Grundriss optimieren: Wann ein zusätzliches Zimmer den Wert hebt

Ein zusätzliches Zimmer steigert den Verkaufspreis, wenn es als vollwertiger Raum durchgeht: mindestens etwa 10 m², eigener Zugang vom Flur, ein Fenster und Platz für Bett und Schrank. Den größten Effekt hat der Schritt von 2 auf 3 Zimmer bei Wohnungen zwischen 65 und 95 m², weil damit Familien und Paare mit Arbeitszimmer als Käufergruppe dazukommen. Ein Umbau mit Trockenbauwand, Tür, Elektro und Heizkörper kostet mit Stand 2026 meist 4.000 bis 9.000 Euro.

Woran du Potenzial im Grundriss erkennst

Viele Bestandswohnungen aus den 1950er bis 1980er Jahren haben Flächen, die heute niemand mehr braucht. Diese Muster sehen wir bei der Prüfung von Exposés am häufigsten:

• Lange oder sehr breite Dielen mit 10 m² und mehr, die nur als Laufweg dienen
• Durchgangszimmer, die nur über einen anderen Raum erreichbar sind
• Separate kleine Küchen neben einem großen Wohnzimmer, die sich zu einer Wohnküche zusammenlegen lassen
• Wohnzimmer mit 30 m² und mehr, deren hinterer Teil ein zweites Fenster hat
• Abstellräume oder Speisekammern mit Fenster, die an ein Zimmer angrenzen

Lass dir bei der Besichtigung den Grundriss mit Maßen geben oder miss selbst. Ohne Maße bleibt jede Idee eine Vermutung. Wer das Exposé vorher prüft, findet in der Teilungserklärung oft schon den Aufteilungsplan mit Maßen, dazu mehr im Beitrag zum Prüfen von Teilungserklärung und Protokollen.

Wann ein Raum als vollwertiges Zimmer zählt

Im Exposé darfst du nur Räume als Zimmer angeben, die Käuferinnen und Käufer auch so nutzen können. Wer eine 7-m²-Kammer als Schlafzimmer bewirbt, verliert bei der Besichtigung Vertrauen. Unsere Mindestanforderungen:

1. Größe: mindestens 10 m², besser 11 bis 12 m², bei einer Breite von mindestens 2,60 m für ein Doppelbett mit Laufweg.
2. Eigener Zugang: Tür zum Flur oder zu einer Diele, kein Durchgang durch ein anderes Zimmer.
3. Fenster: Die meisten Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume ein Fenster, dessen Rohbaumaß mindestens ein Achtel der Raumfläche erreicht. Für Umbauten im Bestand klärst du Einzelheiten mit dem Bauamt.
4. Heizung und Strom: ein eigener Heizkörper oder Heizkreis, mindestens drei Doppelsteckdosen und ein Lichtauslass.
5. Raumhöhe: In Dachgeschossen zählt nach § 4 Wohnflächenverordnung Fläche unter 2 m lichter Höhe nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Ein Zimmer unter der Schräge ist auf dem Papier oft kleiner als gedacht.

Räume, die diese Punkte nicht erfüllen, bewerben wir als Arbeitsnische oder Ankleide. Das ist ehrlich und wird trotzdem als Mehrwert wahrgenommen.

Was der Umbau kostet

Rechenbeispiel für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 76 m² in Würzburg, Baujahr 1971. Aus einem 9 m² großen Teil der Diele und 5 m² des Wohnzimmers entsteht ein drittes Zimmer mit 12,5 m² und eigenem Fenster. Die neuen Wände sind nichttragend.

Die Wohnfläche sinkt durch die neue Wand um etwa einen halben Quadratmeter. Teurer wird es, wenn ein Bad oder eine Küche wandern muss oder eine tragende Wand betroffen ist. Was dann mit Statik und Genehmigung auf dich zukommt, steht im Beitrag zum Wanddurchbruch. Die Elektrik für den neuen Raum planst du am besten gleich mit der übrigen Wohnung, Hinweise dazu im Artikel zur Elektroplanung. Liegt über der Wohnung ein ungenutzter Dachraum, kann auch ein Ausbau zusätzliche Fläche bringen. Was du dafür prüfen musst, steht im Beitrag zum Dachgeschossausbau.

Rechnet sich das Zimmer? Der Vergleich mit dem Markt

Ob ein drittes Zimmer mehr Geld bringt, zeigen die Verkaufspreise in deiner Lage. Für die Würzburger Wohnung ergaben die Vergleichsdaten sanierter Objekte diese Werte:

Gegen 4.335 Euro Umbaukosten steht ein Mehrerlös von gut 17.000 Euro. Dazu kommt, dass 3-Zimmer-Wohnungen dieser Größe in der Region schneller verkauft wurden. Die Rechnung kippt, wenn die Wohnung unter etwa 60 m² liegt: Dann werden alle Räume klein, und der Preis je m² steigt kaum. Wie du die Vergleichsfälle sauber nach Zimmerzahl auswertest, zeigt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren für Flipper.

Wenn weniger Zimmer mehr bringen

Der umgekehrte Fall kommt ebenso vor. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 58 m², separater 6-m²-Küche und zwei kleinen Schlafzimmern verkauft sich umgebaut zur 2-Zimmer-Wohnung mit offener Wohnküche oft besser. Paare ohne Kinder, die in dieser Größe kaufen, suchen einen großen Wohnraum. Prüfe deshalb vor jedem Umbau, welche Zimmerzahl die Käufergruppe deiner Wohnungsgröße in den Vergleichsdaten tatsächlich bevorzugt.

Eigentumswohnung: Was die Gemeinschaft mitentscheidet

Nichttragende Innenwände innerhalb der Wohnung gehören in der Regel zum Sondereigentum. Du kannst sie entfernen oder neu setzen, solange Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nichts anderes regeln. Tragende Wände, Schächte, Fenster und Leitungen im Gemeinschaftseigentum sind anders zu behandeln. Eingriffe daran sind bauliche Veränderungen nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz und brauchen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Zustimmung der Betroffenen.

Informiere die Hausverwaltung vor Baubeginn schriftlich über den Umbau und die beteiligten Firmen. Das spart Diskussionen, wenn im Treppenhaus Material getragen wird. Prüfe außerdem, ob der Aufteilungsplan nach dem Umbau noch zur Wohnung passt. Für den Verkauf reicht in der Regel ein aktualisierter Grundriss mit Maßen, eine Änderung der Teilungserklärung ist bei reinen Innenwänden nicht nötig.

Aus unseren Projekten: Diagonale Wand statt Kammer

In einer 92-m²-Wohnung lag ein Durchgangszimmer hinter einer sehr großen Diele. Die naheliegende Lösung, die Durchgangsöffnung zu schließen, hätte ein Zimmer mit knapp 8 m² ergeben. Wir haben die neue Flurwand schräg gesetzt. Der Flur wurde kürzer, das neue Zimmer kam auf knapp 10 m², und die Wohnküche gewann Fläche aus der alten Diele. Den Umbau zeigen wir in diesem Video, wie aus einem Durchgangszimmer ein vollwertiges Zimmer wurde. Ein zweites Beispiel aus einer Penthouse-Wohnung im Allgäu, bei der aus Flur und Durchgangsraum ein Schlafzimmer entstand, siehst du in diesem Baustellen-Update zur Umwandlung von 2 in 3 Zimmer.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Suche in Exposés gezielt nach großen Dielen, Durchgangszimmern und Wohnzimmern mit zwei Fenstern.
2. Miss bei der Besichtigung nach und zeichne zwei Varianten mit realistischen Möbelmaßen.
3. Prüfe, welche Wände tragend sind, und lies in der Teilungserklärung, was zum Sondereigentum gehört.
4. Vergleiche die Preise je m² für 2- und 3-Zimmer-Wohnungen derselben Größe in deiner Lage.
5. Kalkuliere Wand, Tür, Elektro, Heizung und Maler als eigene Positionen.
6. Bewirb im Exposé nur Räume als Zimmer, die Größe, Fenster und eigenen Zugang haben.