei Eigennutzung, also wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Bei einem Flip ist das kaum der Fall.
In der Beispielrechnung wären bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % rund 13.067 Euro Steuer fällig. Netto blieben etwa 18.044 Euro.
Verkaufst du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, die zeitlich nah an Kauf oder Sanierung liegen, stuft das Finanzamt dich in der Regel als gewerblichen Grundstückshändler nach § 15 EStG ein. Dann kommt Gewerbesteuer hinzu. Auch bei weniger Objekten kann ein Gewerbe vorliegen, wenn weitere Indizien dazukommen. Zur Haltefrist liegt ein Gesetzentwurf vor (Drucksache 21/6637 vom 23.06.2026), der die zehn Jahre für Immobilien streichen würde. Beschlossen ist er nach unserem Stand von Oktober 2026 nicht, bis dahin gilt die bisherige Regel. Hintergründe zu Fristen und Gewerbe liefert der Beitrag Fix and Flip Steuern. Deinen Einzelfall und die aktuelle Freigrenze solltest du mit einer Steuerberatung klären. In Österreich und der Schweiz gelten andere Regeln (ImmoESt beziehungsweise Grundstückgewinnsteuer).
Finanzierung und Eigenkapital
Banken übernehmen die Grunderwerbsteuer meist nicht, sie muss aus deinem Eigenkapital kommen. Häufig gilt das auch für Notar, Grundbuch und einen Teil der Sanierung. In unserem Beispiel summieren sich 17.000 Euro Nebenkosten, 40.000 Euro Sanierung und 6.000 Euro Haltekosten auf 63.000 Euro. Fehlt dir das Eigenkapital, helfen eine starke Bonität, eine Bürgschaft oder ein Investor weiter.
Für Flips nutzen wir in der Regel ein variables Darlehen ohne Tilgung. Es lässt sich jederzeit ablösen, daher entsteht beim Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung passt zu dieser kurzen Haltedauer nicht. Mehr dazu steht im Beitrag Darlehen ohne Tilgung.
Ist Flipping ein Problem für den Wohnungsmarkt?
Ein Flip nimmt dem Markt keine Wohnung weg. Die Eigentümer hätten ihre Immobilie auch an jemand anderen verkauft. Der Mehrpreis nach der Sanierung bildet den Wert der ausgeführten Arbeiten ab. Rechnungen und Daten dazu findest du im Beitrag Flipping und Wohnraum im Preisvergleich.
Aus unseren Projekten
Eine Erbengemeinschaft verkaufte eine 62 m² große Zweizimmerwohnung aus den 1970er Jahren für 185.000 Euro. Wir kalkulierten 35.000 Euro Sanierung, 4.000 Euro Haltekosten und einen Verkaufspreis von 275.000 Euro. Nach Kaufnebenkosten von 15.725 Euro und 9.818 Euro Maklerprovision blieben rechnerisch 25.457 Euro Gewinn. Beim Bad zeigte sich dann, dass die Steigleitungen erneuert werden mussten. Die Sanierung kostete 41.000 Euro, die Haltekosten stiegen auf 5.000 Euro. Der Gewinn lag bei 18.457 Euro. Das Projekt blieb im Plus, weil der Einkaufspreis niedrig genug war.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Rechne das Beispiel oben mit dem Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslands nach.
- Senke im Stresstest den Verkaufspreis um 10 % und prüfe, ob noch Gewinn bleibt.
- Ermittle, wie viel Eigenkapital du für Nebenkosten, Sanierung und Haltekosten hast.
- Kläre vor dem ersten Kauf mit deiner Steuerberatung, ob du privat oder über eine Gesellschaft flippst.
- Lege für deine Region Suchaufträge auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen an und beobachte über einige Wochen, wie sich die Angebotspreise entwickeln.
Häufige Fragen
Was bedeutet Fix and Flip?
Fix and Flip heißt, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen, zu modernisieren und mit Gewinn zu verkaufen. Der Gewinn ergibt sich aus Verkaufspreis minus Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Haltekosten und Verkaufskosten.
Wie lange dauert ein Flip?
Für den Ankauf sind rund 2 bis 3 Monate üblich, für die Sanierung 4 bis 8 Monate und für den Verkauf 2 bis 4 Monate. Insgesamt sind das grob 8 bis 15 Monate. Verzögert sich der Bau, steigen auch die Haltekosten.
Welche Steuern fallen beim Fix and Flip an?
Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig, mit bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren nimmt das Finanzamt meist einen gewerblichen Grundstückshandel an, dann kommt Gewerbesteuer hinzu. Deinen Fall klärst du mit einer Steuerberatung.
Ist die Spekulationsfrist schon abgeschafft?
Nein. Ein Gesetzentwurf (Drucksache 21/6637 vom 23.06.2026) sieht vor, die zehnjährige Haltefrist für Immobilien zu streichen. Nach unserem Stand von Oktober 2026 ist er nicht beschlossen, es gilt weiter das bisherige Recht.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Flip?
Eigenkapital wird vor allem für Kaufnebenkosten, Sanierung und Haltekosten gebraucht. Den Kaufpreis deckt meist ein variables Darlehen ohne Tilgung. Alternativ kommen eine starke Bonität, eine Bürgschaft oder ein Investor infrage.
Quellen und weiterführende Links
- § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte, Bundesministerium der Justiz
- § 15 EStG: Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Bundesministerium der Justiz
- Einkommensteuer-Hinweise, Anhang 17 (gewerblicher Grundstückshandel), Bundesministerium der Finanzen