Immobilie von einer Erbengemeinschaft kaufen: Zustimmung, Zeit, Preis

Von einer Erbengemeinschaft kaufst du nur, wenn alle Miterben zustimmen. Der Nachlass gehört ihnen gemeinsam zur gesamten Hand, und nach § 2040 BGB können sie über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Beim Notar unterschreiben also alle, oder einzelne lassen sich mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten. Zusätzlich muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen sein. Fehlt ein Erbschein oder ist ein Kind unter den Erben, verlängert sich der Ablauf um Wochen bis Monate. Wer das von Anfang an einplant, kauft solche Objekte oft günstiger als bei einem Verkauf durch eine einzelne Person.

Wer verkaufen darf und wer zustimmen muss

Für dich als Käuferin oder Käufer zählt, wer die Verfügungsbefugnis hat. Je nach Konstellation unterschreiben andere Personen:

• Alle Miterben gemeinsam: der Normalfall. Leben Erben im Ausland, reicht eine Vollmacht, die vor einem Notar oder Konsulat beglaubigt wurde.
• Testamentsvollstreckung: Hat der Erblasser eine Testamentsvollstreckerin oder einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, verfügt diese Person allein. Sie weist sich mit einem Testamentsvollstreckerzeugnis aus.
• Minderjährige Erben: Die Eltern vertreten das Kind, brauchen für den Grundstücksverkauf aber die Genehmigung des Familiengerichts.
• Betreute Erben: Die rechtliche Betreuung braucht nach § 1850 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts.
• Unbekannte Erben: Eine Nachlasspflegschaft verkauft nur mit Genehmigung des Nachlassgerichts.

Jede gerichtliche Genehmigung muss rechtskräftig sein und den Vertragsparteien mitgeteilt werden. Erst danach stellt der Notar den Kaufpreis fällig. Zwei bis drei Monate sind dabei normal, bei überlasteten Gerichten auch mehr.

Erbnachweis und Grundbuch

Nach § 35 GBO weist die Erbengemeinschaft ihre Berechtigung durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nach. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt meist diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht, dann muss ein Erbschein beantragt werden, was je nach Gericht vier Wochen bis ein halbes Jahr dauert.

Die Erben müssen nicht zuerst selbst ins Grundbuch eingetragen werden. Nach § 40 GBO kann das Eigentum direkt vom Verstorbenen auf dich umgeschrieben werden, wenn der Erbnachweis vorliegt. Das spart einen Zwischenschritt. Lassen sich die Erben trotzdem eintragen, ist das innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Diese Unterlagen forderst du früh an:

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Namen und Adressen aller Miterben sowie die Person, die für alle spricht
• aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II und III
• Hinweis, ob Minderjährige, Betreute oder eine Testamentsvollstreckung beteiligt sind
• Energieausweis und, bei Wohnungen, Protokolle und Wirtschaftsplan der Gemeinschaft

Der Erbteilskauf ist für Flips keine Abkürzung

Ein einzelner Miterbe kann dir nach § 2033 BGB seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, notariell beurkundet. Damit kaufst du aber keinen Bruchteil der Wohnung. Du wirst Mitglied der Erbengemeinschaft, mit allen Schulden und Streitpunkten des Nachlasses. Die übrigen Miterben haben nach § 2034 BGB zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht. Willst du danach die Immobilie allein besitzen, bleibt dir die Auseinandersetzung nach § 2042 BGB und notfalls die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Für ein Projekt mit acht bis zwölf Monaten Laufzeit ist dieser Weg zu langsam und zu unsicher.

Warum Erben oft verkaufen wollen

Die Motive der Erben sind dein Ansatzpunkt. Eine Immobilie lässt sich schlecht durch drei teilen, ein Kaufpreis schon. Wer weit weg wohnt, will keine leere Wohnung verwalten, Hausgeld zahlen und im Winter die Heizung kontrollieren. Steuerlich kommt den Erben entgegen, dass sie in die Anschaffung des Erblassers eintreten: Lag dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf für sie nach § 23 EStG meist steuerfrei. Die Details klären die Erben mit ihrer Steuerberatung.

Gleichzeitig kann jede einzelne Person den Verkauf blockieren. Häufig stecken Erinnerungen an das Elternhaus dahinter, seltener Geld. Was in solchen Fällen hilft, sind Geduld und ein Angebot, das alle Beteiligten nachvollziehen können.

Rechenbeispiel: Was die Teilungsversteigerung die Erben kostet

Ein Reihenhaus mit 118 m² in Kassel, Baujahr 1968, seit acht Monaten leer. Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen. Zwei wollen verkaufen, eine Schwester zögert. Unser Angebot: 285.000 Euro, Kaufpreis fällig sechs Wochen nach Beurkundung, Entrümpelung übernehmen wir. Der Vergleich, den wir den Erben schriftlich vorgelegt haben:

Position	Verkauf jetzt	Teilungsversteigerung
Erwarteter Erlös	285.000 Euro	270.000 Euro (90 % von 300.000 Euro Verkehrswert)
Dauer bis zum Geld	ca. 3 Monate	ca. 15 Monate
Gutachten und Gerichtskosten	0 Euro	ca. 6.000 Euro
Grundsteuer, Versicherung, Strom im Leerstand	ca. 600 Euro	ca. 3.000 Euro
Entrümpelung	übernimmt Käuferseite	ca. 5.000 Euro
Netto für alle drei	284.400 Euro	256.000 Euro
Pro Kopf	94.800 Euro	85.300 Euro

Die Zahlen für die Versteigerung sind Schätzungen, das Ergebnis kann auch höher ausfallen. Der Unterschied von rund 9.500 Euro pro Kopf und ein Jahr Wartezeit haben in diesem Fall die Entscheidung gebracht. Für uns lag der Kaufpreis innerhalb der Rückwärtsrechnung vom Verkaufspreis, inklusive drei Monaten Haltekosten für die Verzögerung.

So verhandelst du mit mehreren Erben

• Eine Ansprechperson festlegen: Bitte die Erben, eine Person zu benennen, sprich aber nie hinter dem Rücken der anderen.
• Angebot schriftlich an alle: Gleicher Text, gleicher Zeitpunkt, mit Kaufpreis, Fälligkeit und Übergabetermin.
• Finanzierung belegen: Eine Finanzierungsbestätigung der Bank nimmt Erben die Sorge, dass der Vertrag platzt. Wie Banken Flips üblicherweise finanzieren, steht im Beitrag zum Darlehen ohne Tilgung.
• Arbeit abnehmen: Räumung, Termin beim Notar und Abstimmung mit dem Gericht übernehmen. Was eine Entrümpelung kostet, findest du im Artikel zu Entrümpelung und Entkernung.
• Erinnerungsstücke respektieren: Gib den Erben vor der Räumung Zeit, persönliche Dinge mitzunehmen.

Für die Kalkulation rechnest du die Wartezeit ein. Die Zinsen laufen erst ab Kaufpreisfälligkeit, eine Bereitstellungsprovision deiner Bank kann aber schon vorher anfallen, und der Verkaufstermin verschiebt sich. Mit der Kalkulation in Leverage spielst du durch, was drei oder sechs Monate Verzögerung an Marge kosten.

Aus unseren Projekten

Eine 74-m²-Wohnung in Regensburg kam aus einem Nachlass, den ein Nachlassgericht in Berlin begleitete. Zwischen Zusage und Schlüssel vergingen mehr als sechs Monate, weil Ansprechpartner fehlten und jede Entscheidung über das Gericht lief. Gekauft wurde dafür unter dem Wert aus dem gerichtlichen Gutachten. Wie die Wohnung danach saniert wurde, zeigt dieses Video vom Baustellenbesuch in Regensburg mit Rückblick auf den Nachlasskauf.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Frag bei jeder Nachlassimmobilie zuerst: Wer sind die Erben, gibt es einen Erbschein, sind Minderjährige oder Betreute beteiligt?
2. Lass dir den Grundbuchauszug geben und prüfe, ob Vorkaufsrechte oder Wohnrechte eingetragen sind.
3. Rechne mindestens drei Monate Verzögerung in deine Haltekosten ein.
4. Lege den Erben ein schriftliches Angebot mit Vergleich zur Teilungsversteigerung vor.
5. Vereinbare im Kaufvertrag, dass der Kaufpreis erst nach Vorlage aller Genehmigungen fällig wird.