Grunderwerbsteuer absetzbar beim Flip: Bemessung und Fälligkeit
Kurzantwort
Beim Flip ist die Grunderwerbsteuer nicht als laufende Ausgabe absetzbar. Sie gehört zu den Anschaffungskosten und mindert deinen Gewinn erst beim Verkauf, sowohl im privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG als auch im gewerblichen Grundstückshandel. Fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG), und mit dem Kaufpreis für bewegliches Inventar kannst du die Bemessungsgrundlage senken.
Beim Flip ist die Grunderwerbsteuer absetzbar, aber nicht im Jahr der Zahlung als Ausgabe. Sie zählt zu den Anschaffungskosten der Immobilie und mindert deshalb den Gewinn, den du beim Verkauf versteuerst. Das gilt für das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG und für den gewerblichen Grundstückshandel. Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Bemessungsgrundlage ab, und die kannst du in engen Grenzen beeinflussen.
Bemessung: Was in die Steuer einfließt
Grundlage ist nach § 8 GrEStG die Gegenleistung, also der vereinbarte Kaufpreis plus übernommene Belastungen. Den Gesetzestext findest du auf gesetze-im-internet.de. Die Steuersätze liegen 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %:
- 3,5 %: Bayern
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Hamburg, Sachsen, Bremen (seit 1. Juli 2025)
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Viele Seiten nennen noch ältere Werte, etwa 5,0 % für Bremen oder 6,5 % für Thüringen. Prüfe den Satz deshalb beim Finanzministerium deines Landes. Wie stark der Satz deine Marge drückt, zeigen wir in Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Inventar herausrechnen
Bewegliche Gegenstände wie Möbel, Lampen, Markisen, Gartengeräte oder eine Einbauküche gehören nicht zum Grundstück. Auf sie fällt keine Grunderwerbsteuer an. Voraussetzung ist, dass der Kaufvertrag die Gegenstände einzeln erkennbar bewertet, etwa in einer Anlage mit Einzelpreisen. Fehlt das, gilt der gesamte Betrag als Gegenleistung für die Immobilie. Der BFH hat im Beschluss vom 3.6.2020 (II B 54/19) bestätigt, dass aufgelistete und bewertete Gegenstände keine Grunderwerbsteuer auslösen. Das FG Köln legt gesondert vereinbarte Preise zugrunde, solange keine Zweifel an der Angemessenheit bestehen.
| Beispiel NRW (6,5 %) | Ohne Inventar | Mit Inventar |
|---|---|---|
| Gesamtpreis laut Vertrag | 300.000 € | 300.000 € |
| Davon Inventar (Einbauküche, Gartenhaus) | 0 € | 10.000 € |
| Bemessungsgrundlage | 300.000 € | 290.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 19.500 € | 18.850 € |
| Ersparnis | 650 € |
Die Ersparnis ist überschaubar. Ein Inventaranteil von etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises gilt als unauffällig, einen starren gesetzlichen Grenzwert gibt es aber nicht. Bewahre Rechnungen oder Wertnachweise auf. Bei Sanierungsobjekten wird das Inventar ohnehin meist entsorgt, der Hebel ist hier also klein.
Zwei Stolperstellen
Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung wird teils als abziehbar geführt. Es gibt aber Gegenwind vom BFH, die Lage ist unsicher. Entscheide das im Einzelfall mit dem Steuerberatungsbüro. Außerdem gilt: Übernimm als Käuferin oder Käufer keine Renovierungspflichten des Verkäufers. Solche Kosten können in die Bemessungsgrundlage einfließen.
Fälligkeit: Wann du zahlen musst
Die Steuer entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag. Fällig wird sie aber erst einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG), der Bescheid kommt in der Regel sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung. Notartermin, Besitzübergang und Grundbucheintrag sind für die Frist ohne Bedeutung. Für die Bekanntgabe gelten die Regeln des § 122 AO. Das Finanzamt kann eine längere Zahlungsfrist setzen, das betrifft vor allem Schuldner mit Wohnsitz im Ausland.
- Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG) schreibt das Grundbuchamt das Eigentum regelmäßig nicht um.
- Bei verspäteter Zahlung fallen Säumniszuschläge von 1 % pro Monat an (§ 240 AO).
- Bei aufschiebenden Bedingungen oder Genehmigungsvorbehalten entsteht die Steuer erst mit deren Erfüllung.
- Der Einspruch ist innerhalb eines Monats möglich (§ 355 Abs. 1 AO).
Plane den Betrag fest in die Finanzierung ein. Die Bank finanziert beim Flip meist den Kaufpreis über ein Darlehen ohne Tilgung, die Nebenkosten decken viele aus Eigenkapital. In den Tools von Leverage Immo trägst du den Landessatz ein und siehst die Steuer direkt in der Kalkulation.
Absetzbarkeit je nach Konstellation
Flip im gewerblichen Grundstückshandel
Die Immobilie ist Umlaufvermögen. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten und mindert den Gewinn, sobald du verkaufst. Gewerblich wird es regelmäßig, wenn du mehr als drei Objekte mit bedingter Veräußerungsabsicht innerhalb von fünf Jahren verkaufst. Das ist ein Indiz und keine starre Regel. Die Details stehen in Fix and Flip Steuern.
Flip als Privatperson
Beim privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG ziehst du die Anschaffungskosten einschließlich Grunderwerbsteuer vom Verkaufspreis ab. Du setzt sie nicht in Anlage V an, dort gibt es keine eigene Zeile.
| Beispiel Flip in NRW | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 450.000 € |
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 19.500 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) | 4.500 € |
| Sanierung (vereinfacht) | 60.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 66.000 € |
Ohne Ansatz der Grunderwerbsteuer läge der steuerpflichtige Gewinn bei 85.500 €. Haltekosten und Verkaufskosten sind hier der Übersicht halber weggelassen.
Vermietung und Eigennutzung
Bei Vermietung fließt die Steuer in die Anschaffungskosten und damit in die AfA ein. Warum das beim Flip selten eine Rolle spielt, steht in Abschreibung beim Flip. Selbst genutzte Objekte ermöglichen keinen Abzug, bei gemischter Nutzung gilt er nur anteilig.
Bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung widersprechen sich die Quellen: Manche stellen die Steuer als sofort abziehbare Betriebsausgabe dar, andere verlangen Abschreibung über die Nutzungsdauer. Kläre den Zeitpunkt des Abzugs mit dem Steuerberatungsbüro.
Aus unseren Projekten
Ein Flip einer Eigentumswohnung in Hessen: Kaufpreis 220.000 €, Steuersatz 6,0 %. Im Vertrag stand eine Anlage mit Einbauküche und Einbauschränken zu zusammen 6.000 €. Die Steuer sank damit von 13.200 € auf 12.840 €, also um 360 €. Der Bescheid kam sieben Wochen nach der Beurkundung, die Zahlung lag damit rund zwei Monate nach dem Notartermin. Da der Betrag im Finanzierungsplan stand, gab es keinen Engpass. Im Verkauf setzten wir die gezahlten 12.840 € als Anschaffungskosten an, die Unterlagen lagen vollständig vor.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Prüfe den aktuellen Steuersatz deines Bundeslandes beim Landesfinanzministerium.
- Lass vor der Beurkundung eine Inventarliste mit Einzelpreisen als Anlage zum Kaufvertrag aufnehmen und sichere Rechnungen oder Wertnachweise.
- Übernimm keine Renovierungspflichten des Verkäufers.
- Plane die Grunderwerbsteuer mit Zahlungstermin etwa zehn Wochen nach Beurkundung in die Liquidität ein.
- Hefte Bescheid und Zahlungsnachweis zu den Anschaffungskosten ab.
- Lass klären, ob dein Flip privat oder gewerblich zu behandeln ist. Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab, ein Steuerberatungsbüro sollte sie prüfen.
Häufige Fragen
Kann man die Grunderwerbsteuer beim Flip absetzen?
Ja, aber nur als Teil der Anschaffungskosten. Sie mindert deinen Gewinn beim Verkauf, entweder im privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG oder im gewerblichen Grundstückshandel. Eine Sofortabsetzung in Anlage V gibt es nicht.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Der Bescheid kommt meist sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung. Direkt nach dem Notartermin musst du nicht zahlen.
Wie viel Inventar kann man herausrechnen?
Einen gesetzlichen Grenzwert gibt es nicht. Anteile bis etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises gelten als unauffällig. Wichtig sind Einzelpreise im Vertrag und Wertnachweise.
Was passiert bei verspäteter Zahlung?
Es fallen Säumniszuschläge von 1 % pro Monat an (§ 240 AO). Zudem kann sich die Eigentumsumschreibung verzögern, weil die Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
In der Regel die Käuferin oder der Käufer. Der Kaufvertrag kann etwas anderes regeln, gegenüber dem Finanzamt bleiben aber beide Vertragsparteien Steuerschuldner.
Quellen und weiterführende Links
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Bundesministerium der Justiz
- Weilbach: GrEStG § 15 Fälligkeit der Steuer, Haufe
- Häufige Fragen (FAQ) zur Grunderwerbsteuer, Landesamt für Steuern Niedersachsen
- Fix and Flip Steuern: Gewerblicher Grundstückshandel, CPM Steuerberater