Besichtigung Sanierungsobjekt: Checkliste für die Bausubstanz
Kurzantwort
Bei der Besichtigung eines Sanierungsobjekts prüfst du in dieser Reihenfolge: Gemeinschaftseigentum und Gebäudehülle, Feuchtigkeit, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, Heizung, mögliche Schadstoffe und tragende Bauteile. Jeden Befund ordnest du als Ausschlussgrund, kalkulierbaren Kostenpunkt oder Kosmetik ein. Mit Feuchtemessgerät, Laser und Taschenlampe schaffst du das in 45 bis 60 Minuten.
Bei der Besichtigung eines Sanierungsobjekts geht es um die Bausubstanz: Feuchtigkeit, Elektrik, Leitungen, Heizung, Schadstoffe und Statik. Tapeten, Teppich und eine alte Küche sind Kosmetik und lassen sich leicht kalkulieren. Teuer wird, was hinter Wand, Decke und Boden steckt. Mit der folgenden Checkliste ordnest du jeden Befund einer von drei Kategorien zu und gehst mit einer belastbaren Kostenschätzung aus dem Termin.
Was du zur Besichtigung mitnimmst
- Feuchtemessgerät: ein einfaches Gerät für 30 bis 60 Euro reicht, um auffällige Stellen an Außenwänden, im Bad und in Ecken zu finden.
- Laser-Entfernungsmesser: für Raummaße und die Plausibilität der Wohnfläche.
- Taschenlampe: für Keller, Zählerschrank, Schächte und den Blick unter Spüle und Waschtisch.
- Grundriss als Ausdruck: darauf notierst du Befunde direkt im Raum.
- Smartphone: Fotos von Typenschildern, Sicherungskasten, Leitungen und jedem Schaden. Ein Video des Rundgangs hilft später bei Angeboten von Handwerksbetrieben.
Plane 45 bis 60 Minuten ein und frage vorab, ob Keller, Dachboden und Heizungsraum zugänglich sind.
Außen und Gemeinschaftseigentum
Beginne vor dem Haus. Schäden an Dach, Fassade und Treppenhaus zahlt bei einer Eigentumswohnung die Gemeinschaft, also anteilig auch du.
- Dach: fehlende oder verschobene Ziegel, Moos, durchhängende Firstlinie
- Fassade: Risse, besonders diagonal an Fensterecken, abplatzender Putz, Feuchteränder im Sockelbereich
- Regenrinnen und Fallrohre: Rost, Leckstellen, Wasserflecken darunter
- Keller: muffiger Geruch, Salzausblühungen, Wasserflecken am Boden
- Treppenhaus: Zustand, Klingelanlage, Briefkästen, Hinweise auf geplante Maßnahmen am schwarzen Brett
Was du hier siehst, gleichst du später mit den Protokollen der Eigentümerversammlungen ab. Steht ein Schaden am Dach seit Jahren in keinem Protokoll, fehlt oft das Geld in der Rücklage oder der Wille in der Gemeinschaft. Beim Haus trägst du alle diese Kosten allein, dort gehören Dach und Fassade zu den größten Einzelposten.
Feuchtigkeit und Schimmel
Feuchte ist der häufigste versteckte Kostentreiber. Miss an jeder Außenwand auf Fußhöhe und in Ecken, im Bad neben Wanne und Dusche und unter Fenstern. Achtung bei frisch gestrichenen Einzelflächen in einer sonst alten Wohnung: Dahinter steckt oft ein Fleck, der übermalt wurde. Riecht ein Raum muffig, obwohl gelüftet wurde, lass dir den Grund erklären.
Wie eine solche Stelle nach dem Kauf aussieht, zeigen wir in diesem Video über eine 83-m²-Wohnung, in der unter mehrfach überputzten Wänden ein Wasserschaden mit Schimmel steckte. Wichtig ist die Ursache: Kondensat durch fehlende Lüftung behebst du mit Putz und Farbe, eindringendes Wasser von außen oder eine undichte Leitung erfordert mehr.
Elektrik, Wasser, Abwasser und Heizung
Stromkreise und Leitungen
Öffne den Sicherungskasten. Schraubsicherungen, kein Fehlerstromschutzschalter und nur vier bis sechs Stromkreise für die ganze Wohnung bedeuten eine komplette Erneuerung. Schau in eine Steckdose ohne Schutzkontakt oder in eine offene Abzweigdose: Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter sind ein sicheres Zeichen für eine Elektrik aus der Bauzeit. Was das kostet, beschreiben wir im Beitrag Elektrik im Altbau erneuern.
Wasser und Abwasser
Prüfe die sichtbaren Leitungen unter Spüle, am Wasserzähler und im Keller. Graue, weiche Rohre mit wulstigen Verbindungen können Blei sein. Nach § 17 Trinkwasserverordnung mussten Bleileitungen bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Findest du welche, gehört der Austausch sofort in die Kalkulation. Verzinkte Stahlrohre mit Rostspuren und Abflussrohre aus Guss tauschst du bei einer Badsanierung mit.
Therme und Heizkörper
Fotografiere das Typenschild der Therme oder des Kessels. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das Ende Juli 2026 in Kraft getreten ist, sind die 65-%-Vorgabe für neue Heizungen und die frühere Austauschpflicht für alte Kessel entfallen. Ein Gerät über 20 Jahre bleibt trotzdem ein Thema, weil Käuferinnen, Käufer und Banken nach dem Alter fragen. Bei Etagenheizungen prüfst du zusätzlich Heizkörper und Ventile.
Schadstoffe und tragende Bauteile
Für Gebäude mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 geht die BG BAU davon aus, dass Putze, Spachtelmassen und Fliesenkleber Asbest enthalten können. Seit der Novelle der Gefahrstoffverordnung im Dezember 2024 musst du als Auftraggeberin oder Auftraggeber den Handwerksbetrieben das Baujahr mitteilen. Schau unter Teppich oder PVC an einer Ecke: Graue oder beige Bodenplatten im Format 25 × 25 cm mit schwarzem Kleber sind ein Verdachtsfall. Eine Laborprobe kostet etwa 50 bis 100 Euro pro Material. Kosten und Rechtslage behandeln wir ausführlich im Beitrag zu Asbest in Bestandsimmobilien.
Planst du Wände zu entfernen, klopfe sie ab und vergleiche die Wandstärken im Grundriss. Wände über 17 cm in der Wohnungsmitte sind oft tragend. Ein Durchbruch braucht dann Statik und einen Träger, was wir im Beitrag zu Wanddurchbruch, Statik und Genehmigung erklären. Risse in Decken oder über Türstürzen, die breiter als 1 mm sind, lässt du von einer Fachperson ansehen.
Die Ampel: Befunde richtig einordnen
| Kategorie | Beispiele | Folge für dich |
|---|---|---|
| Rot: Ausschlussgrund oder Gutachten | aufsteigende Feuchte im ganzen Gebäude, Setzrisse, Hausschwamm, Dach ohne Rücklage für die Sanierung | abbrechen oder nur mit Gutachten und deutlichem Abschlag weiter |
| Gelb: teuer, aber kalkulierbar | Elektrik, Bad, Leitungen, Asbest in Kleber oder Bodenplatten, alte Heizkörper, Estrich | Kosten schätzen, Puffer erhöhen, in die Verhandlung einbringen |
| Grün: Kosmetik | Tapeten, Teppich, Türen, Farbe, alte Küche | Pauschale pro m², kein Verhandlungsargument |
Mit den gelben Befunden ordnest du das Objekt einer Sanierungsstufe zu. Die Preisspannen dazu findest du in unserem Beitrag zu den Renovierungskosten pro m² nach Zustandsstufe.
Ein Beispiel aus der Praxis: 82 m² in Bielefeld
Dreizimmerwohnung im ersten Obergeschoss, Baujahr 1964, Fenster 2009 von der Gemeinschaft erneuert. Befunde aus 50 Minuten Besichtigung:
| Befund | Ampel | Kostenansatz |
|---|---|---|
| Schraubsicherungen, zweiadrige Leitungen | Gelb | 9.800 Euro |
| Bad von 1964, verzinkte Leitungen | Gelb | 17.000 Euro |
| Erhöhte Feuchte an Außenwand Schlafzimmer, Ursache undichtes Fallrohr (Gemeinschaft) | Gelb | 1.800 Euro innen |
| Bodenplatten unter Teppich, Laborprobe positiv | Gelb | 3.650 Euro inklusive Probe |
| Holzdecke im Flur abhängen | Grün | 1.400 Euro |
| Böden, Maler, Türen | Grün | 16.500 Euro |
| Summe | 50.150 Euro | |
| Puffer 15 % | 7.523 Euro | |
| Gesamt | 57.673 Euro |
Das sind rund 703 Euro pro m². Ohne Feuchtemessung und den Blick unter den Teppich hätte die Schätzung bei etwa 45.000 Euro gelegen. Die gelben Befunde mit Fotos waren anschließend die Grundlage, um den Preis zu verhandeln.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Besorge Feuchtemessgerät und Laser und lege dir einen Grundriss-Ausdruck pro Termin bereit.
- Gehe jede Besichtigung in derselben Reihenfolge durch: außen, Gemeinschaft, Feuchte, Elektrik, Leitungen, Heizung, Schadstoffe, Statik.
- Fotografiere jeden gelben und roten Befund und notiere den Raum.
- Ordne direkt nach dem Termin jeden Befund der Ampel zu und rechne die Sanierungsstufe aus.
- Bei Baujahren vor 1993 nimmst du eine Materialprobe in die Kalkulation auf, bevor du ein Gebot abgibst.
Häufige Fragen
Wie lange dauert die Besichtigung eines Sanierungsobjekts?
Für eine Wohnung planst du 45 bis 60 Minuten ein, für ein Haus mit Keller und Dachboden eher 90 Minuten. Frage vorab, ob alle Räume, der Heizungsraum und der Keller zugänglich sind.
Woran erkennst du, dass die Elektrik erneuert werden muss?
Typische Zeichen sind Schraubsicherungen, ein fehlender Fehlerstromschutzschalter, sehr wenige Stromkreise und zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter. Treffen zwei dieser Punkte zu, kalkulierst du mit einer kompletten Erneuerung.
Sind Bleileitungen noch erlaubt?
Nein. Nach § 17 Trinkwasserverordnung mussten Trinkwasserleitungen aus Blei bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden, Ausnahmen gibt es nur in engen Fällen. Findest du Blei, gehört der Austausch in die Kalkulation.
Ist bei einem älteren Gebäude mit Asbest zu rechnen?
Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 können Putze, Spachtelmassen, Fliesenkleber und Bodenplatten Asbest enthalten. Sicherheit gibt nur eine Laborprobe, die meist 50 bis 100 Euro pro Material kostet.