Energieklasse G und H: Den Abschlag beim Ankauf richtig bemessen
Kurzantwort
Bei Eigentumswohnungen mit Energieklasse G oder H sollte der Kaufpreis in der Regel 20 bis 30 % unter dem einer vergleichbaren Wohnung mit Klasse D liegen. Der Abschlag setzt sich aus dem niedrigeren Verkaufspreis, deinem Anteil an künftigen Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft, längeren Haltekosten und einem höheren Risikoaufschlag zusammen. Wer nur den Preisunterschied am Ende ansetzt, kauft zu teuer.
Eine Wohnung mit Energieklasse G oder H rechnet sich als Flip nur, wenn der Kaufpreis den gesamten energetischen Nachteil schon enthält: den niedrigeren Verkaufspreis nach der Sanierung, deinen Anteil an späteren Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft, die längere Vermarktung und einen Puffer für Käuferinnen und Käufer, deren Bank zögert. In unseren Kalkulationen liegt dieser Abschlag bei Eigentumswohnungen meist zwischen 20 und 30 % gegenüber einer vergleichbaren Wohnung mit Klasse D. Verlangt der Verkäufer mehr, lassen wir das Objekt liegen.
Was die Klassen G und H im Energieausweis aussagen
Die Effizienzklasse leitet sich aus dem Endenergiekennwert des Gebäudes in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr ab. Für Wohngebäude gelten diese Grenzen:
- Klasse D: 100 bis unter 130 kWh/(m²·a)
- Klasse E: 130 bis unter 160 kWh/(m²·a)
- Klasse F: 160 bis unter 200 kWh/(m²·a)
- Klasse G: 200 bis unter 250 kWh/(m²·a)
- Klasse H: ab 250 kWh/(m²·a)
Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das bisherige Gebäudeenergiegesetz. An der Skala von A+ bis H für Wohngebäude und an der Pflicht, die Klasse in Verkaufsanzeigen zu nennen, hat sich nichts geändert. Die Angaben, die in ein Inserat gehören, listet das Informationsportal des Bundes zum GModG auf. Jede Interessentin und jeder Interessent sieht das G also schon in der Trefferliste des Portals.
Schau dir beim Ankauf zusätzlich die Art des Ausweises an. Ein Verbrauchsausweis bildet das Heizverhalten der letzten drei Jahre ab. Stand das Haus teilweise leer oder wohnen dort viele Ältere mit hohem Wärmebedarf, verzerrt das den Wert in beide Richtungen. Ein Bedarfsausweis rechnet mit der Gebäudehülle und der Anlagentechnik und ist für deine Kalkulation verlässlicher.
Warum du die Klasse während des Flips kaum veränderst
Heizung, Fassade, Dach und in den meisten Teilungserklärungen auch die Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Über eine Wärmepumpe oder eine Fassadendämmung entscheidet die Eigentümerversammlung, anschließend folgen Planung, Angebote und eine Finanzierung über Rücklage oder Sonderumlage. Zwei Jahre vom ersten Antrag bis zur fertigen Anlage sind in einer durchschnittlichen WEG realistisch. Dein Flip dauert sechs bis neun Monate. Du verkaufst die Wohnung deshalb mit derselben Klasse, mit der du sie gekauft hast.
Was du in deinem Sondereigentum verbessern kannst, etwa Innendämmung an kalten Außenwänden oder neue Heizkörperventile, verändert den Ausweis eines ganzen Hauses kaum. Welche Maßnahmen bei Häusern und Wohnungen tatsächlich eine bessere Klasse bringen, steht im Beitrag zur Energieklasse vor dem Verkauf.
Die vier Bausteine des Abschlags
1. Niedrigerer Verkaufspreis
Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer rechnen die Heizkosten mit. Eine 74-m²-Wohnung mit 230 kWh/(m²·a) braucht rund 17.000 kWh im Jahr, bei einem Gaspreis von 12 Cent sind das etwa 2.040 Euro. Mit 115 kWh/(m²·a), also Klasse D, wären es rund 1.020 Euro. Hinzu kommt der CO2-Preis: 2026 und nach dem aktuellen Gesetzentwurf auch 2027 liegt er im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, ab 2028 soll der europäische Emissionshandel ETS2 übernehmen. Wer 1.000 Euro mehr Heizkosten im Jahr erwartet, zieht diesen Betrag über viele Jahre gerechnet vom Gebot ab. Wir setzen beim Verkaufspreis für G und H 6 bis 10 % unter sanierten Vergleichswohnungen mit Klasse C oder D an.
2. Dein Anteil an künftigen Gemeinschaftsmaßnahmen
Steht in den Protokollen, dass die Heizung über 30 Jahre alt ist oder eine Fassadensanierung diskutiert wird, rechnest du deinen Anteil über die Miteigentumsanteile aus. Ein Beispiel: 600.000 Euro für Dämmung und neue Heizung in einem Haus mit 1.000 Miteigentumsanteilen, deine Wohnung hält 85 davon. Das ergibt 51.000 Euro. Fällt der Beschluss in deine Haltezeit, zahlst du. Fällt er kurz vor deinem Verkauf, verhandelt deine Käuferseite den Betrag vom Preis herunter. Wie du Protokolle, Rücklage und Wirtschaftsplan liest, zeigt der Beitrag zum Prüfen der Unterlagen einer Eigentumswohnung.
3. Längere Vermarktung
Der Kreis der Kaufinteressierten ist kleiner. Viele Selbstnutzer filtern im Portal ab Klasse E aus. Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger rechnen mit dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz: Bei Gebäuden mit mehr als 52 kg CO2 je Quadratmeter und Jahr trägt die vermietende Seite 95 % der CO2-Kosten, wie die Energieberatung der Verbraucherzentrale erklärt. Gasbeheizte Häuser der Klassen G und H landen häufig in den obersten Stufen. Plane deshalb zwei bis drei Monate zusätzliche Haltekosten ein.
4. Finanzierung der Käuferseite
Bei der Kreditprüfung schauen viele Banken inzwischen auf den energetischen Zustand des Hauses. Einige verlangen bei schlechten Klassen einen Sanierungsfahrplan oder einen höheren Eigenkapitalanteil. Springt eine Käuferin nach der Finanzierungsanfrage ab, verlierst du Wochen. Diesen Ausfall deckst du über einen höheren Zielgewinn ab.
Rechenbeispiel: 74-m²-Wohnung mit Klasse G
Eine Wohnung aus dem Baujahr 1971 in einer nordrhein-westfälischen Mittelstadt, Gaszentralheizung, Klasse G. Sanierte Vergleichswohnungen mit Klasse D erzielen dort 3.200 Euro pro m². Wir rechnen das Maximalgebot rückwärts, einmal für eine fiktive Wohnung mit Klasse D und einmal für die tatsächliche mit Klasse G. Kaufnebenkosten 8,5 % (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar und Grundbuch 2 %), kein Makler.
| Posten | Klasse D | Klasse G |
|---|---|---|
| Verkaufspreis nach Sanierung | 236.800 € | 220.000 € |
| Sanierung innen (600 €/m²) | 44.400 € | 44.400 € |
| Haltekosten | 5.500 € (6 Monate) | 8.700 € (9 Monate) |
| Rückstellung Gemeinschaftsmaßnahmen | 0 € | 12.000 € |
| Vermarktung | 2.000 € | 2.000 € |
| Zielgewinn | 23.680 € (10 %) | 33.000 € (15 %) |
| Kaufnebenkosten 8,5 % | 12.630 € | 9.390 € |
| Maximaler Kaufpreis | 148.600 € | 110.500 € |
Der Unterschied beträgt 38.100 Euro oder knapp 26 %. Der niedrigere Verkaufspreis macht davon nur 16.800 Euro aus. Den Rest bilden Haltekosten, Rückstellung und der höhere Risikoaufschlag beim Gewinn. Wer nur den Preisabschlag am Ende ansetzt, zahlt für eine G-Wohnung rund 20.000 Euro zu viel. Die Methode dahinter erklärt der Beitrag zum maximalen Kaufpreis beim Flip. Beide Varianten kannst du in Leverage Immo als getrennte Kalkulationen anlegen und nebeneinander vergleichen.
Wann wir G und H ausschließen und wann nicht
Bei Eigentumswohnungen ziehen wir die Untergrenze in der Regel bei Klasse D. Eine E kommt infrage, wenn sie das einzige Problem ist, die Lage stimmt und die Rechnung mit Abschlag trotzdem aufgeht. G und H scheiden in diesen Fällen aus:
- Die WEG hat keinen Beschluss zur Heizung oder Hülle, und die Erhaltungsrücklage liegt unter 25 Euro pro m² Wohnfläche.
- Zur schlechten Klasse kommen weitere Baustellen wie feuchter Keller, Hausgeldrückstände anderer Eigentümer oder eine Verwaltung, die Protokolle verspätet verschickt.
- Die Wohnung liegt in einem Markt, in dem sanierte Bestandswohnungen schon mit Klasse D drei Monate oder länger inseriert bleiben.
Anders sieht es aus, wenn du das ganze Gebäude kontrollierst. Bei einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus im Alleineigentum entscheidest du selbst über Heizung, Dach und Fenster. Dann ist die schlechte Klasse ein Teil des Sanierungskonzepts. Was ein Heizungstausch kostet und welche Regeln gelten, steht im Beitrag zum Heizungstausch vor dem Verkauf. Ebenfalls vertretbar ist eine Wohnung in einer WEG, die den Heizungstausch bereits beschlossen und über die Rücklage finanziert hat, wenn die Anlage vor deinem Verkauf läuft.
Warum wir bei Wohnungen unter Klasse D so konsequent sind, erklären wir in diesem Video über Immobilien mit schlechter Energieklasse.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Fordere den Energieausweis vor der Besichtigung an und notiere Art, Ausstellungsjahr, Kennwert und Energieträger.
- Lies die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen auf die Stichworte Heizung, Fassade, Fenster und Sonderumlage.
- Rechne deinen Anteil an einer möglichen Gemeinschaftsmaßnahme über die Miteigentumsanteile aus und setze mindestens ein Viertel davon als Rückstellung an.
- Frage zwei Maklerbüros vor Ort, wie lange sanierte Wohnungen mit G oder H im Vergleich zu D am Markt bleiben.
- Rechne das Maximalgebot zweimal, mit und ohne energetische Bausteine, und verhandle auf Basis der Differenz.
Häufige Fragen
Ab welchem Wert hat eine Wohnung Energieklasse G?
Klasse G beginnt bei einem Endenergiekennwert von 200 kWh pro m² und Jahr, ab 250 kWh gilt Klasse H. Maßgeblich ist der Wert im Energieausweis des Gebäudes. Ein Bedarfsausweis ist für die Kalkulation aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis.
Lässt sich die Energieklasse einer Eigentumswohnung selbst verbessern?
Nur in geringem Umfang. Heizung, Fassade, Dach und meist auch die Fenster sind Gemeinschaftseigentum, darüber entscheidet die Eigentümerversammlung. Bis eine solche Maßnahme umgesetzt ist, vergehen oft zwei Jahre.
Welche Rolle spielt der CO2-Preis beim Ankauf?
Er erhöht die Heizkosten für Selbstnutzer und belastet Vermieter über das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Bei sehr schlechten Gebäuden trägt die vermietende Seite bis zu 95 % der CO2-Kosten. Beides senkt die Zahlungsbereitschaft deiner späteren Käuferinnen und Käufer.
Gibt es Fälle, in denen Klasse H für einen Flip infrage kommt?
Ja, wenn du das ganze Gebäude kontrollierst, etwa bei einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus im Alleineigentum. Dann kannst du Heizung, Dach und Fenster selbst erneuern und die Klasse im Projekt verbessern. Bei einzelnen Eigentumswohnungen raten wir davon ab.
Quellen und weiterführende Links
- Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (GModG-Informationsportal)
- CO2-Kostenaufteilung zwischen Mietern und Vermietern, Verbraucherzentrale Bundesverband, Energieberatung
- BEHG-Reform 2027: CO2-Preiskorridor und Start des ETS2, Haufe