Vermietete Wohnung kaufen: Mieterschutz und warum sie selten ein Flip ist
Kurzantwort
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernimmst du den Mietvertrag nach § 566 BGB vollständig, kündigen darfst du nur mit berechtigtem Interesse und nach Fristen von drei bis neun Monaten. Sanieren und leer verkaufen geht erst, wenn die Mietpartei freiwillig auszieht. Ein Flip wird daraus nur, wenn der Auszug vor dem Notartermin schriftlich feststeht.
Eine vermietete Wohnung kannst du kaufen, sie ist aber nur in Ausnahmefällen ein Flip. Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf dich über, und kündigen darfst du nur mit berechtigtem Interesse und nach gesetzlichen Fristen. Sanieren und leer verkaufen geht deshalb erst, wenn die Mietpartei freiwillig auszieht. Ohne schriftlich vereinbarten Auszug vor dem Notartermin kaufst du eine Kapitalanlage und kein Sanierungsobjekt.
Was beim Kauf mit dem Mietvertrag passiert
Im Mietrecht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Nach § 566 BGB tritt die Käuferseite in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Höhe der Miete, Laufzeit, Absprachen zu Schönheitsreparaturen und die Kaution übernimmst du so, wie sie vereinbart wurden. Einen Sonderkündigungsgrund wegen Eigentümerwechsels gibt es nicht.
Für die Kalkulation heißt das: Bis die Wohnung frei ist, verdienst du nur die laufende Kaltmiete. Bei langjährigen Verträgen liegt sie oft spürbar unter dem Niveau, das du bei einer Neuvermietung erreichen würdest.
Wann du als neuer Eigentümer kündigen darfst
Eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterseite braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Der bekannteste Fall ist Eigenbedarf: Du brauchst die Wohnung für dich, Familienangehörige oder Angehörige deines Haushalts. Die Absicht, die Wohnung leer teurer zu verkaufen, ist kein Eigenbedarf. Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nur unter engen Voraussetzungen möglich und für einen Flip praktisch kein Weg.
Kündigungsfristen nach Mietdauer
Selbst bei berechtigtem Eigenbedarf laufen Fristen. Nach § 573c BGB beträgt die Frist für die Vermieterseite:
- drei Monate bei einer Mietdauer bis fünf Jahre,
- sechs Monate nach mehr als fünf Jahren,
- neun Monate nach mehr als acht Jahren.
Sperrfrist bei umgewandelten Wohnungen
Wurde das Haus erst nach Einzug der Mietpartei in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt zusätzlich eine Sperrfrist nach § 577a BGB. Die Käuferseite kann sich drei Jahre lang ab der Veräußerung weder auf Eigenbedarf noch auf Verwertung berufen. Landesregierungen können diese Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob eine Wohnung umgewandelt wurde, erkennst du am Datum der Teilungserklärung im Vergleich zum Mietbeginn. Wie du die Einträge liest, zeigen wir im Beitrag zum Grundbuchauszug vor dem Ankauf.
Warum vermietete Wohnungen günstiger angeboten werden
Weil Selbstnutzer als Käufergruppe wegfallen, liegen die Angebotspreise vermieteter Wohnungen deutlich unter denen leerer Wohnungen. ImmoScout24 hat für den Zeitraum Juli bis Oktober 2025 die Medianpreise in 42 Städten verglichen:
| Städtegruppe oder Stadt | Abschlag vermietet gegenüber leer |
|---|---|
| A-Städte im Durchschnitt | 21 % (1.361 Euro pro m²) |
| B-Städte im Durchschnitt | 15 % (557 Euro pro m²) |
| C-Städte im Durchschnitt | 15 % (670 Euro pro m²) |
| Berlin | 28 % |
| Dresden | 33 % |
| Karlsruhe | 2 % |
Die Spanne zeigt, dass der Abschlag keine feste Größe ist. In manchen Städten ist er so klein, dass sich das Warten auf einen Auszug selbst dann nicht lohnt, wenn er sicher wäre.
Rechenbeispiel: leer, vermietet mit Auszug, vermietet ohne Auszug
Wir vergleichen eine 70-m²-Wohnung in einer Großstadt in drei Varianten. Der Abschlag von 20 % ist an den Durchschnitt der A-Städte angelehnt. Die Abfindung für den Auszug ist eine Annahme, ihre Höhe ist gesetzlich nicht geregelt und reine Verhandlungssache. Kaufnebenkosten und Steuern bleiben außen vor.
| Posten | A: leer | B: vermietet, Auszug vereinbart | C: vermietet, Mietpartei bleibt |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 210.000 € | 168.000 € | 168.000 € |
| Abfindung für den Auszug | 0 € | 15.000 € | 0 € |
| Wartezeit bis Baubeginn | keine | 4 Monate | offen |
| Haltekosten Wartezeit nach Miete | 0 € | rund 100 € | laufend |
| Sanierung | 35.000 € | 35.000 € | nicht möglich |
| Verkaufspreis saniert und leer | 300.000 € | 300.000 € | entfällt |
| Rohgewinn | 55.000 € | 81.900 € | kein Flip |
Die Haltekosten in Variante B ergeben sich aus 504 Euro Zinsen im Monat (4,5 % auf 80 % des Kaufpreises) und 120 Euro nicht umlagefähigem Hausgeld, abzüglich 600 Euro Kaltmiete. Wie du diese Posten für dein Objekt ansetzt, steht im Beitrag zu den Haltekosten in der Sanierungsphase.
Variante B schlägt den leeren Ankauf deutlich, aber nur, weil der Auszug vertraglich feststeht. Fehlt diese Vereinbarung, landest du in Variante C. Dann bleibt dir das Halten mit einer Bruttomietrendite von rund 4,3 % oder der Weiterverkauf als vermietete Wohnung, wieder mit Abschlag. Eine Marge für den Flip entsteht so nicht. Den Preis, den du höchstens zahlen kannst, solltest du deshalb immer für den Fall ohne Auszug rechnen. Die Methode dafür beschreiben wir unter maximalen Kaufpreis berechnen.
Wann sich eine vermietete Wohnung doch rechnet
Es gibt Konstellationen, in denen der Ankauf trotz Mietvertrag sinnvoll ist:
- Die Mietpartei hat selbst gekündigt oder will aus eigenen Gründen ausziehen, und der Auszugstermin steht schriftlich fest.
- Ein Mietaufhebungsvertrag mit Termin und Abfindung ist unterschrieben, bevor du den Kaufvertrag beurkundest.
- Du planst von Anfang an, die Wohnung zu halten oder an Kapitalanleger zu verkaufen, und die Miete trägt den Kaufpreis.
Für den dritten Fall gelten andere Maßstäbe als beim Flip. Anleger rechnen über die Miete, Details findest du im Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger. Wie wir eine Wohnung zur WG umgebaut und danach selbst vermietet haben, zeigt Johannes in diesem Vorher-Nachher-Video aus Münster.
Modernisieren kannst du auch bei laufendem Mietvertrag, allerdings mit Vorlauf. Nach § 555c BGB musst du die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Umfang, Dauer und erwarteter Mieterhöhung. Eine Komplettsanierung mit neuen Grundrissen und Bädern ist in einer bewohnten Wohnung kaum umsetzbar.
Was du vor dem Kauf prüfst
Lass dir diese Unterlagen geben, bevor du ein Angebot abgibst:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen, vor allem Mietbeginn, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Kündigungsverzicht.
- Nachweis über Kaution und Zahlungseingänge der letzten zwölf Monate.
- Datum der Teilungserklärung, um eine Sperrfrist nach § 577a BGB auszuschließen.
- Letzte Mieterhöhung. Nach § 558 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in ausgewiesenen Gebieten um 15 %.
- Bei geplanter Neuvermietung: Gilt am Ort die Mietpreisbremse? Sie wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
- Eine schriftliche Erklärung der Mietpartei zum Auszug, falls der Verkäufer damit wirbt.
Den Kaufpreis für Variante C und deine Haltedauer kannst du mit den kostenlosen Rechnern von Leverage Immo durchspielen, inklusive Mietrendite und Kaufpreisfaktor.
Flip und Wohnungsmarkt
Ein seriöser Flip setzt bei leeren Wohnungen an. Wer Mietparteien unter Druck setzt, um sie zum Auszug zu bewegen, handelt unseriös und riskiert rechtliche Folgen. Bei einem Flip mit freiwilligem Auszug verschwindet keine Wohnung vom Markt, sie wechselt saniert den Eigentümer. Der Mehrpreis gegenüber dem Ankauf entspricht dem Wert der Sanierung. Die Zahlen dazu haben wir im Beitrag Macht Flipping Wohnraum teurer? zusammengestellt.
Deine nächsten Schritte bei einem vermieteten Angebot
- Frag beim ersten Kontakt nach Kaltmiete, Mietbeginn, Datum der Teilungserklärung und Auszugsabsicht.
- Rechne den Kaufpreis zuerst für den Fall, dass die Mietpartei bleibt. Ist er nur mit Auszug tragbar, ist das Objekt für dich kein Flip.
- Gibt es eine Auszugsabsicht, lass einen Mietaufhebungsvertrag mit festem Termin vor der Beurkundung unterschreiben und knüpfe die Kaufpreisfälligkeit im Notarvertrag an die geräumte Übergabe.
- Plane Wartezeit und Abfindung als eigene Positionen in der Kalkulation ein.
- Passt nichts davon, prüfe das nächste leere Objekt, statt den Preisabschlag schönzurechnen.
Häufige Fragen
Ist nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?
Ja, wenn du die Wohnung für dich, Familienangehörige oder Angehörige deines Haushalts brauchst. Es gelten die Kündigungsfristen nach § 573c BGB von drei bis neun Monaten je nach Mietdauer. Wurde die Wohnung nach Einzug der Mietpartei umgewandelt, ist die Eigenbedarfskündigung nach § 577a BGB mindestens drei Jahre gesperrt. Die Absicht, leer teurer zu verkaufen, ist kein Eigenbedarf.
Wie viel günstiger sind vermietete Eigentumswohnungen?
Laut einer Auswertung von ImmoScout24 für Juli bis Oktober 2025 lagen vermietete Wohnungen in den A-Städten im Median 21 % unter leeren Wohnungen, in B- und C-Städten jeweils 15 %. Die Spanne reicht von 33 % in Dresden bis 2 % in Karlsruhe. Den Abschlag musst du deshalb für deine Stadt einzeln prüfen.
Darf die Miete nach dem Kauf erhöht werden?
Du kannst die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nach § 558 BGB innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %, in ausgewiesenen Gebieten um 15 %. Erhöhungen des Vorbesitzers zählen dabei mit. Bei langjährigen Mietverträgen bleibt die Miete deshalb oft über Jahre unter dem Niveau einer Neuvermietung.
Lässt sich eine vermietete Wohnung sanieren?
Modernisierungen sind möglich, du musst sie aber nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen. Eine Komplettsanierung mit neuem Bad, Elektrik und Grundriss ist in einer bewohnten Wohnung praktisch nicht umsetzbar. Für einen Flip brauchst du eine leere Wohnung.
Quellen und weiterführende Links
- § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete, dejure.org
- § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters, dejure.org
- § 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung, dejure.org
- § 577a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, dejure.org
- § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, dejure.org
- § 555c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, dejure.org
- Vermietete Eigentumswohnungen bis zu 33 Prozent günstiger als unvermietete (10.11.2025), ImmoScout24
- Mietpreisbremse läuft weiter bis Ende Dezember 2029, Haufe