Eigentumswohnung prüfen: Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfst du vier Dinge: die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre samt Beschluss-Sammlung, die letzten Jahresabrechnungen mit Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage aus dem Vermögensbericht. In diesen Papieren stehen die Kosten, die nach dem Kauf auf dich zukommen und im Exposé fehlen.

Diese Unterlagen forderst du vor dem Gebot an

Solange du nur kaufen willst, hast du gegenüber der Hausverwaltung kein eigenes Einsichtsrecht. Die Eigentümerin oder der Eigentümer kann die Unterlagen aber jederzeit anfordern und weitergeben. Bitte die Verkäuferseite oder den Makler um folgende Dokumente:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und allen Nachträgen
• aktueller Grundbuchauszug der Wohnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschluss-Sammlung
• die letzten zwei Jahresabrechnungen und der aktuelle Wirtschaftsplan
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis und, falls vorhanden, ein Instandhaltungsplan des Gebäudes
• Bestätigung der Verwaltung, dass keine Hausgeldrückstände der Wohnung bestehen

Fehlen Protokolle oder Abrechnungen, ist das bereits ein Befund. Eine Verwaltung, die keine vollständigen Unterlagen liefern kann, arbeitet meist auch bei Beschlüssen und Reparaturen langsam. Mit der KI-Due-Diligence von Leverage lassen sich Exposé, Grundbuchauszug und weitere Dokumente vorab auf Auffälligkeiten durchsuchen, bevor du die Unterlagen im Detail liest.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen

Was gehört wirklich zur Wohnung?

Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume dein Sondereigentum sind und wie hoch dein Miteigentumsanteil ist. Vergleiche den Aufteilungsplan mit dem, was du bei der Besichtigung siehst. Typische Abweichungen sind ein ausgebauter Dachboden, der rechtlich Gemeinschaftseigentum ist, ein Kellerabteil mit anderer Nummer oder ein Stellplatz, der nur mündlich zugesagt wurde. Ein Garten oder Stellplatz gehört nur dann zu deiner Einheit, wenn ein Sondernutzungsrecht eingetragen ist.

Kostenverteilung und Verkaufsbeschränkungen

In der Gemeinschaftsordnung steht, nach welchem Schlüssel Kosten verteilt werden: nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche oder nach Einheiten. Seit der Reform 2020 können Eigentümer die Verteilung nach § 16 Abs. 2 WEG per Beschluss ändern, deshalb prüfst du zusätzlich die Beschluss-Sammlung. Achte außerdem auf eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Muss die Verwaltung dem Verkauf zustimmen, kostet das Gebühren und Zeit, beim Ankauf und später beim Verkauf an deine Käuferinnen und Käufer.

Nutzungsregeln sind für Flips ebenfalls relevant. Manche Gemeinschaftsordnungen verbieten Umbauten an Böden wegen Trittschall, schreiben bestimmte Fensterfarben vor oder beschränken die Nutzung als Ferienwohnung. Solche Regeln wirken sich auf Sanierungskonzept und Zielgruppe aus.

Protokolle und Beschluss-Sammlung: Wo künftige Kosten stehen

In den Protokollen siehst du, was die Gemeinschaft beschlossen hat und was diskutiert, aber vertagt wurde. Für die Kalkulation sind beide Kategorien wichtig. Ein Beschluss über eine Sonderumlage ist eine feste Zahl. Ein Satz wie „Die Verwaltung holt Angebote für die Erneuerung der Steigleitungen ein“ ist eine Rechnung, die in ein bis zwei Jahren kommt.

Lies die Protokolle mit diesen Fragen:

• Welche Maßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Leitungen oder Balkonen sind beschlossen oder angekündigt?
• Gibt es Streit zwischen Eigentümern, Klagen oder angefochtene Beschlüsse? Eine Anfechtung ist nach § 45 WEG innerhalb eines Monats möglich.
• Wie oft wechselt die Verwaltung, und wird sie regelmäßig entlastet?
• Werden Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer erwähnt?

Gegenüber der Gemeinschaft zahlt eine Sonderumlage, wer bei Fälligkeit Eigentümerin oder Eigentümer ist. Wurde die Umlage vor deinem Kauf beschlossen, wird aber erst danach fällig, trifft sie dich. Im Kaufvertrag kannst du intern regeln, dass die Verkäuferseite bereits beschlossene Umlagen trägt oder der Kaufpreis entsprechend sinkt.

Erhaltungsrücklage und Sonderumlage mit Rechenbeispiel

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz muss die Verwaltung jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen ausweist. Das sieht schon der Gesetzentwurf der Bundesregierung vor, im geltenden Gesetz steht es in § 28 Abs. 4 WEG. Die Höhe der Rücklage allein sagt wenig. Du vergleichst sie mit den Maßnahmen, die in den nächsten Jahren anstehen.

Ein Beispiel: Wohnanlage mit 18 Einheiten, Baujahr 1966, 1.250 m² Wohnfläche. Im letzten Protokoll steht ein Angebot für den Austausch aller Fenster.

Position	Wert
Kosten Fenstertausch laut Angebot	162.000 Euro
Erhaltungsrücklage laut Vermögensbericht	58.000 Euro
Rücklage pro m² Wohnfläche	46 Euro
Fehlbetrag für die Gemeinschaft	104.000 Euro
Dein Miteigentumsanteil	54/1.000
Voraussichtliche Sonderumlage für deine Wohnung	5.616 Euro

Die Gemeinschaft führt der Rücklage jährlich 9.000 Euro zu. Bis der Fehlbetrag angespart wäre, vergingen über elf Jahre. Realistisch kommt also eine Sonderumlage oder eine Erhöhung des Hausgelds. Die 5.616 Euro ziehst du in der Rückwärtsrechnung zum maximalen Kaufpreis ab, und in der Verhandlung sind sie ein sachliches Argument für einen niedrigeren Preis.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan prüfen

Der Wirtschaftsplan zeigt das künftige Hausgeld, die Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten des Vorjahres. Weichen beide deutlich voneinander ab, sind Nachzahlungen wahrscheinlich. Für einen Flip zählt das Hausgeld ab Übergabe zu deinen Haltekosten während der Sanierung. Bei acht Monaten Projektdauer und 310 Euro Hausgeld sind das 2.480 Euro.

Später beim Verkauf schauen deine Käuferinnen und Käufer und deren Bank auf dieselbe Zahl. Liegt das Hausgeld deutlich über 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter, ohne dass das Haus frisch saniert ist, wird die Finanzierung für Käuferhaushalte enger. Ein hohes Hausgeld mit voller Rücklage und neuem Dach ist dagegen ein Verkaufsargument. Wie sich das Hausgeld zusammensetzt und welcher Anteil umlagefähig ist, erklärt der Beitrag zu Hausgeld, Rücklage und Rendite.

Achte in der Abrechnung auch auf Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer. Hohe Rückstände belasten die Liquidität der Gemeinschaft und führen im Ernstfall zu Umlagen bei allen anderen.

Was die Unterlagen für deine Sanierung bedeuten

Fenster, Wohnungseingangstür, tragende Wände, Steigleitungen und Balkone gehören in den meisten Häusern zum Gemeinschaftseigentum. Willst du dort etwas ändern, brauchst du einen Beschluss nach § 20 WEG. Eine außerordentliche Versammlung lässt sich nicht in zwei Wochen organisieren. Plane Grundrissänderungen deshalb nur dann ein, wenn sie sich auf nichttragende Wände im Sondereigentum beschränken, oder kläre die Zustimmung vor dem Kauf.

Umgekehrt kann dir die Gemeinschaft Kosten abnehmen. Ein Wasserschaden aus einer Steigleitung ist in der Regel Sache der Gemeinschaft und ihrer Gebäudeversicherung. Wie ein solcher Schaden bei einer Besichtigung auffällt und in die Preisverhandlung einfließt, zeigt dieses Video über eine 83-m²-Wohnung mit verputztem Wasserschaden, die um 50.000 Euro günstiger gekauft wurde. Für den Vergleich zwischen Wohnung und Haus mit ihren unterschiedlichen Risiken lohnt sich der Artikel Wohnung oder Haus flippen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Bei einer 61-m²-Wohnung in Nürnberg, Baujahr 1971, sah im Exposé alles solide aus: Hausgeld 280 Euro, Rücklage laut Makler „gut gefüllt“. Im Protokoll der vorletzten Versammlung stand, dass ein Gutachter Feuchtigkeit in der Tiefgaragendecke festgestellt hatte und die Verwaltung Angebote einholen sollte. Das Folgeprotokoll nannte eine Kostenschätzung von 240.000 Euro bei einer Rücklage von 95.000 Euro.

Mit einem Miteigentumsanteil von 41/1.000 ergab das eine wahrscheinliche Sonderumlage von rund 5.950 Euro. Diesen Betrag haben wir mit Verweis auf das Protokoll vom Angebot abgezogen und zusätzlich zwei Monate Puffer für Bauarbeiten in der Tiefgarage eingeplant. Die Verkäuferseite hat den reduzierten Preis akzeptiert, weil die Zahl aus ihren eigenen Unterlagen stammte.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Schicke bei jedem ernsthaften Interesse eine feste Liste der Unterlagen an Makler oder Verkäuferseite.
2. Gleiche den Aufteilungsplan mit Grundriss und Besichtigung ab, inklusive Keller und Stellplatz.
3. Markiere in den Protokollen jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum und schreibe eine geschätzte Summe daneben.
4. Rechne mögliche Sonderumlagen mit deinem Miteigentumsanteil aus und ziehe sie vom Kaufpreis ab.
5. Prüfe, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist, und plane deren Kosten in die Kaufnebenkosten ein.
6. Kläre geplante Eingriffe in tragende Wände oder Fenster mit der Verwaltung, bevor du den Notartermin vereinbarst.