Immobilien-GmbH für Flips: Gewerbesteuer ohne erweiterte Kürzung

Eine GmbH, die Immobilien kauft, saniert und weiterverkauft, zahlt auf ihren Gewinn 15 % Körperschaftsteuer, 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf und die volle Gewerbesteuer. Bei einem Hebesatz von 400 % ergibt das rund 29,8 % Steuern. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, mit der vermietende Immobilien-GmbHs ihre Gewerbesteuer fast auf null senken, greift beim Handel nicht. Sie setzt voraus, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, und gewerblicher Grundstückshandel geht darüber hinaus.

Womit eine Handels-GmbH tatsächlich rechnen muss

Eine GmbH ist kraft Rechtsform gewerblich tätig. Die Drei-Objekt-Grenze, die bei Privatpersonen über Gewerbe oder Vermögensverwaltung entscheidet, spielt für sie deshalb keine Rolle: Gewerbesteuer fällt ab dem ersten verkauften Objekt an. Anders als beim Einzelunternehmen gibt es keinen Freibetrag von 24.500 Euro und keine Anrechnung der Gewerbesteuer auf eine Einkommensteuer nach § 35 EStG.

Ein Rechenbeispiel mit drei Flips pro Jahr und zusammen 150.000 Euro Gewinn vor Steuern:

Steuer	Hebesatz 400 %	Hebesatz 490 %
Körperschaftsteuer 15 %	22.500 Euro	22.500 Euro
Solidaritätszuschlag 5,5 % der KSt	1.238 Euro	1.238 Euro
Gewerbesteuer (150.000 Euro x 3,5 % x Hebesatz)	21.000 Euro	25.725 Euro
Summe	44.738 Euro (29,8 %)	49.463 Euro (33,0 %)
Bleibt für das nächste Objekt	105.262 Euro	100.537 Euro

Die Gewerbesteuer macht damit fast die Hälfte der Gesamtbelastung aus. Der Standort der Gesellschaft hat Gewicht: Der Mindesthebesatz liegt bei 200 %, viele Großstädte liegen über 450 %. Ein Sitz in einer Gemeinde mit niedrigem Hebesatz hilft aber nur, wenn die Geschäftsleitung dort tatsächlich stattfindet.

Ab dem Veranlagungszeitraum 2028 sinkt die Körperschaftsteuer nach § 23 KStG schrittweise um einen Prozentpunkt pro Jahr, bis sie ab 2032 bei 10 % liegt. Bei gleichbleibendem Hebesatz von 400 % fällt die Belastung der Handels-GmbH dann auf rund 24,6 %. Die Gewerbesteuer bleibt von der Senkung unberührt und wird damit zum größten Einzelposten.

Zinsen für die Objektfinanzierung mindern den Gewinn. Für die Gewerbesteuer wird ein Viertel der Zinsen wieder hinzugerechnet, soweit alle Hinzurechnungen zusammen 200.000 Euro im Jahr übersteigen. Für die meisten kleineren Handelsgesellschaften wirkt sich das nicht aus. Wie Banken Flips finanzieren, beschreiben wir im Artikel über Darlehen ohne Tilgung.

Die erweiterte Kürzung und warum sie beim Flip ausfällt

Was § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG voraussetzt

Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann eine Gesellschaft beantragen, den Teil des Gewerbeertrags zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Für eine reine Vermietungs-GmbH heißt das: Die Mietgewinne bleiben gewerbesteuerfrei, es bleiben 15,825 % Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag. Die Bedingung lautet, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Erlaubt sind daneben nur die im Gesetz aufgezählten Tätigkeiten, etwa die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens oder in engen Grenzen der Betrieb von Solaranlagen und Ladestationen.

Warum Handel die Kürzung ausschließt

Wer Wohnungen kauft, um sie nach der Sanierung zu verkaufen, verwaltet keinen Grundbesitz. Die Objekte gehören zum Umlaufvermögen, und der Verkauf ist der Zweck der Tätigkeit. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist gewerblicher Grundstückshandel eine schädliche Tätigkeit. Die Gesellschaft verliert die erweiterte Kürzung dann für das gesamte Jahr, und zwar auch für ihre Mieteinnahmen.

Gefährdet ist auch eine reine Bestands-GmbH, wenn sie zu viele Objekte verkauft. Die Finanzverwaltung prüft dann mit den Maßstäben der Drei-Objekt-Grenze, ob die Verkäufe noch zur Vermögensverwaltung gehören. Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Modernisierung sprechen für Handel, mit der Folge, dass die Kürzung entfällt. Wie die Grenze bei Privatpersonen funktioniert, erklären wir im Leitartikel zu Fix and Flip Steuern.

Die Ausnahme für Neubau gilt nicht für Sanierung

Das Gesetz erlaubt neben der Vermietung, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen zu errichten und zu veräußern. Diese Ausnahme betrifft die Errichtung von Gebäuden. Der Gewinn aus dem Verkauf wird dabei nicht gekürzt, er schadet lediglich der Kürzung für die Mieterträge nicht, wenn er gesondert ermittelt wird. Kauf und Sanierung einer Bestandswohnung ist nach herrschender Auffassung keine Errichtung, die Ausnahme hilft dem typischen Flip also nicht.

Bestand und Handel getrennt halten

Wer flippt und gleichzeitig vermietet, trennt beides in der Regel in zwei Gesellschaften:

• Handels-GmbH: kauft, saniert und verkauft. Sie zahlt die volle Gewerbesteuer.
• Bestands-GmbH: vermietet langfristig und nutzt die erweiterte Kürzung. Sie verkauft nur ausnahmsweise und zählt ihre Verkäufe mit.
• Holding-GmbH: hält mindestens 15 % an beiden Gesellschaften. Ausschüttungen sind nach § 8b KStG zu 95 % von der Körperschaftsteuer befreit, über das Schachtelprivileg in § 9 Nr. 2a GewStG auch bei der Gewerbesteuer. Effektiv bleiben rund 1,5 % Steuern auf die Ausschüttung.

Die Holding sammelt so die Gewinne der Handels-GmbH fast unbelastet ein und kann sie in neue Projekte oder den Bestand lenken. Objekte zwischen den Gesellschaften zu verschieben, ist dagegen teuer: Jede Übertragung löst Grunderwerbsteuer und Notarkosten aus, wie im Artikel zu den Kaufnebenkosten mit Rechenbeispiel nachzulesen ist. Die Zuordnung sollte deshalb vor dem Kaufvertrag feststehen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Eine Bestands-GmbH mit sechs vermieteten Wohnungen erzielte rund 60.000 Euro Gewinn im Jahr und zahlte dank erweiterter Kürzung keine Gewerbesteuer. Dann kaufte sie zusätzlich zwei Wohnungen zur Sanierung und zum Weiterverkauf. Mit dem ersten Flip-Verkauf war die Ausschließlichkeit verletzt. Für das Jahr entfiel die Kürzung komplett, bei 400 % Hebesatz fielen auf die Mietgewinne zusätzlich 8.400 Euro Gewerbesteuer an, zusätzlich zur Gewerbesteuer auf den Flip-Gewinn. Eine eigene Handels-GmbH hätte Gründung und Buchhaltung gekostet, aber nur einen Bruchteil dieser Summe.

Ab wann sich die GmbH für Flips lohnt

Die GmbH spart Steuern, solange der Gewinn in der Gesellschaft bleibt. Wird er an dich als Privatperson ausgeschüttet, fallen 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an. Bei voller Ausschüttung liegt die Gesamtbelastung bei einem Hebesatz von 400 % dann bei gut 48 %. Ein Einzelunternehmen im Spitzensteuersatz von 45 % kommt mit Solidaritätszuschlag auf knapp 47,5 %, weil die Gewerbesteuer dort weitgehend angerechnet wird.

Dazu kommen Fixkosten. Das Stammkapital beträgt 25.000 Euro, und vor der Eintragung ins Handelsregister muss die Hälfte davon auf dem Geschäftskonto liegen. Notar, Handelsregister, Bilanz und Jahresabschluss kosten jedes Jahr einige Tausend Euro, auch in Jahren ohne Verkauf. Eine UG startet mit weniger Kapital, muss aber ein Viertel ihres Jahresüberschusses in eine Rücklage stellen, bis 25.000 Euro erreicht sind.

Als Faustregel lohnt sich die Gesellschaft, wenn du regelmäßig mehrere Flips im Jahr machst und die Gewinne reinvestierst, statt davon zu leben. Für den ersten oder zweiten Deal ist eine private Struktur oder ein Einzelunternehmen meist günstiger. Wann aus mehreren privaten Verkäufen ohnehin ein Gewerbe wird, erklärt der Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze beim Flipping. Fragen zu UG oder GmbH beantwortet Johannes Schwärzler zudem in diesem Video zu Flip-Finanzierung und der Wahl zwischen UG und GmbH.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Rechne deine geplanten Flips der nächsten zwei Jahre mit Gewinn pro Objekt und vergleiche Einzelunternehmen und GmbH mit dem Hebesatz deiner Gemeinde. In Leverage Immo lassen sich Rendite und Steuereffekte je Objekt durchrechnen.
2. Prüfe, ob eine bestehende Vermietungsgesellschaft die erweiterte Kürzung nutzt. Wenn ja, kaufe Flip-Objekte nie in diese Gesellschaft.
3. Kläre vor der Gründung, ob eine Holding sinnvoll ist. Nachträglich Anteile in eine Holding einzubringen, verursacht Aufwand und kann Steuern auslösen.
4. Plane die Sanierungskosten brutto, denn auch die GmbH kann bei steuerfreien Wohnungsverkäufen keine Vorsteuer ziehen. Details stehen im Beitrag zur Umsatzsteuer im Immobilienhandel.
5. Lass die Struktur von einer Steuerberatung prüfen, die bereits Immobilien-Holdings betreut.