Elektrik im Altbau erneuern: Kosten und Ablauf mit dem Elektrobetrieb

Die Elektrik einer Altbauwohnung komplett zu erneuern kostet mit Stand Herbst 2026 meist 85 bis 140 Euro je m² Wohnfläche, bei 70 m² also rund 6.000 bis 9.800 Euro. Muss auch der Zählerschrank getauscht werden, kommen 1.500 bis 4.500 Euro hinzu. Eine Komplettsanierung ist fast immer fällig, wenn die Leitungen nur zwei Adern haben, im Verteiler noch Schraubsicherungen sitzen oder kein Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist. Im Bauablauf braucht der Elektrobetrieb zwei feste Zeitfenster.

Woran du eine veraltete Anlage bei der Besichtigung erkennst

Für die Kalkulation musst du vor dem Kauf wissen, ob die Elektrik bleibt oder raus muss. Diese Merkmale prüfen wir bei jeder Besichtigung:

• Adern zählen: An offenen Deckenauslässen oder hinter einer abgeschraubten Steckdosenabdeckung siehst du die Leitung. Fehlt die grün-gelbe Ader, gibt es keinen Schutzleiter.
• Steckdosen ohne Schutzkontakt: Fehlen die Metallbügel oben und unten, ist die Anlage sehr alt oder wurde notdürftig erweitert.
• Verteiler: Schraubsicherungen aus Porzellan, Holzplatten oder ein offener Zählerplatz sprechen für den Originalzustand der 1950er bis 1970er Jahre.
• Kein Fehlerstromschutzschalter: Ein Schalter mit Prüftaste und der Aufschrift 30 mA fehlt.
• Aluminiumleitungen: In Bauten aus der DDR häufig, erkennbar an der silbrigen Ader.
• Stoff- oder Gummiummantelung: Bröselnde Isolierung an Abzweigdosen ist ein klares Zeichen.

Kurze Erklärungen dazu zeigen wir in zwei Videos: wie du an der Decke die Adern zählst und in welchen Fällen die Elektrik immer neu gemacht werden muss. Weitere Punkte für den Rundgang stehen in der Checkliste zur Besichtigung eines Sanierungsobjekts.

Muss die alte Elektrik raus? Die Rechtslage

Eine allgemeine Pflicht, bestehende Elektroanlagen auf den aktuellen Stand nachzurüsten, gibt es in Deutschland nicht. Wer eine Anlage betreibt, muss sie aber in einem sicheren Zustand halten. Arbeiten hinter dem Hausanschluss dürfen nach § 13 der Niederspannungsanschlussverordnung nur der Netzbetreiber oder ein Unternehmen ausführen, das im Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen ist. Eigenleistung an der Elektrik scheidet damit aus.

Sobald du Stromkreise änderst oder erweiterst, gelten für die neuen Teile die aktuellen Normen, etwa Fehlerstromschutz für Steckdosenkreise bis 20 Ampere. Bei einer zweiadrigen Anlage lässt sich das kaum sauber umsetzen. Dazu kommt die Haftung: Als gewerbliche Verkäuferin oder gewerblicher Verkäufer kannst du die Gewährleistung beim Verkauf einer sanierten Wohnung nur eingeschränkt ausschließen. Eine erkennbar veraltete Anlage im frisch sanierten Objekt ist ein Risiko, das wir nicht eingehen. Mehr dazu im Beitrag zur Gewährleistung beim Verkauf sanierter Immobilien.

Was die Erneuerung 2026 kostet

Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Elektro-, Sicherheits- und Informationstechnik im Wohnungsbau von Mai 2025 bis Mai 2026 um 6,4 % gestiegen, stärker als die Baupreise insgesamt mit 5,0 %. Ältere Faustwerte von 100 Euro je m² sind deshalb in vielen Regionen zu knapp.

Rechenbeispiel für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 72 m² in Nürnberg, Baujahr 1962, zweiadrige Leitungen, Bad und Küche werden ebenfalls erneuert:

Das ergibt rund 109 Euro je m² ohne Zählerschrank. Putz- und Malerarbeiten zum Schließen der Schlitze sind nicht enthalten, die rechnen wir beim Maler mit. Kleine Meisterbetriebe liegen in unseren Projekten oft 10 bis 20 % unter großen Firmen mit eigenem Fuhrpark und Verwaltung. Wie du Elektrik und andere Gewerke in einen Gesamtwert je m² übersetzt, zeigt der Beitrag zu den Renovierungskosten pro m² nach Zustandsstufe.

Wann eine Teilerneuerung reicht

Liegen bereits dreiadrige Leitungen aus den 1980er oder 1990er Jahren, reicht oft ein neuer Verteiler mit Fehlerstromschutz, dazu zusätzliche Steckdosen in Küche und Wohnbereich. Das kostet in einer 70-m²-Wohnung meist 2.000 bis 3.500 Euro. Voraussetzung ist eine Messung durch den Elektrobetrieb, die einen ausreichenden Isolationswiderstand bestätigt. Ohne dieses Protokoll kalkulieren wir vorsichtshalber die Komplettsanierung.

Sonderfall Eigentumswohnung

Zählerplatz und Steigleitung gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ist der Zählerschrank im Keller veraltet, entscheidet die Eigentümergemeinschaft über den Tausch. Innerhalb der Wohnung, ab der Unterverteilung, bestimmst du selbst. Prüfe vor dem Kauf in den Protokollen, ob eine Erneuerung der Steigleitungen geplant ist, damit die Kosten nicht als Sonderumlage auf dich zukommen.

Ablauf mit dem Elektrobetrieb

Die Elektrik ist kein Gewerk, das man am Ende einschiebt. Der Betrieb kommt mindestens zweimal, dazwischen arbeiten andere Gewerke. Unser Ablauf bei einer Wohnung:

1. Begehung und Angebot: Vor oder direkt nach dem Kauf mit Grundriss und Möblierungsidee. Ohne Planung kann der Betrieb nur grob schätzen.
2. Abschaltung und Rückbau: Nach der Entkernung wird die alte Anlage stillgelegt. Für die Baustelle stellt der Betrieb einen Baustromverteiler.
3. Rohinstallation: Schlitze, Dosen und Leitungen, parallel zur Sanitär-Rohinstallation. Dauer bei 70 m² etwa drei bis fünf Arbeitstage.
4. Fotodokumentation: Bevor Putz oder Trockenbau die Leitungen verdecken, fotografieren wir jede Wand mit Maßband.
5. Putz, Estrich, Fliesen, Maler: Die Elektrik ruht, der Betrieb kommt nur für Rückfragen.
6. Feininstallation: Schalter, Steckdosen, Leuchten und Verteiler setzen, ein bis zwei Tage.
7. Prüfung und Protokoll: Messung nach DIN VDE 0100-600, Übergabe von Prüfprotokoll und Stromlaufplan. Beides geht später in die Verkaufsunterlagen.

Die Planung von Steckdosen, Licht und Netzwerk behandeln wir getrennt unter Elektroplanung für die Sanierung einer Wohnung.

Aus unseren Projekten: Der Zählerschrank als Kostenfalle

Bei einer 64-m²-Wohnung in Kempten hatten wir die Elektrik mit 7.200 Euro eingeplant. Bei der Rohinstallation zeigte sich, dass der Zählerplatz im Keller nicht mehr den technischen Anschlussbedingungen des Netzbetreibers entsprach. Für die neue Unterverteilung musste die Zuleitung verstärkt werden, und das ging nur mit neuem Zählerfeld. Die Eigentümergemeinschaft stimmte zu, die Kosten von 3.100 Euro trugen wir. Seitdem fotografieren wir bei der Besichtigung immer auch den Zählerschrank und schicken das Bild vor dem Gebot an den Elektrobetrieb.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Zähle bei der Besichtigung an einem offenen Auslass die Adern und fotografiere Verteiler und Zählerschrank.
2. Setze bei zweiadrigen Leitungen 85 bis 140 Euro je m² an und plane den Zählerplatz als eigene Position.
3. Nutze den Befund als belegbares Argument in der Kaufpreisverhandlung.
4. Hole zwei bis drei Angebote ein, darunter mindestens einen kleinen Meisterbetrieb aus der Umgebung.
5. Lege die zwei Termine des Elektrobetriebs vor Baubeginn im Bauzeitenplan fest.
6. Verlange am Ende Prüfprotokoll und Stromlaufplan und lege beides zu den Verkaufsunterlagen.