Versicherungen in der Sanierungsphase: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistung, Gebäude

Während der Sanierung eines Flip-Objekts brauchst du drei Versicherungsbausteine: eine Gebäudeversicherung, die vom Leerstand und den Bauarbeiten weiß, eine Bauherrenhaftpflicht für Schäden, die Dritten auf oder neben der Baustelle entstehen, und bei Kernsanierungen eine Bauleistungsversicherung für Schäden an den bereits erbrachten Arbeiten. Für eine Wohnungs- oder Haussanierung mit 80.000 Euro Bausumme liegen die Beiträge zusammen meist zwischen 600 und 1.500 Euro. Das ist im Vergleich zu einem einzigen ungedeckten Wasserschaden ein kleiner Posten.

Welche Police welchen Schaden zahlt

Die häufigste Lücke entsteht, weil Eigentümerinnen und Eigentümer glauben, eine Police decke alles ab. Die Tabelle ordnet typische Schäden aus Sanierungsprojekten den zuständigen Versicherungen zu.

Die Gebäudeversicherung beim Eigentumswechsel

Kaufst du ein Haus, geht die bestehende Gebäudeversicherung nach § 95 VVG mit dem Eigentumswechsel auf dich über. Nach § 96 VVG kannst du sie innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen. Das klingt bequem, doch die übernommene Police ist auf ein bewohntes Haus ausgelegt. Leerstand und Bauarbeiten sind eine Gefahrerhöhung im Sinne von § 23 VVG und müssen dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden. Viele Bedingungen setzen dafür eine Frist, häufig ab 60 Tagen Leerstand.

Wir melden deshalb direkt nach dem Notartermin schriftlich: neuer Eigentümer, Leerstand ab Datum X, geplante Arbeiten mit Gewerken und voraussichtlicher Dauer. Oft verlangt der Versicherer im Gegenzug wöchentliche Kontrollgänge, abgesperrtes Wasser in der Heizperiode oder einen Zuschlag. Diese Auflagen gehören in den Bauzeitenplan, sonst hilft die Meldung im Schadensfall wenig.

Bei einer Eigentumswohnung ist die Lage anders: Das Gebäude versichert die Gemeinschaft über die Verwaltung. Deinen Umbau solltest du der Verwaltung trotzdem anzeigen, und für Schäden am Sondereigentum oder an Nachbarwohnungen brauchst du die eigene Haftpflichtdeckung.

Bauherrenhaftpflicht: Pflicht aus der Verkehrssicherung

Wer eine Baustelle eröffnet, muss sie so sichern, dass Dritte nicht zu Schaden kommen. Verletzt jemand diese Pflicht fahrlässig, haftet er nach § 823 BGB auf Schadensersatz. Die Pflicht bleibt teilweise beim Bauherrn, auch wenn ein Handwerksbetrieb die Arbeit ausführt: Du musst geeignete Firmen auswählen und sie zumindest stichprobenartig kontrollieren.

Die Privathaftpflicht deckt Bauvorhaben meist nur bis zu einer Bausumme von 50.000 bis 150.000 Euro, je nach Tarif. Bei einer GmbH greift sie gar nicht. Eine eigene Bauherrenhaftpflicht kostet einmalig etwa 0,1 bis 0,2 % der Bausumme, mit Mindestbeiträgen um 100 Euro, und läuft bis zur Fertigstellung. Achte auf eine Deckungssumme von mindestens 5 Millionen Euro pauschal für Personen- und Sachschäden.

Bauleistungsversicherung: Schutz für die eingebaute Arbeit

Die Bauleistungsversicherung zahlt, wenn bereits erbrachte Leistungen durch unvorhersehbare Ereignisse beschädigt werden: Sturm, Starkregen, Vandalismus oder Diebstahl fest eingebauter Teile. Sie lohnt sich vor allem bei Kernsanierungen mit offener Dachhaut, neuen Fenstern, Fußbodenheizung oder hohem Materialwert. Bei einer reinen Oberflächenrenovierung mit Maler und Boden verzichten wir oft darauf.

Der Beitrag liegt typischerweise bei 0,15 bis 0,3 % der Bausumme. Wichtig sind Selbstbehalt, die Einbeziehung von Eigenleistung und die Frage, ob Altbausubstanz mitversichert ist. Viele Tarife versichern nur die neue Leistung, nicht das bestehende Gebäude. Wie man Schäden während der Bauzeit dokumentiert und abwickelt, beschreiben wir ausführlich im Artikel zum Wasserschaden in der Sanierung.

Rechenbeispiel: Versicherungskosten eines Haus-Flips

Ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche, Kaufpreis 360.000 Euro, Bausumme 95.000 Euro, geplante Projektdauer acht Monate von der Übergabe bis zum Verkauf.

Dem stehen realistische Schadenshöhen gegenüber: Ein Leitungswasserschaden in einem Haus mit frischem Estrich kostet mit Trocknung schnell 15.000 bis 30.000 Euro, ein Personenschaden kann sechsstellig werden. Die Versicherungen gehören deshalb als fester Posten in die Haltekosten der Sanierungsphase. In Leverage Immo lassen sich solche laufenden Kosten pro Monat in der Flip-Kalkulation hinterlegen, damit sie bei einer längeren Haltedauer automatisch mitwachsen.

Aus unseren Projekten: Ein umgefallenes Fensterelement

Bei der Kernsanierung eines Reihenhauses ist ein rund 300 kg schweres Fensterelement vor dem Einbau umgefallen und beschädigt worden. Solche Fälle zeigen, wie wichtig die Frage ist, wer zum Zeitpunkt des Schadens die Gefahr trägt. Solange das Bauteil vom Fensterbauer angeliefert, aber noch nicht abgenommen ist, liegt das Risiko in der Regel bei dessen Betrieb und seiner Versicherung. Nach der Abnahme liegt es beim Bauherrn. Was auf der Baustelle passiert ist, zeigen wir in diesem Baustellen-Update vom Reihenhaus mit dem beschädigten Fensterelement.

Daraus ergibt sich eine einfache Regel: Lass dir vor Arbeitsbeginn von jedem Betrieb die Betriebshaftpflicht mit Deckungssumme und Laufzeit zeigen und notiere Lieferung und Abnahme großer Bauteile mit Datum und Foto. Wie die Abnahme sauber abläuft, steht im Beitrag zur Bauabnahme mit Handwerksbetrieben.

Eigenleistung und private Helfer

Helfen Familie oder Bekannte auf der Baustelle mit, muss das private Bauvorhaben nach Angaben der BG BAU binnen einer Woche bei der Berufsgenossenschaft angemeldet werden. Die Helfer sind dann gesetzlich unfallversichert, der Bauherr zahlt Beiträge nach geleisteten Stunden. Wer über eine GmbH flippt und eigene Mitarbeitende einsetzt, ist über das Unternehmen bei der Berufsgenossenschaft versichert und braucht diesen Weg nicht.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Vor dem Notartermin beim Verkäufer Versicherer, Vertragsnummer und Jahresbeitrag der Gebäudeversicherung erfragen.
2. Am Tag nach der Übergabe Eigentumswechsel, Leerstand und geplante Arbeiten schriftlich melden und die Auflagen in den Bauzeitenplan übernehmen.
3. Prüfen, bis zu welcher Bausumme deine Haftpflicht Bauvorhaben einschließt, und bei Bedarf eine Bauherrenhaftpflicht abschließen.
4. Bei Kernsanierung, Dacharbeiten oder neuen Fenstern eine Bauleistungsversicherung mit klarem Selbstbehalt abschließen.
5. Von allen Betrieben Nachweise der Betriebshaftpflicht einsammeln und im Projektordner ablegen.
6. Bei Mithilfe aus dem Bekanntenkreis das Bauvorhaben innerhalb einer Woche bei der BG BAU melden.

Wo die Versicherung endet und andere Absicherungen beginnen, etwa Reserven im Budget und vertragliche Sicherheiten, fasst unser Beitrag zu den Risiken beim Fix and Flip zusammen. Für Details zu deinem Vertrag ist eine Versicherungsmaklerin oder ein Versicherungsmakler mit Erfahrung bei Sanierungsobjekten die richtige Adresse.