Darlehen ohne Tilgung: Wie Banken einen Fix and Flip finanzieren
Kurzantwort
Flips werden meist mit einem variabel verzinsten Darlehen ohne laufende Tilgung finanziert, das beim Verkauf in einer Summe abgelöst wird. Weil kein gebundener Sollzins vereinbart ist, darf die Bank nach § 502 BGB keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Im Herbst 2026 liegen solche Darlehen meist bei 5 bis 6 % Zins plus rund 1 % Bearbeitungsgebühr.
Banken finanzieren einen Flip meist über ein variabel verzinstes Darlehen ohne laufende Tilgung. Du zahlst während Sanierung und Vermarktung nur Zinsen und löst den gesamten Betrag beim Verkauf aus dem Erlös ab. Weil der Zins nicht gebunden ist, darf die Bank dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das ist der Hauptgrund, warum ein klassisches Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung für Objekte, die nach sechs bis zwölf Monaten wieder verkauft werden, die teurere Wahl ist.
So funktioniert ein Darlehen ohne Tilgung beim Flip
Die Bank stellt einen Betrag bereit, meist den Kaufpreis und je nach Bonität einen Teil der Sanierungskosten. Abgesichert wird er über eine Grundschuld auf dem Objekt. Der Zins orientiert sich an einem Referenzsatz, in Deutschland fast immer am 3-Monats-Euribor, zuzüglich einer festen Marge der Bank. Alle drei Monate wird er angepasst.
Monatlich fließen nur Zinsen. Die Rückzahlung erfolgt in einer Summe, sobald der Kaufpreis deiner Käuferin oder deines Käufers auf dem Notaranderkonto oder direkt bei der Bank eingeht. Manche Häuser nennen das Produkt endfälliges Darlehen, andere Tilgungsaussetzung oder schlicht variables Darlehen. Gemeint ist für Flips dieselbe Struktur.
Eine Abgrenzung lohnt sich: Bei der klassischen Tilgungsaussetzung im Privatkundengeschäft wird statt der Tilgung parallel in einen Bausparvertrag oder eine Versicherung gespart, die das Darlehen später ablöst. Für Flips ist das sinnlos, weil der Verkauf selbst die Tilgung übernimmt.
Warum der variable Zins die Vorfälligkeitsentschädigung ausschließt
Die Rechtslage ist klar geregelt. Nach § 502 Abs. 1 BGB kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eines Verbraucherdarlehens nur dann eine Entschädigung verlangen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein gebundener Sollzins vereinbart ist. Ein variabel verzinstes Darlehen kannst du nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. In der Praxis stimmen Banken einer Ablösung beim Verkauf meist sofort zu, weil sie ihr Geld zurückbekommen.
Anders beim Festzins: Ist ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Zins im Spiel, erlaubt § 490 Abs. 2 BGB die vorzeitige Kündigung bei berechtigtem Interesse, und ein Verkauf zählt dazu. Die Kündigung ist frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung möglich, und du musst der Bank den Zinsschaden ersetzen. Genau dieser Schaden ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie sie sich im Detail berechnet, erklärt der Artikel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf flipperimmo.com.
Rechenbeispiel: variabel gegen zehn Jahre fest bei neun Monaten Haltedauer
Angenommen, du kaufst eine 74-m²-Wohnung für 190.000 Euro und sanierst für 30.000 Euro. Die Bank finanziert beides, insgesamt 220.000 Euro. Nach neun Monaten wird verkauft.
| Posten | Variables Darlehen | Annuität, 10 Jahre fest |
|---|---|---|
| Sollzins (Annahme Herbst 2026) | 5,4 % | 4,1 % |
| Bearbeitungsgebühr | 1 %, also 2.200 Euro | keine |
| Zinsen über 9 Monate | 8.370 Euro (Sanierung schrittweise abgerufen) | 6.765 Euro |
| Tilgung, die monatlich Liquidität bindet | 0 Euro | rund 3.300 Euro über 9 Monate |
| Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf | 0 Euro | grob 12.000 bis 18.000 Euro |
| Finanzierungskosten gesamt | rund 10.600 Euro | rund 19.000 bis 25.000 Euro |
Die Spanne bei der Entschädigung hängt am Wiederanlagezins, den die Bank am Ablösetag erzielt. Je weiter er unter deinem Vertragszins liegt und je länger die Zinsbindung noch läuft, desto höher die Forderung. Liegt er darüber, entsteht rechnerisch kein Schaden. Darauf zu wetten, ist für einen Flip keine Strategie. Die Zinsseite für einen tilgungsfreien Betrag kannst du mit dem Rechner für endfällige Darlehen von Leverage in einer Minute durchspielen.
Was du für das variable Darlehen bezahlst
Die Flexibilität hat einen Preis. Die Europäische Zentralbank hat ihren Einlagesatz am 16. September 2026 auf 2,50 % angehoben, wie die Zinstabelle der EZB zeigt. Der 3-Monats-Euribor lag Ende September 2026 bei rund 2,6 %. Banken schlagen für Flip-Finanzierungen je nach Bonität und Objekt etwa 2 bis 3 Prozentpunkte auf. Damit landest du aktuell meist zwischen 5 und 6 % Sollzins, plus einer einmaligen Bearbeitungsgebühr von häufig 1 % der Darlehenssumme.
Das Zinsänderungsrisiko trägst du selbst. Steigt der Euribor um einen Prozentpunkt, kosten 220.000 Euro Darlehen rund 183 Euro mehr im Monat. Bei einem Projekt über neun Monate sind das etwa 1.650 Euro. Wie stark Zinsen und andere laufende Posten die Marge belasten, zeigt unser Artikel zu den Haltekosten während der Sanierung.
Kontokorrent und Projektfinanzierung für die Sanierung
Für die Sanierungskosten gibt es neben dem Darlehen zwei weitere Wege:
- Kontokorrentrahmen: Ein Kreditrahmen auf dem Geschäftskonto, den du flexibel für Handwerkerrechnungen nutzt. Zinsen fallen nur auf den tatsächlich genutzten Betrag an, liegen aber oft 2 bis 4 Prozentpunkte über dem Darlehenszins. Sinnvoll als Puffer, teuer als Dauerlösung.
- Projektfinanzierung mit Auszahlung nach Baufortschritt: Die Bank gibt Sanierungsgelder gegen Rechnungen oder Bautenstandsberichte frei. Du zahlst Zinsen nur auf das, was abgerufen ist. Achte auf Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge, sie stehen im Kleingedruckten.
Wer mehrere Objekte parallel bewegt, verhandelt irgendwann einen Gesamtrahmen. Regionale Banken wie Sparkassen und Volksbanken entscheiden solche Rahmen oft vor Ort, was bei Flips schneller geht als bei Direktbanken mit standardisierter Prüfung. Ob dafür eine GmbH sinnvoll ist, hängt stark an Steuerfragen, die wir im Artikel zur Immobilien-GmbH für Flips behandeln.
Wenn das Eigenkapital fehlt: Bürgschaft, Zusatzsicherheit, Investor
Dein eigenes Geld steckt beim Flip selten im Kaufpreis. Es wird für die Kaufnebenkosten gebraucht und für den Teil der Sanierung, den die Bank nicht trägt. Bei 190.000 Euro Kaufpreis in einem Land mit 5 % Grunderwerbsteuer sind das allein für Steuer und Notar gut 12.900 Euro, wie unser Beitrag zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland vorrechnet. Fehlt dieser Betrag, bleiben drei realistische Wege:
- Starke Bonität: Hohes, stabiles Einkommen und wenig Verbindlichkeiten bringen manche Banken dazu, über 100 % des Kaufpreises zu finanzieren.
- Bürgschaft oder Zusatzsicherheit: Eine Person mit guter Bonität bürgt selbstschuldnerisch, oder eine Grundschuld auf einer bereits bezahlten Immobilie dient als zusätzliche Sicherheit. Beides sollte schriftlich auf Betrag und Laufzeit begrenzt sein.
- Kapitalgeber am Projekt beteiligen: Ein Investor oder eine Investorin stellt die Nebenkosten und erhält dafür einen festen Zins oder einen Anteil am Gewinn. Vertrauen solltest du dabei Leuten, die selbst aktiv flippen und die Risiken einer Baustelle kennen.
In diesem Video vergleichen wir variables Darlehen und Annuität mit Erfahrungen aus laufenden Projekten, auch für den Fall, dass ein Flip länger dauert als geplant.
Ein Beispiel aus der Praxis
Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in Regensburg war der Verkauf nach sieben Monaten notariell vorbereitet. Zwei Wochen vor dem Termin verlor die Käuferseite ihre Finanzierungszusage. Bis ein neuer Käufer gefunden war, vergingen weitere elf Wochen. Bei rund 215.000 Euro variablem Darlehen kostete das nur die laufenden Zinsen von rund 950 Euro im Monat. Bei einem Festzinsdarlehen wäre zur Wartezeit noch die Entschädigung für die vorzeitige Ablösung gekommen, unabhängig davon, wann genau verkauft wird.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Frage bei zwei bis drei regionalen Banken gezielt nach einem variablen Darlehen ohne Tilgung für Ankauf und Sanierung. Nenne von Anfang an den Verkauf als Ziel.
- Bring eine vollständige Kalkulation mit: Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierungsangebote, Haltedauer, Verkaufspreis mit Vergleichsangeboten.
- Prüfe im Vertragsentwurf drei Punkte: Referenzzins und Marge, Kündigungsfrist und Bereitstellungszinsen.
- Unterschreibe den Darlehensvertrag wenige Tage vor dem Notartermin. Platzt der Termin, kannst du einen Verbraucherdarlehensvertrag innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist noch widerrufen.
- Rechne den Zins mit einem Aufschlag von einem Prozentpunkt durch. Trägt der Deal das, trägt er auch eine Zinserhöhung. Den Gesamtablauf eines Flips findest du in unserem Überblick vom Ankauf bis zum Verkauf.
Häufige Fragen
Was ist ein Darlehen ohne Tilgung?
Ein Kredit, für den bis zur Rückzahlung ausschließlich Zinsen fällig werden. Der gesamte Betrag wird am Ende in einer Summe zurückgeführt. Beim Flip geschieht das aus dem Verkaufserlös. Banken nennen es auch endfälliges oder variables Darlehen.
Fällt beim variablen Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein. Nach § 502 BGB kann die Bank eine Entschädigung nur verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Rückzahlung ein gebundener Sollzins gilt. Für variabel verzinste Darlehen gilt nach § 489 Abs. 2 BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten, die du jederzeit nutzen kannst.
Wie hoch sind die Zinsen für ein variables Darlehen im Herbst 2026?
Der 3-Monats-Euribor lag Ende September 2026 bei rund 2,6 %. Mit der Marge der Bank ergeben sich für Flips meist 5 bis 6 % Sollzins, dazu oft 1 % Bearbeitungsgebühr. Die genaue Höhe hängt an Bonität, Objekt und Bank.
Welche Bank finanziert Fix and Flip?
Am häufigsten regionale Banken wie Sparkassen, Volksbanken und Raiffeisenbanken, weil sie vor Ort entscheiden und das Geschäftsmodell einschätzen können. Direktbanken mit standardisierter Prüfung lehnen Flip-Finanzierungen häufig ab.
Geht ein Flip ohne Eigenkapital?
Den Kaufpreis finanziert die Bank oft vollständig, die Nebenkosten fast nie. Ohne eigenes Geld brauchst du sehr gute Bonität, eine Bürgschaft, eine Zusatzsicherheit oder einen Kapitalgeber, der diesen Teil übernimmt.
Quellen und weiterführende Links
- § 502 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung, Bürgerliches Gesetzbuch (Bund)
- § 490 BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht, Bürgerliches Gesetzbuch (Bund)
- § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, Bürgerliches Gesetzbuch (Bund)
- Key ECB interest rates, Europäische Zentralbank