Generalunternehmer oder Einzelvergabe beim Flip

Bei einer Wohnungssanierung kostet ein Generalunternehmer (GU) meist 15 bis 30 % mehr als die Summe der einzeln beauftragten Gewerke. Dafür hast du einen einzigen Vertrag, einen Ansprechpartner für alle Mängel und in der Regel eine kürzere Bauzeit. Mit der Einzelvergabe sparst du den Aufschlag, übernimmst aber Terminplanung, Schnittstellen und das Risiko, dass ein ausfallendes Gewerk alle folgenden blockiert. Welche Variante günstiger ist, entscheidet sich an drei Zahlen: Aufschlag, Bauzeitdifferenz und dem Wert deiner eigenen Stunden.

Was die beiden Modelle vertraglich bedeuten

Beim GU schließt du einen Werkvertrag über die gesamte Sanierung, meist als Pauschalpreis. Der GU beauftragt Elektro, Sanitär, Fliesen und Maler selbst als Nachunternehmer und haftet dir gegenüber für alle Leistungen. In der Praxis sind viele GU auf Wohnungsbaustellen kleine Betriebe mit einem eigenen Gewerk, die den Rest zukaufen.

Bei der Einzelvergabe schließt du mit jedem Betrieb einen eigenen Vertrag. Jeder haftet nur für sein Gewerk. Die Koordination, also wer wann auf der Baustelle ist, liegt bei dir.

Rechenbeispiel: 76-m²-Wohnung in Würzburg

Für eine Komplettsanierung mit neuem Bad, neuer Elektrik, Böden, Türen und Malerarbeiten lagen uns folgende Bruttoangebote vor. Die Wohnung war mit 240.000 Euro zu 4,1 % variabel finanziert, das Hausgeld betrug 310 Euro im Monat. Daraus ergeben sich Haltekosten von rund 260 Euro pro Woche.

Die Einzelvergabe spart hier 7.673 Euro, wenn du deine Zeit nicht ansetzt, und 3.273 Euro bei 40 Euro pro Stunde. Teilst du die Ersparnis ohne eigene Zeit durch die 110 Koordinationsstunden, ergibt sich eine Schwelle von knapp 70 Euro pro Stunde. Verdienst du in dieser Zeit mehr, etwa im Hauptjob oder mit dem nächsten Ankauf, ist der GU wirtschaftlich die bessere Wahl. Mit dem Fix-and-Flip-Rechner von Leverage kannst du beide Varianten mit deinen Zahlen und deiner Projektdauer gegenüberstellen. Wie die Haltekosten pro Woche entstehen, zeigt unser Artikel zu Haltekosten während der Sanierung.

Die Angebotspreise verändern sich laufend. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden im Mai 2026 um 5,6 % über dem Vorjahr. Angebote, die älter als drei Monate sind, solltest du deshalb neu bestätigen lassen.

Wo der GU teuer werden kann

Der Aufschlag ist planbar, das Ausfallrisiko nicht. Gerät ein GU in Zahlungsschwierigkeiten oder verschwindet mit einer Vorauszahlung, steht die ganze Baustelle. Ein Wechsel kostet dann Wochen, weil der Nachfolger den Zustand erst aufnehmen und neu kalkulieren muss. Drei Schutzmechanismen helfen:

• Zahlungen nur nach Baufortschritt: keine Vorkasse über den Wert der erbrachten Leistung hinaus. Wie du einen Zahlungsplan aufsetzt, steht im Artikel zu Abschlagszahlungen und Sicherheitseinbehalt.
• Kündigung vorbereiten: Nach § 648a BGB können beide Seiten aus wichtigem Grund ohne Frist kündigen, auch beschränkt auf einen abgrenzbaren Teil des Werks. Eine laufende Fotodokumentation macht den Nachweis des wichtigen Grundes leichter.
• Referenzen bei aktiven Flipperinnen und Flippern einholen: Frag Leute, die mit dem Betrieb in den letzten zwölf Monaten gearbeitet haben und selbst regelmäßig sanieren.

Umgekehrt kann auch der Betrieb dich absichern lassen. Nach § 650f BGB darf ein Bauunternehmer eine Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, etwa als Bankbürgschaft. Ausgenommen sind unter anderem Verbraucher bei einem Verbraucherbauvertrag. Wer gewerblich oder über eine GmbH beauftragt, fällt nicht unter diese Ausnahme und sollte die Liquidität für eine solche Forderung einplanen.

Wo die Einzelvergabe teuer werden kann

Die Schwachstelle der Einzelvergabe sind die Übergaben zwischen den Gewerken. Kommt der Elektrobetrieb eine Woche später, kann der Trockenbau nicht schließen, der Maler verschiebt sich und der Bodenleger hat inzwischen einen anderen Auftrag angenommen. Aus einer Woche Verzug werden schnell drei. Dazu kommen Gewährleistungsfragen: Ist die Dusche undicht, sieht der Fliesenleger die Ursache am Ablauf und der Installateur bei der Abdichtung. Die Abhängigkeiten zwischen den Gewerken beschreiben wir im Beitrag zur Gewerke-Reihenfolge bei der Sanierung.

Für die tägliche Abstimmung hat sich auf unseren Baustellen eine gemeinsame Messenger-Gruppe pro Objekt bewährt, in der Plan, Materialliste, Schlüsselübergabe und Fotos der Rohinstallation liegen. Die Betriebe sprechen sich dort direkt ab, und du hast nebenbei eine Dokumentation des Bauablaufs.

Mischmodelle aus der Praxis

Zwischen den beiden Polen gibt es zwei Varianten, die bei Flips oft am besten funktionieren:

• Bad als Paket: Ein Badbetrieb übernimmt Sanitär, Abdichtung und Fliesen aus einer Hand, der Rest wird einzeln vergeben. Damit fällt die häufigste Gewährleistungsschnittstelle weg.
• Bauleitung gegen Honorar: Eine erfahrene Bauleitung koordiniert die Einzelgewerke für etwa 5 bis 8 % der Bausumme. Im Beispiel oben wären das rund 2.300 bis 3.700 Euro, also deutlich weniger als der GU-Aufschlag von 10.100 Euro.

Bei der ersten Wohnung empfehlen wir oft die Einzelvergabe, weil du dabei lernst, welche Gewerke wie lange brauchen und was sie kosten. Mit wachsender Zahl paralleler Objekte verschiebt sich das Verhältnis zum GU oder zu einer festen Bauleitung. In diesem Video vergleichen wir beide Modelle anhand unserer eigenen Baustellen, und im Gespräch über das Handwerker-Dilemma erklärt ein Berliner Flipper, warum er bis heute keine eigenen Handwerker beschäftigt. Wann sich der Schritt zu mehreren Objekten gleichzeitig rechnet, behandeln wir im Artikel zu mehreren Flips parallel.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Für das nächste Objekt sowohl ein GU-Angebot als auch Einzelangebote auf Basis desselben Leistungsverzeichnisses einholen.
2. Bauzeit beider Varianten schriftlich bestätigen lassen und die Differenz mit deinen Haltekosten pro Woche multiplizieren.
3. Deine Koordinationsstunden schätzen und die Schwelle aus Ersparnis geteilt durch Stunden berechnen.
4. Beim GU Zahlungsplan, Vertragsstrafe und förmliche Abnahme pro Bauabschnitt vereinbaren.
5. Bei Einzelvergabe Bad als Paket vergeben und eine Messenger-Gruppe mit allen Betrieben anlegen.