Fix and Flip Risiken absichern: Stresstest, Puffer, Plan B

Ein Flip hat sieben typische Risiken, und für jedes gibt es eine konkrete Absicherung: Objektprüfung gegen versteckte Mängel, Reserven gegen Kostensteigerungen, Zeitpuffer gegen Bauverzug, ein Stresstest gegen sinkende Preise, eine Liquiditätsreserve gegen Finanzierungsengpässe, Versicherungen gegen Schäden und eine frühe Steuerberatung gegen gewerbliche Einstufung. Ein Deal, der einen Rückgang des Verkaufspreises um 5 % nicht mit Gewinn übersteht, ist zu knapp kalkuliert.

Sieben Risiken und ihre Absicherung im Überblick

Risiko	Typischer Schaden	Absicherung
Versteckte Mängel beim Ankauf	5.000 bis 30.000 € ungeplante Kosten	Besichtigung mit Fachperson, WEG-Unterlagen, schriftliche Fragen an die Verkäuferseite
Kostensteigerung in der Sanierung	10 bis 25 % über Budget	Festpreisangebote, Reserve 10 bis 15 %
Bauverzug	1.000 bis 1.600 € Haltekosten pro Monat	Bauzeitenplan mit Puffer, Vertragsfristen
Sinkender Verkaufspreis	3 bis 10 % des Verkaufspreises	Stresstest, konservativer Angebotspreis
Finanzierung und Liquidität	Baustopp, Notverkauf	Liquiditätsreserve, variables Darlehen
Schäden und Haftung	Wasserschaden, Unfall auf der Baustelle	Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungs- und Gebäudeversicherung
Steuer und Recht	Gewerbesteuer, Nachforderungen	Frühe Steuerberatung, saubere Verträge

Ankauf: Was du vor der Unterschrift klärst

Gebrauchte Immobilien werden fast immer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Dieser Ausschluss hilft der Verkäuferseite aber nicht, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat, so regelt es § 444 BGB. Für dich folgt daraus: Stell deine Fragen zu Feuchtigkeit, Leitungen, Asbest und Sonderumlagen schriftlich, per Mail, und bewahre die Antworten auf. Im Streitfall ist das dein Beweis.

Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage zur Prüfung. Geplante Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zahlst du anteilig mit, auch wenn sie erst nach deinem Kauf beschlossen werden. Exposés, Grundbuchauszüge und Mietverträge kannst du mit der KI-Due-Diligence von Leverage Immo vorab auf Auffälligkeiten prüfen lassen. Die Besichtigung mit einer Fachperson ersetzt das nicht.

Hol dir Rat nur von Leuten, die selbst aktiv Wohnungen kaufen, sanieren und verkaufen. Wer nur darüber redet, unterschätzt in der Regel Bauzeit und Nebenkosten.

Stresstest: Wie viel Puffer dein Deal braucht

Die folgende Rechnung zeigt eine Wohnung mit 240.000 Euro Kaufpreis, 10 % Kaufnebenkosten, 45.000 Euro Sanierung, sechs Monaten Haltedauer zu 1.500 Euro im Monat und 349.000 Euro geplantem Verkaufspreis. Jede Spalte verändert eine Annahme, die letzte alle drei gleichzeitig.

Posten	Plan	Preis −5 %	Kosten +15 %	3 Monate länger	Alles zusammen
Verkaufspreis	349.000 €	331.550 €	349.000 €	349.000 €	331.550 €
Kauf plus Nebenkosten	264.000 €	264.000 €	264.000 €	264.000 €	264.000 €
Sanierung	45.000 €	45.000 €	51.750 €	45.000 €	51.750 €
Haltekosten	9.000 €	9.000 €	9.000 €	13.500 €	13.500 €
Verkaufskosten	3.000 €	3.000 €	3.000 €	3.000 €	3.000 €
Gewinn vor Steuern	28.000 €	10.550 €	21.250 €	23.500 €	−700 €

Jedes Einzelrisiko übersteht dieser Deal mit Gewinn. Treten alle drei gleichzeitig ein, ist der Gewinn weg. Unsere Regel: Jedes Einzelszenario muss positiv bleiben, und im Gesamtszenario darf höchstens eine schwarze Null herauskommen. Wenn dein Deal das nicht schafft, verhandle den Kaufpreis nach oder lass ihn liegen. Die häufigsten Rechenfehler, die einen Deal von Anfang an zu knapp machen, beschreibt der Beitrag zu den Kalkulationsfehlern beim ersten Flip.

Gegen Kostensteigerung und Verzug hilft vor allem die Vertragsgestaltung mit den Handwerksbetrieben. Wir vergeben nach Möglichkeit zu Pauschal- oder Festpreisen auf Basis eines Leistungsverzeichnisses, vereinbaren verbindliche Fertigstellungstermine und zahlen Abschläge nur nach erbrachtem Baufortschritt. Im Bauzeitenplan stehen zwischen den Gewerken Pufferzeiten von einigen Tagen, und für die gesamte Sanierung rechnen wir vier bis sechs Wochen mehr ein, als die Betriebe angeben. Material mit langer Lieferzeit, etwa Fenster oder Sonderfliesen, bestellen wir direkt nach dem Ankauf.

Markt und Zinsen: Ein Plan B für den Verkauf

Den Verkaufspreis bestimmt der Markt zum Zeitpunkt des Verkaufs, nicht zum Zeitpunkt deiner Kalkulation. Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen 2026 zweimal erhöht, zuletzt im September auf einen Einlagesatz von 2,50 %, wie die LBBW in ihrer Analyse zum Zinsentscheid zusammenfasst. Für Käuferinnen und Käufer, die mit hohem Darlehensanteil finanzieren, sinkt damit das Budget.

Dein Plan B ist meist die Vermietung. Prüfe schon beim Ankauf, welche Miete die Wohnung nach der Sanierung erzielt und ob sie die Zinsen deckt. Dann kannst du einen schwachen Markt aussitzen, statt mit Abschlag zu verkaufen. Wie du diese Entscheidung nach dem Umbau rechnest, steht im Beitrag Flip oder halten. Ein variables Darlehen ohne Tilgung hält dir beide Wege offen, weil du ohne Vorfälligkeitsentschädigung verkaufen oder später in ein Annuitätendarlehen wechseln kannst.

Liquidität: Damit die Baustelle nicht stehen bleibt

Viele Flips scheitern an fehlendem Geld während der Sanierung, nicht an der Kalkulation. Handwerksbetriebe stellen Abschläge, die Bank zahlt die Sanierungstranche erst nach Baufortschritt aus, und in der Zwischenzeit laufen Zinsen und Hausgeld. Halte deshalb neben der Kostenreserve eine Liquiditätsreserve von mindestens drei Monaten Haltekosten auf einem separaten Konto. Fehlt dir Eigenkapital, ist ein Bürge oder eine Investorin mit klarer vertraglicher Regelung besser als ein zu knapp geplantes Projekt.

Versicherungen und Haftung nach dem Verkauf

Ab Übergang von Nutzen und Lasten trägst du das Risiko für Schäden am Objekt. Für die Sanierungsphase gehören eine Bauherrenhaftpflicht und je nach Umfang eine Bauleistungsversicherung dazu, bei Häusern zusätzlich eine eigene Gebäudeversicherung. Welche Policen in welcher Konstellation nötig sind, zeigt der Beitrag zur Versicherung in der Sanierungsphase.

Nach dem Verkauf endet dein Risiko nicht automatisch. Wer saniert verkauft, haftet unter Umständen für eigene Arbeiten, und auch der Haftungsausschluss im Kaufvertrag greift bei Arglist nicht. Dokumentiere Leistungen der Handwerksbetriebe mit Rechnungen und Fotos und lass dir deren Gewährleistungsansprüche abtreten. Details dazu im Beitrag zur Gewährleistung beim Verkauf.

Steuer: Die Einstufung früh klären

Gewinne aus dem Verkauf innerhalb von zehn Jahren sind nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Bei mehr als drei Objekten, die binnen fünf Jahren erworben und wieder veräußert werden, stuft das Finanzamt dich nach der Drei-Objekt-Grenze in der Regel als gewerblichen Grundstückshändler ein, dann kommt Gewerbesteuer hinzu. Das Risiko liegt weniger in der Steuer selbst als in einer späten Erkenntnis, wenn Rücklagen fehlen. Kläre deine Struktur mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, bevor du den zweiten Kaufvertrag unterschreibst.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Rechne jeden Deal mit den vier Szenarien aus der Tabelle oben. Kauf nur, wenn jedes Einzelszenario positiv bleibt.
2. Stell alle Fragen an die Verkäuferseite schriftlich und hebe die Antworten auf.
3. Plane 10 bis 15 % der Sanierungskosten als Reserve und zusätzlich drei Monate Haltekosten als Liquidität ein.
4. Ermittle beim Ankauf die erzielbare Miete als Plan B.
5. Schließe die Versicherungen vor der Schlüsselübergabe ab, nicht erst beim ersten Schaden. Welche fünf Fehler in der Praxis am meisten Geld kosten, siehst du in diesem Video über die häufigsten Fix-and-Flip-Fehler.