Grundbuchauszug lesen vor dem Ankauf: Abteilungen und Warnsignale
Kurzantwort
Ein Grundbuchauszug besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Vorkaufsrecht, Abteilung III die Grundpfandrechte. Vor dem Ankauf prüfst du vor allem Abteilung II, denn diese Rechte bleiben nach dem Verkauf meist bestehen.
Beim Grundbuchauszug liest du in dieser Reihenfolge: Bestandsverzeichnis (was wird verkauft), Abteilung I (wer verkauft), Abteilung II (welche Lasten gehen auf dich über), Abteilung III (welche Grundschulden müssen weg). Der Aufbau ergibt sich aus § 4 GBV. Für einen Flip zählt vor allem Abteilung II, weil dort Rechte stehen, die dir die Nutzung oder den Weiterverkauf blockieren können.
Aufbau: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, drei Abteilungen
Die Aufschrift nennt Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer. Darunter folgen das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I bis III. Gelöschte Eintragungen sind im elektronischen Auszug rot unterstrichen, im Papierauszug erscheinen sie schwarz. Sie gelten nicht mehr, dürfen dich aber beim Lesen nicht verwirren. Maßgeblich ist immer die letzte, nicht gelöschte Eintragung.
Der Rang bestimmt, in welcher Reihenfolge mehrere Rechte bedient werden (§ 879 BGB). Er spielt bei der Finanzierung und in der Zwangsvollstreckung eine Rolle, weil ein besserer Rang im Ernstfall zuerst bedient wird.
Bestandsverzeichnis und Abteilung I: Was und von wem
Das Bestandsverzeichnis führt Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe auf. Gleiche die Angaben mit dem Exposé ab. Dort stehen auch Rechte zugunsten des Grundstücks, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück. Bei Hinterliegern und Reihenhäusern klärst du damit, ob die Zuwegung gesichert ist.
Abteilung I nennt Eigentümer, Anteile und Erwerbsgrund. Sie zeigt, wer am Verkauf mitwirken muss. Bei Bruchteilsgemeinschaften unterschreiben alle Eigentümer. Nach einem Erbfall steht oft noch die verstorbene Person eingetragen. Dann fehlt dir der Erbnachweis, und der Verkauf verzögert sich. Wie das bei mehreren Erben läuft, beschreiben wir im Beitrag Immobilie von einer Erbengemeinschaft kaufen.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Hier stehen alle Belastungen außer den Grundpfandrechten. Die wichtigsten Einträge für den Ankauf:
- Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) und Nießbrauch (§ 1030 BGB): Beide bleiben grundsätzlich auch nach dem Verkauf bestehen. Ein Nießbrauch erlaubt dem Berechtigten sogar, die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Ein Objekt mit Nießbrauch kannst du weder sanieren noch beziehungsfrei verkaufen, solange das Recht eingetragen ist.
- Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB): Es kann einen unterschriebenen Kaufvertrag aushebeln. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB steht nicht im Grundbuch, du musst es separat bei der Gemeinde klären.
- Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Ist sie zugunsten einer dritten Person eingetragen, läuft parallel ein Kaufprozess. Dann bist du nicht der Erste.
- Verfügungsbeschränkungen: Insolvenzvermerk oder Zwangsversteigerungsvermerk. Letzterer zeigt die Beschlagnahme an (§ 19 ZVG), Verfügungen des Schuldners sind dem Gläubiger gegenüber unwirksam (§ 23 ZVG). Mehr dazu in Zwangsversteigerung kaufen: Ablauf, Gebote und Risiken.
- Rückauflassungsvormerkung: Die Immobilie muss unter bestimmten Bedingungen zurückgegeben werden, etwa nach einer Schenkung.
- Wege- und Leitungsrechte (Dienstbarkeiten, §§ 1018, 1090 BGB): Der Inhalt ergibt sich oft erst aus der Eintragungsbewilligung. Fordere sie an.
Abteilung III: Grundschulden und Ablösung
Abteilung III führt Hypotheken (§ 1113 BGB), Grundschulden (§ 1191 BGB) und Rentenschulden auf, dazu Pfändungs- und Verpfändungsvermerke. Eine Grundschuld ist nicht an eine Forderung gebunden und bleibt nach Rückzahlung eingetragen, bis sie gelöscht wird. Für einen lastenfreien Verkauf stimmen Verkäufer, Gläubiger und Notar Ablösung und Löschung ab.
Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 220.000 Euro. In Abteilung III steht eine Grundschuld über 200.000 Euro, die Restschuld des Verkäufers beträgt 165.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 220.000 Euro |
| Grundschuld nominal (Abt. III) | 200.000 Euro |
| Restschuld bei der Bank, wird abgelöst | 165.000 Euro |
| Auszahlung an den Verkäufer | 55.000 Euro |
Abgelöst wird die Restschuld, nicht der Nennbetrag der Grundschuld. Die Bank gibt dafür eine Löschungsbewilligung, der Notar wickelt die Zahlung ab. Wie der Notartermin abläuft, steht in Notartermin: Ablauf, Fristen und Kaufpreisfälligkeit.
Was nicht im Grundbuch steht
Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauordnungsbehörde. Mietverhältnisse und bauliche Veränderungen sind im Grundbuch ebenfalls nicht dokumentiert. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) schützt dich bei Eintragungen, ersetzt aber keine Prüfung von Zustand und Vermietung. Das Exposé liefert weitere Hinweise, wie in Exposé lesen: Formulierungen, hinter denen sich Kosten verstecken beschrieben. Bei der Auswertung von Exposés hilft uns die KI-Due-Diligence von Leverage Immo. Den Grundbuchauszug ersetzt sie nicht.
Einsicht, Kosten und Alter des Auszugs
Nach § 12 Abs. 1 GBO darf jeder Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gilt auch für in Bezug genommene Urkunden und unerledigte Eintragungsanträge. Das OLG München hat mit Beschluss vom 18.02.2026 festgestellt, dass Kaufinteressierte allenfalls nach Eintritt in Kaufverhandlungen ein berechtigtes Interesse haben. Unsere Empfehlung: Der Verkäufer legt den Auszug vor oder bevollmächtigt dich. Notare vermitteln die Einsicht nach § 133a GBO ebenfalls.
- Unbeglaubigter Auszug beim Grundbuchamt: 10 Euro (GNotKG KV 17000)
- Beglaubigter Auszug: 20 Euro (KV 17001), nur nötig, wenn Bank, Gericht oder Behörde es verlangen
- Persönliche Einsicht vor Ort: gebührenfrei
- Online-Dienstleister: etwa 35 Euro einfach, 50 Euro beglaubigt
- Elektronischer Abruf über das Landesportal: etwa 8 Euro je Abruf
Eine gesetzliche Gültigkeitsfrist gibt es nicht. Banken verlangen meist einen Auszug, der höchstens sechs Monate alt ist, zum Kauftermin sollte er etwa zwei Wochen alt sein. Schriftlich dauert die Bearbeitung in der Regel 14 Tage. Wird die Einsicht abgelehnt, ist die Erinnerung nach § 11 Abs. 2 RPflG möglich, in der Regel binnen zwei Wochen. Prüfe das im Einzelfall mit dem Notar nach. Weitere Posten findest du in Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, Makler mit Rechenbeispiel.
Aus unseren Projekten
Bei einer Zweizimmerwohnung lag uns der Auszug erst nach der mündlichen Einigung vor. In Abteilung II war eine Auflassungsvormerkung zugunsten einer Person eingetragen, die im Exposé nirgends vorkam. Der Verkäufer hatte bereits einen Vertrag geschlossen, der noch nicht vollzogen war. Wir hätten Notar- und Finanzierungskosten in den Sand gesetzt. Seitdem fordern wir den aktuellen Auszug vor jeder Preisverhandlung an und lesen zuerst Abteilung II.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lass dir vom Verkäufer oder über eine Vollmacht einen aktuellen Auszug geben, bevor du verhandelst.
- Gleiche Flurstück und Größe im Bestandsverzeichnis mit dem Exposé ab.
- Prüfe in Abteilung I, ob alle Eigentümer mitwirken können.
- Lies jeden Eintrag in Abteilung II und fordere die Bewilligungen zu Wegerechten, Wohnrechten und Vorkaufsrechten an.
- Kläre mit Bank und Notar die Ablösung der Einträge in Abteilung III.
- Frage Baulasten bei der Bauordnungsbehörde ab und besichtige das Objekt anhand einer Checkliste für die Bausubstanz.
- Hole vor dem Notartermin einen frischen Auszug ein und prüfe offene Eintragungsanträge.
Häufige Fragen
Was bedeuten Abteilung 1, 2 und 3 im Grundbuch?
Abteilung I nennt die Eigentümer, ihre Anteile und den Erwerbsgrund. Abteilung II enthält Belastungen außer Grundpfandrechten, etwa Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht und Vormerkungen. Abteilung III führt Hypotheken, Grund- und Rentenschulden auf.
Wer darf Einsicht in das Grundbuch nehmen?
Nach § 12 Abs. 1 GBO darf Einsicht nehmen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Das OLG München sieht bei Kaufinteressierten ein solches Interesse allenfalls nach Eintritt in Kaufverhandlungen. In der Praxis legt der Verkäufer den Auszug vor oder bevollmächtigt dich.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt kostet der unbeglaubigte Auszug 10 Euro, der beglaubigte 20 Euro. Die persönliche Einsicht vor Ort ist gebührenfrei. Online-Dienstleister verlangen etwa 35 Euro für den einfachen und 50 Euro für den beglaubigten Auszug.
Wie alt darf ein Grundbuchauszug sein?
Eine gesetzliche Gültigkeitsfrist gibt es nicht. Banken akzeptieren meist Auszüge von höchstens sechs Monaten, manche nennen drei Monate. Zum Kauftermin sollte der Auszug etwa zwei Wochen alt sein.
Bleiben Wohnrecht und Nießbrauch nach dem Kauf bestehen?
Ja, beide Rechte bleiben grundsätzlich auch nach dem Verkauf bestehen, solange sie in Abteilung II eingetragen sind. Ein Nießbrauch erlaubt dem Berechtigten außerdem, Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Prüfe das vor der Preisverhandlung.
Quellen und weiterführende Links
- § 12 GBO Grundbuchordnung, Einsicht des Grundbuchs, dejure.org
- Grundbuch, Haus und Wohnung, Ordentliche Gerichtsbarkeit Hessen