Sachwertverfahren beim Haus: Was es für den Flip aussagt
Kurzantwort
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert eines Hauses aus Bodenwert und Herstellungskosten, gekürzt um die Alterung und angepasst mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Beim Flip zeigt es dir, wie viel Substanz du einkaufst und wie stark eine Modernisierung die Restnutzungsdauer und damit den Wert anhebt. Den Verkaufspreis liefert es nicht, dafür brauchst du Vergleichswerte sanierter Häuser.
Das Sachwertverfahren berechnet den Wert eines Hauses aus dem Bodenwert und den Kosten, die ein vergleichbarer Neubau heute verursachen würde, gekürzt um die Alterung. Für einen Flip beantwortet es zwei Fragen: Wie viel Substanzwert kaufst du ein, und wie viel davon holst du durch Modernisierung zurück? Den späteren Verkaufspreis liefert es nicht. Den bestimmen Käuferinnen und Käufer, und die vergleichen mit verkauften Häusern in der Nachbarschaft.
Die Rechnung in fünf Bausteinen
Rechtsgrundlage ist § 35 ImmoWertV. Danach setzt sich der Sachwert aus dem vorläufigen Sachwert der Gebäude, dem der Außenanlagen und dem Bodenwert zusammen. Gutachterinnen und Gutachter gehen in dieser Reihenfolge vor:
- Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Zuschnitt und Bebaubarkeit.
- Durchschnittliche Herstellungskosten: Brutto-Grundfläche mal Normalherstellungskosten je m², hochgerechnet auf den Stichtag mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts und multipliziert mit dem Regionalfaktor des Gutachterausschusses.
- Alterswertminderung: Der Faktor entspricht dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Bei 20 Jahren Rest und 80 Jahren Gesamtdauer bleiben 25 % der Herstellungskosten stehen.
- Außenanlagen: Garage, Zufahrt, Einfriedung und Terrasse, häufig als Pauschale oder Prozentsatz.
- Marktanpassung: Die Summe wird mit dem Sachwertfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht multipliziert. Danach folgen Abschläge für besondere Merkmale wie einen Feuchteschaden oder eine defekte Heizung.
Die Baupreise für Wohngebäude lagen laut Destatis im Mai 2026 rund 5 % über dem Vorjahr. Steigende Herstellungskosten heben den rechnerischen Sachwert eines Altbaus, auch wenn sich an seinem Zustand nichts geändert hat.
Restnutzungsdauer: die Stellschraube, die du mit der Sanierung bewegst
Für Ein- und Zweifamilienhäuser setzt die ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Ein Haus von 1968 wäre damit rechnerisch nach 22 Jahren am Ende. In der Praxis wird die Restnutzungsdauer über ein Punktemodell verlängert, das in Anlage 2 der Verordnung steht. Punkte gibt es für Dach und Wärmedämmung, Fenster, Leitungen, Heizung, Fassadendämmung, Bäder, Innenausbau und Grundriss. Bis zu 20 Punkte sind möglich, und je mehr Punkte ein Haus erreicht, desto länger ist die angesetzte Restnutzungsdauer.
Für die Flip-Planung heißt das: Eine Sanierung von Heizung, Leitungen, Bädern und Innenausbau verändert den Sachwert spürbar, weil sie den Alterswertminderungsfaktor anhebt. Ein neuer Anstrich und neue Böden bringen im Punktemodell dagegen wenig. Wer vor dem Kauf überlegt, ob die Heizung getauscht werden soll, findet die Rechtslage und die Kosten im Beitrag zum Heizungstausch vor dem Verkauf.
Ein Beispiel aus der Praxis: Doppelhaushälfte von 1968
Eine Doppelhaushälfte im Landkreis Hildesheim, 210 m² Brutto-Grundfläche, 128 m² Wohnfläche, 380 m² Grundstück, Bodenrichtwert 190 € je m². Die Fenster stammen von 1995, sonst ist das Haus weitgehend im Originalzustand. Geplant sind Wärmepumpe, neue Elektrik und Leitungen, zwei Bäder, neue Fenster und Innenausbau für 96.000 €. Die Herstellungskosten nach Indexierung und Regionalfaktor setzen wir mit 1.800 € je m² an, die Sachwertfaktoren sind angenommene Werte, wie sie in einem Grundstücksmarktbericht stehen könnten.
| Position | Vor der Sanierung | Nach der Sanierung |
|---|---|---|
| Herstellungskosten 210 m² × 1.800 € | 378.000 € | 378.000 € |
| Restnutzungsdauer | 24 Jahre | 40 Jahre |
| Alterswertminderungsfaktor | 0,30 | 0,50 |
| Gebäudesachwert | 113.400 € | 189.000 € |
| Außenanlagen und Garage | 8.000 € | 8.000 € |
| Bodenwert 380 m² × 190 € | 72.200 € | 72.200 € |
| Vorläufiger Sachwert | 193.600 € | 269.200 € |
| Sachwertfaktor | 1,25 | 1,15 |
| Marktangepasster Sachwert | 242.000 € | 309.580 € |
| Abschlag defekte Heizung, Feuchte im Keller | minus 25.000 € | 0 € |
| Sachwert gerundet | 217.000 € | 310.000 € |
Der Sachwert steigt um 93.000 €, die Sanierung kostet 96.000 €. Das Verfahren sagt also: Die Modernisierung trägt sich ungefähr selbst, einen Gewinn erzeugt sie nicht. Die Marge muss aus dem Einkauf kommen. Verlangt die Eigentümerseite 235.000 €, zahlst du 18.000 € über dem Sachwert im Ist-Zustand. Hinzu kommen in Niedersachsen 5 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Haltekosten. Bei einem Kauf zu 235.000 € bleibt rechnerisch nichts übrig.
Die Gegenprobe kommt aus dem Markt: Liegen sanierte Doppelhaushälften im Ort laut Vergleichsdaten bei 2.650 € je m² Wohnfläche, wären das rund 339.000 €. Die Lücke zwischen 310.000 € Sachwert und 339.000 € Vergleichswert zeigt, dass Käuferinnen und Käufer in dieser Lage für ein fertiges Haus mehr zahlen als das Sachwertmodell abbildet. Wie du diesen Vergleichswert sauber herleitest, steht im Beitrag zum Vergleichswertverfahren beim Flip. Beide Rechnungen nebeneinander kannst du in Leverage Immo anlegen und mit Kaufnebenkosten, Finanzierung und Steuereffekten durchspielen.
Was der Sachwertfaktor über die Lage verrät
Der Sachwertfaktor ist für Flipper die aufschlussreichste Zahl im Grundstücksmarktbericht. Er zeigt, ob der Markt für ein Haus mehr oder weniger zahlt, als Boden und Bausubstanz rechnerisch wert sind. Nach § 39 ImmoWertV muss er an das konkrete Objekt angepasst werden, die Tabellen der Gutachterausschüsse sind deshalb nach Sachwerthöhe und Bodenrichtwertniveau gestaffelt.
- Faktor deutlich über 1: Gefragte Lage, Häuser sind knapp. Die Substanz wird mit Aufschlag bezahlt, ein Flip hat Spielraum.
- Faktor um 1: Der Markt zahlt ungefähr Bodenwert plus Restwert der Gebäude. Hier entscheidet der Einkaufspreis allein.
- Faktor unter 0,8: Typisch für ländliche Lagen mit sinkender Bevölkerung. Jeder Euro Sanierung kommt nur zum Teil im Preis an, ein Flip lohnt sich dort nur mit sehr niedrigem Einkauf.
Auffällig ist, dass der Faktor in vielen Regionen mit steigendem Sachwert sinkt. Teure Häuser haben weniger Interessenten, der Aufschlag des Marktes wird kleiner. Im Beispiel oben fällt er von 1,25 auf 1,15. Das solltest du bei großen Sanierungen einkalkulieren.
Warum Banken auf den Sachwert schauen
Bei selbst genutzten Häusern ermitteln viele Banken den Beleihungswert über das Sachwertverfahren, meist ohne Marktanpassungsfaktor über 1 und mit eigenem Sicherheitsabschlag. Für dich bedeutet das: Die Bank finanziert eher den Sachwert im Ist-Zustand als deinen erwarteten Verkaufspreis. Liegt dein Kaufpreis deutlich über dem Sachwert, steigt der Beleihungsauslauf, und die Bank verlangt mehr Eigenkapital oder einen höheren Zins. Wie diese Mechanik funktioniert, erklärt der Beitrag zum Beleihungsauslauf beim Flip.
Wo das Verfahren beim Flip in die Irre führt
- Wohnungen: Für Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren der Standard. Ein Sachwert für eine einzelne Wohnung ist wenig aussagekräftig.
- Vermietete Mehrfamilienhäuser: Hier zählt der Ertragswert, gesteuert über den Liegenschaftszinssatz. Wie stark dieser Zinssatz den Wert bewegt, zeigt der Beitrag zum Liegenschaftszinssatz auf flipperimmo.com.
- Wohnfläche statt Brutto-Grundfläche: Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf die BGF, die bei einem Haus meist 1,5- bis 1,7-mal so groß ist wie die Wohnfläche. Wer mit Wohnfläche rechnet, unterschätzt den Sachwert erheblich.
- Außenhülle unterschätzt: Dach, Fassade und Keller tauchen im Punktemodell auf, kosten beim Haus aber schnell fünfstellige Beträge. Wann sich eine neue Fassade im Verkaufspreis auszahlt, behandelt der Beitrag zur Fassadensanierung beim Haus-Flip.
Ob ein Haus für dich überhaupt infrage kommt oder eine Wohnung besser passt, vergleicht der Beitrag Wohnung oder Haus flippen. Wie ein Reihenhaus nach langem Leerstand in der Praxis kernsaniert wird, siehst du in diesem Video über ein 125-m²-Reihenhaus nach 15 Jahren Leerstand.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lies im Grundstücksmarktbericht des Landkreises die Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser und notiere den Wert für dein Preissegment.
- Frag im Exposé oder bei der Eigentümerseite nach der Brutto-Grundfläche oder lass sie aus den Bauplänen berechnen.
- Rechne den Sachwert zweimal: mit der Restnutzungsdauer heute und mit der Restnutzungsdauer nach deiner geplanten Sanierung.
- Stell den Sachwert nach Sanierung dem Vergleichswert sanierter Häuser im Ort gegenüber. Liegt dein Kaufpreis plus Sanierung über beiden Werten, verhandelst du oder lässt das Objekt liegen.
Häufige Fragen
Für welche Immobilien wird das Sachwertverfahren genutzt?
Vor allem für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es zu wenige Vergleichsverkäufe gibt. Bei Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren üblich, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren.
Was ist der Sachwertfaktor?
Er passt den rechnerischen Sachwert an das tatsächliche Preisniveau an. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus echten Kauffällen ab und veröffentlichen ihn im Grundstücksmarktbericht. Ein Faktor über 1 bedeutet, dass der Markt mehr zahlt als Boden und Substanz rechnerisch wert sind.
Erhöht eine Sanierung den Sachwert?
Ja, vor allem über die Restnutzungsdauer. Das Punktemodell der ImmoWertV belohnt Maßnahmen an Heizung, Leitungen, Bädern, Fenstern, Dämmung und Innenausbau. Rein optische Arbeiten wie Anstrich oder Bodenbelag verändern den Sachwert kaum.
Warum weicht der Sachwert vom Verkaufspreis ab?
Käuferinnen und Käufer vergleichen mit Häusern, die im Ort tatsächlich verkauft wurden, und nicht mit Herstellungskosten. In gefragten Lagen liegt der Verkaufspreis deshalb oft über dem Sachwert, in schwachen Lagen darunter.
Quellen und weiterführende Links
- § 35 ImmoWertV, Grundlagen des Sachwertverfahrens, Immobilienwertermittlungsverordnung (Volltext über openlex.de)
- § 36 ImmoWertV, Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen, Immobilienwertermittlungsverordnung (Volltext über openlex.de)
- § 38 ImmoWertV, Alterswertminderungsfaktor, Immobilienwertermittlungsverordnung (Volltext über openlex.de)
- § 39 ImmoWertV, Objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor, Immobilienwertermittlungsverordnung (Volltext über openlex.de)
- Baupreisindizes und Häuserpreisindex, Statistisches Bundesamt
- BORIS-D, Bodenrichtwerte der Länder, Gutachterausschüsse der Länder, betrieben von IT.NRW