Fix and Flip Ablauf: So läuft ein Deal vom Ankauf bis zum Verkauf
Kurzantwort
Ein Fix-and-Flip-Deal läuft in sieben Etappen ab: Suche, Kalkulation, Finanzierung, Notar und Übergabe, Sanierung, Vermarktung und Verkauf beim Notar. Bei einer Wohnung dauert das meist fünf bis neun Monate. Über den Gewinn entscheiden vor allem der Einkaufspreis und ein realistisch angesetzter Verkaufspreis.
Ein Fix-and-Flip-Deal läuft in sieben Etappen ab: Objekt finden, rückwärts kalkulieren, Kaufvertrag beurkunden, finanzieren, sanieren, vermarkten und beim Notar an die Käuferin oder den Käufer übergeben. Bei einer Wohnung mit mittlerem Sanierungsbedarf dauert das vom ersten Inserat bis zum Geldeingang meist fünf bis neun Monate. Der Gewinn hängt fast vollständig an zwei Zahlen, die du vor der Unterschrift festlegst: dem Einkaufspreis und dem realistischen Verkaufspreis nach der Sanierung.
Auf dieser Seite gehen wir die Etappen in der Reihenfolge durch, in der sie in der Praxis anfallen, mit Zeitbedarf, typischen Stolperstellen und einer vollständigen Beispielrechnung.
Die sieben Etappen mit realistischem Zeitbedarf
Die folgende Übersicht basiert auf Wohnungen zwischen 55 und 95 m² in Städten mit stabiler Nachfrage. Bei Häusern und bei Kernsanierungen verlängern sich vor allem die Etappen 5 und 6.
| Etappe | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Suche | Portale filtern, Suchaufträge, Besichtigungen | 2 bis 10 Wochen |
| 2. Kalkulation und Angebot | Sanierungskosten schätzen, Verkaufspreis ermitteln, Maximalgebot festlegen | 2 bis 10 Tage |
| 3. Finanzierung | Bankunterlagen, Bewertung, Darlehenszusage | 1 bis 4 Wochen |
| 4. Notar und Übergabe | Entwurf, Beurkundung, Vormerkung, Kaufpreiszahlung, Schlüssel | 4 bis 8 Wochen |
| 5. Sanierung | Rückbau, Elektrik, Sanitär, Boden, Maler | 6 bis 14 Wochen |
| 6. Vermarktung | Fotos, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung | 2 bis 10 Wochen |
| 7. Verkauf beim Notar | Kaufvertrag, Löschung der Grundschuld, Geldeingang | 3 bis 6 Wochen |
Die Etappen überlappen sich. Handwerker fragst du schon während der Notarphase an, und die Vermarktung startet, bevor die letzte Sockelleiste sitzt. Wer die Etappen strikt nacheinander abarbeitet, kommt schnell auf zwölf Monate und mehr, und jeder zusätzliche Monat kostet Zinsen, Hausgeld und Nerven.
Etappe 1: Das passende Objekt finden
Häufig hört man, ohne Maklernetzwerk oder Insiderkontakte gäbe es keine guten Deals. Unsere Erfahrung zeigt etwas anderes: Ein großer Teil der 20 bis 30 Baustellen, die wir parallel betreuen, stammt aus ganz normalen Onlineportalen. Der Unterschied liegt in der Geschwindigkeit und im Filter. Wer täglich die neuen Angebote sichtet und innerhalb von 24 Stunden besichtigt, bekommt Objekte, die drei Tage später weg sind.
Worauf du bei der Suche filterst
- Angebote mit Begriffen wie "renovierungsbedürftig", "Nachlass", "Erstbezug nach 1975" oder "Modernisierungsbedarf"
- Objekte, die länger als acht Wochen online sind und deren Preis schon einmal gesenkt wurde
- Wohnungen mit ungünstigem Grundriss, den du mit einer neuen Wand oder einem Durchbruch verbessern kannst
- Lagen, in denen sanierte Vergleichsobjekte nachweislich innerhalb von drei Monaten verkauft werden
Suchagenten nehmen dir einen Teil der Arbeit ab. Mit Leverage Immo kannst du zum Beispiel ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen parallel durchsuchen lassen und bekommst neue Treffer direkt gemeldet. Ausschlusskriterien wie Erbbaurecht oder Nießbrauch legst du am besten von Anfang an fest, damit du keine Zeit mit Objekten verlierst, die du ohnehin nicht kaufen würdest.
Die erste Besichtigung
Bei der Erstbesichtigung prüfst du drei Dinge: den Zustand der Leitungen und Bäder, mögliche Feuchtigkeit und die Frage, ob der Grundriss für die spätere Zielgruppe funktioniert. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage dazu. Fehlen diese Unterlagen, verschiebst du die Kaufentscheidung, bis sie vorliegen.
Etappe 2: Vom Verkaufspreis rückwärts zum Gebot
Die Kalkulation beginnt am Ende. Zuerst klärst du, zu welchem Preis vergleichbare sanierte Wohnungen in derselben Lage tatsächlich verkauft wurden. Angebotspreise auf Portalen liegen oft 5 bis 10 % über den späteren Notarpreisen. Gutachterausschüsse veröffentlichen Bodenrichtwerte und in vielen Städten auch Vergleichswerte für Wohnungseigentum, die dir eine zweite Orientierung geben.
Vom realistischen Verkaufspreis ziehst du ab:
- Sanierungskosten nach Gewerken plus 10 bis 15 % Reserve
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision
- Haltekosten für die gesamte Projektdauer: Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung, Strom
- Verkaufskosten wie Fotos, Energieausweis und gegebenenfalls Maklerprovision
- deinen Zielgewinn, bei uns mindestens 10 % des Verkaufspreises
Was übrig bleibt, ist dein Maximalgebot. Die genaue Methode mit allen Abzugsposten beschreiben wir im Leitartikel zum maximalen Kaufpreis beim Flip. Die Grunderwerbsteuer schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das 7.500 Euro Unterschied, der direkt von deiner Marge abgeht.
Wenn du zum ersten Mal kalkulierst, lohnt sich ein Blick in dieses Video, in dem wir eine Flip-Kalkulation von der ersten bis zur letzten Zeile erklären.
Etappe 3 und 4: Finanzierung, Notar und Übergabe
Wie Banken einen Flip finanzieren
Für Flips nutzen wir in der Regel variable Darlehen ohne Tilgung. Der Grund ist einfach: Du verkaufst das Objekt nach wenigen Monaten, und ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung würde beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Ein variabler Kredit lässt sich mit dem Verkaufserlös ohne Zusatzkosten ablösen. Tilgung bringt bei einer Haltedauer von sechs Monaten ohnehin kaum etwas und belastet nur die Liquidität. Mehr dazu findest du im Beitrag über Darlehen ohne Tilgung für Flips.
Eigenkapital brauchst du meist für die Kaufnebenkosten und einen Teil der Sanierung. Viele Banken finanzieren Kaufpreis und Sanierung, aber keine Grunderwerbsteuer und keine Notarkosten. Wer wenig eigenes Geld hat, kann mit sehr guter Bonität, einer Bürgschaft oder einem Investor arbeiten, der das Eigenkapital gegen Gewinnbeteiligung stellt.
Für die Bankanfrage bereitest du ein kurzes Paket vor: Exposé, Fotos, Kostenaufstellung der Sanierung, Vergleichsangebote für den Verkaufspreis, Selbstauskunft und Einkommensnachweise. Je vollständiger das Paket, desto schneller die Zusage.
Zwischen Beurkundung und Schlüssel
Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, holt Löschungsbewilligungen und bei Wohnungen gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters ein. Das Finanzamt verschickt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer, nach deren Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung folgt. Erst wenn der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mitteilt und du gezahlt hast, bekommst du die Schlüssel. Diese vier bis acht Wochen nutzt du für Angebote, Terminplanung und Materialbestellung, damit am Tag nach der Übergabe die ersten Handwerker anfangen.
Etappe 5: Die Sanierung steuern
In der Sanierung entscheidet sich, ob die Kalkulation hält. Die häufigste Ursache für Verluste sind Verzögerungen, nicht teure Fliesen. Jede Woche Stillstand kostet bei einem Darlehen von 270.000 Euro und 4,6 % Zinsen rund 240 Euro Zinsen plus Hausgeld.
Diese Reihenfolge der Gewerke hat sich bei Wohnungen bewährt:
- Entrümpelung und Rückbau von Böden, Fliesen und abgehängten Decken
- Grundriss: Wände setzen oder entfernen, Türöffnungen verschieben
- Elektrik und Sanitär in der Rohinstallation
- Putz, Estrich und Spachtelarbeiten
- Fliesen im Bad und gegebenenfalls in der Küche
- Maler, dann Bodenbelag, zuletzt Türen, Steckdosen, Armaturen und Endreinigung
Welche Maßnahmen sich im Verkaufspreis tatsächlich niederschlagen und welche nur Geld kosten, erklären wir ausführlich im Beitrag zur Sanierung mit Wertsteigerung. Bei Wohnungen bis 90 m² planen wir für eine solide Sanierung mit neuem Bad, neuer Elektrik und neuem Boden mit 450 bis 750 Euro pro Quadratmeter, je nach Region und Ausgangszustand.
Beim Thema Handwerker gilt für uns eine klare Regel: Ratschläge zu Kosten, Firmen und Abläufen nehmen wir nur von Leuten an, die selbst aktiv flippen. Wer nur Bestand verwaltet oder Seminare verkauft, kennt die Preise und Zeitpläne einer laufenden Baustelle selten aus eigener Anschauung.
Etappe 6 und 7: Vermarkten und verkaufen
Die Vermarktung beginnt zwei bis drei Wochen vor dem Ende der Sanierung. Du beauftragst Fotos für den Tag, an dem Boden und Küche fertig sind, lässt den Energieausweis erstellen und bereitest das Exposé vor. Nach § 87 Gebäudeenergiegesetz müssen Kennwerte aus dem Energieausweis schon in der Anzeige stehen.
Zwei Punkte verkürzen die Verkaufsphase besonders stark:
- Ein Angebotspreis, der höchstens 3 bis 5 % über dem Preis liegt, den du am Ende akzeptieren würdest
- Gebündelte Besichtigungstermine an einem Tag, damit Interessentinnen und Interessenten sehen, dass auch andere sich die Wohnung anschauen
Sobald eine Käuferin oder ein Käufer zusagt, forderst du eine Finanzierungsbestätigung der Bank an und gibst den Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag. Bei privaten Käuferinnen und Käufern soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nach der Beurkundung zahlt die Käuferseite den Kaufpreis, deine Bank erhält ihren Anteil zur Ablösung des Darlehens, der Rest geht auf dein Konto. Wie du den Preis findest und welche Nebenkosten beim Verkauf anfallen, steht im Beitrag zum Verkauf sanierter Immobilien.
Ein Beispiel aus der Praxis: 68 m² in Augsburg
Eine 3-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1972, im zweiten Obergeschoss. Originalbad, Elektrik ohne FI-Schutzschalter, abgewohnter Teppich, gefangenes Zimmer hinter der Küche. Der Eigentümer war ins Pflegeheim gezogen, die Familie wollte schnell verkaufen. Inseriert war die Wohnung für 259.000 Euro, gekauft haben wir sie nach zwei Besichtigungen für 239.000 Euro.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 239.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % | 8.365 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,8 %) | 4.302 € |
| Maklerprovision Käuferseite 3,57 % | 8.532 € |
| Sanierung 68 m² × 560 € | 38.080 € |
| Reserve 10 % der Sanierung | 3.808 € |
| Zinsen 6 Monate, 270.000 € variabel zu 4,6 % | 6.210 € |
| Hausgeld 6 × 290 € | 1.740 € |
| Grundsteuer, Versicherung, Strom | 420 € |
| Fotos, Energieausweis, Inserate | 1.400 € |
| Gesamtkosten | 311.857 € |
| Verkaufspreis | 345.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 33.143 € |
Die Bank hat 270.000 Euro finanziert. Das Eigenkapital von rund 41.900 Euro steckte in Nebenkosten, Reserve und einem Teil der Sanierung. Der Gewinn entspricht etwa 9,6 % des Verkaufspreises und knapp 80 % auf das eingesetzte Eigenkapital, bezogen auf sechs Monate.
Der größte Hebel war der Grundriss: Aus dem gefangenen Zimmer wurde durch eine versetzte Tür ein eigenständiges Kinderzimmer. Damit war die Wohnung für Familien interessant, und genau aus dieser Gruppe kam die Käuferin. Die Reserve wurde zur Hälfte gebraucht, weil hinter der Badverkleidung alte Bleileitungen lagen.
Wie knapp solche Rechnungen werden, wenn du einen Monat länger brauchst oder den Verkaufspreis um 15.000 Euro zu optimistisch ansetzt, kannst du mit den kostenlosen Rechnern von Leverage, darunter ein Fix-and-Flip-Rechner, selbst durchspielen.
Einkommensteuer, Gewerbesteuer und die Drei-Objekt-Grenze
Liegen zwischen Ankauf und Verkauf eines Objekts im Privatvermögen höchstens zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Ausgenommen sind nur Objekte, die du im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast, was beim Flip praktisch nie zutrifft.
Handelst du in einem Zeitraum von fünf Jahren mit mehr als drei Objekten, rutschst du nach Ansicht der Finanzverwaltung in der Regel in den gewerblichen Grundstückshandel. Die Grundlage dafür ist das BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zur Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, und die Objekte gelten als Umlaufvermögen. Wer regelmäßig flippt, gründet dafür häufig eine GmbH, weil Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer zusammen bei rund 30 % liegen und damit oft unter dem persönlichen Spitzensteuersatz. Die Details stehen im Leitartikel zu Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Gewerbesteuer. Für deine konkrete Situation solltest du die Struktur vor dem ersten Kauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater festlegen.
In Österreich gilt für private Grundstücksverkäufe die Immobilienertragsteuer von 30 %, in der Schweiz erheben die Kantone eine Grundstückgewinnsteuer, deren Satz bei kurzer Haltedauer deutlich steigt. Die hier beschriebenen Abläufe beziehen sich auf Deutschland.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege für eine Stadt deiner Wahl drei Suchaufträge auf den großen Portalen an und schau dir eine Woche lang jeden Tag die neuen Angebote an.
- Sammle zehn verkaufte oder aktuell angebotene sanierte Wohnungen in dieser Stadt und notiere Quadratmeterpreise, Baujahr und Etage.
- Rechne zwei echte Angebote rückwärts durch, auch wenn du sie nicht kaufen willst. So lernst du, wo die Kosten liegen.
- Kläre mit deiner Hausbank, ob sie variable Darlehen ohne Tilgung für Flips anbietet und welche Unterlagen sie braucht.
- Hole dir Kontakte zu zwei Handwerksbetrieben über Leute, die in deiner Region selbst Objekte sanieren und verkaufen.
Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 um 0,6 % über dem Vorjahresquartal (Häuserpreisindex, Destatis). Auf steigende Preise solltest du also nicht kalkulieren. Dein Gewinn entsteht beim Einkauf und in der Sanierung.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Fix and Flip vom Kauf bis zum Verkauf?
Bei einer Wohnung mit mittlerem Sanierungsbedarf rechnen wir mit fünf bis neun Monaten ab der Beurkundung des Ankaufs. Allein Notar und Übergabe brauchen vier bis acht Wochen. Kernsanierungen und Häuser dauern oft neun bis zwölf Monate.
Wie viel Eigenkapital brauchst du für den ersten Flip?
In der Praxis deckt das Eigenkapital meist die Kaufnebenkosten, die Reserve und einen Teil der Sanierung ab. Bei einer Wohnung für 240.000 Euro sind das grob 35.000 bis 45.000 Euro. Wer weniger hat, braucht eine sehr gute Bonität, einen Bürgen oder einen Investor.
Welche Finanzierung eignet sich für einen Flip?
Wir nutzen meist variable Darlehen ohne Tilgung. Sie lassen sich beim Verkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Ein Darlehen mit langer Zinsbindung passt nicht zu einer Haltedauer von wenigen Monaten.
Muss der Gewinn aus einem Flip versteuert werden?
Ja. Bei einem Verkauf aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren gilt § 23 EStG, der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren handelt, gilt meist als gewerblicher Grundstückshändler und zahlt zusätzlich Gewerbesteuer.
Quellen und weiterführende Links
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Einkommensteuergesetz (Volltext über dejure.org)
- Häuserpreisindex, 2. Quartal 2026, Statistisches Bundesamt (Destatis)
- Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2026, mehrwertsteuerrechner.de