Maximalen Kaufpreis berechnen: Die Rückwärtsrechnung beim Flip
Kurzantwort
Den maximalen Kaufpreis rechnest du vom Verkaufspreis nach der Sanierung rückwärts: Du ziehst Zielgewinn, Verkaufskosten, Sanierung samt Puffer und Haltekosten ab. Den Restbetrag teilst du durch 1 plus die Kaufnebenkostenquote, in Bayern mit Makler also etwa durch 1,087. Das Ergebnis ist die Obergrenze für dein Gebot, dein erstes Angebot liegt darunter.
Den maximalen Kaufpreis für einen Flip leitest du aus dem Verkaufspreis ab, den du nach der Sanierung realistisch erzielst. Davon ziehst du sämtliche Kosten bis zum Verkauf und den Gewinn ab, den du mindestens erreichen willst. Den verbleibenden Betrag bereinigst du um die Kaufnebenkosten. Das Ergebnis ist die Zahl, über die du in keiner Verhandlung hinausgehst.
Der Angebotspreis im Inserat kommt in dieser Rechnung nicht vor. Er zeigt dir lediglich, wie weit die Verkäuferseite von deiner Obergrenze entfernt ist und wie viel Verhandlung vor dir liegt.
Die Formel hinter der Rückwärtsrechnung
In einer Zeile geschrieben sieht die Rechnung so aus:
Maximaler Kaufpreis = (Verkaufspreis minus Zielgewinn minus Verkaufskosten minus Sanierung minus Haltekosten) geteilt durch (1 plus Kaufnebenkostenquote)
Bei den Abzügen ist die Reihenfolge egal, bei der Division am Schluss nicht. Kaufnebenkosten hängen am Kaufpreis, und den suchst du ja gerade erst. Ziehst du die Nebenkosten als Prozentsatz vom Restbetrag ab, rechnest du mit der falschen Basis. Der Fehler ist klein, wächst aber mit der Höhe der Quote. Wie sich diese Quote zusammensetzt, zeigen wir im Rechenbeispiel zu Notar, Grundbuch und Makler.
In die Formel fließen fünf Größen ein:
- Verkaufspreis nach Sanierung: der Preis, den Käuferinnen und Käufer für das fertige Objekt bezahlen.
- Zielgewinn: dein Mindestgewinn vor Steuern, festgelegt vor dem ersten Gespräch mit der Verkäuferseite.
- Verkaufskosten: Maklerprovision, Energieausweis, Fotos, Inserate.
- Sanierung: alle Gewerke, Entrümpelung und ein Puffer für Unvorhergesehenes.
- Haltekosten: Zinsen, Bankgebühr, Hausgeld, Grundsteuer und Energie für die gesamte Projektdauer.
Schritt 1: Den Verkaufspreis nach der Sanierung festlegen
Von dieser Zahl hängt alles andere ab. Setzt du den Verkaufspreis in unserem Beispiel weiter unten nur 5 % zu hoch an, steigt dein rechnerischer Maximalpreis um rund 12.500 Euro. Genau dieser Betrag fehlt dir später beim Gewinn.
Verkaufte Objekte als Maßstab
Maßgeblich sind tatsächlich erzielte Preise für sanierte Wohnungen in derselben Lage, mit ähnlicher Größe, ähnlichem Baujahr und vergleichbarer Etage. Angebotspreise auf Portalen liegen häufig über den späteren Notarpreisen. Brauchbare Quellen sind die Grundstücksmarktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse, Bewertungen auf Basis von Transaktionsdaten und Gespräche mit Maklerinnen und Maklern, die in der Straße zuletzt verkauft haben. Mit Leverage bekommst du eine KI-Bewertung auf Grundlage von PriceHubble-Daten und kannst den Quadratmeterpreis für den sanierten Zustand direkt in deine Kalkulation übernehmen.
Arbeite mit einem festen Quadratmeterpreis für den Zustand nach deiner Sanierung. Eine Bewertung, die zwischen 3.900 und 5.200 Euro pro Quadratmeter schwankt, hilft dir beim Bieten nicht weiter. Lass dir deine Annahmen von Leuten bestätigen, die selbst aktiv flippen oder in genau dieser Gegend regelmäßig Wohnungen verkaufen.
Keine Preissteigerung einplanen
Laut Statistischem Bundesamt lagen die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026 nur 0,6 % über dem Vorjahresquartal, die Baupreise für Wohngebäude dagegen rund 5 % darüber. Beim Flip entsteht der Mehrwert durch Sanierung und Grundriss. Rechne den Verkaufspreis deshalb mit heutigen Vergleichswerten und lass erhoffte Marktbewegungen aus der Kalkulation heraus. Die Sanierungskosten dagegen solltest du eher großzügig ansetzen, weil Material und Löhne weiter steigen.
Passt der Preis zur Käufergruppe?
Prüfe den Verkaufspreis zusätzlich aus Sicht der späteren Käuferinnen und Käufer. Bei 340.000 Euro, einem Darlehen von 306.000 Euro, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung zahlt ein Haushalt rund 1.480 Euro im Monat an die Bank, das Hausgeld kommt noch hinzu. Liegt diese Belastung deutlich über den Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Gegend, wird die Vermarktung länger dauern, und jeder zusätzliche Monat erhöht deine Haltekosten.
Schritt 2: Sanierung, Haltekosten und Verkauf abziehen
Sanierungskosten mit Puffer
Für eine hochwertige Sanierung einer Bestandswohnung mit neuem Bad, neuen Böden, neuen Türen, teilweise erneuerter Elektrik und Malerarbeiten rechnen wir derzeit mit 500 bis 650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine einfache Renovierung für die Vermietung liegt eher bei 350 Euro pro Quadratmeter. Auf die Summe kommt ein Puffer von 10 % für erfahrene Teams und 15 % für das erste Projekt. Entrümpelung und Container führst du als eigene Position, weil sie unabhängig von der Fläche schwanken.
Stehen bei einer Eigentumswohnung Steigleitungen, Fenster oder Dach an, betrifft das in der Regel das Gemeinschaftseigentum. Was dort auf dich zukommt, steht in den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die du vor dem Kauf prüfen solltest. Eine beschlossene Sonderumlage ziehst du in der Rückwärtsrechnung genauso ab wie deine eigenen Gewerke.
Haltekosten über die gesamte Projektdauer
Von der Übergabe bis zum Zahlungseingang der Käuferseite planen wir acht Monate ein, auch wenn viele Projekte nach sechs Monaten verkauft sind. Feiertage, Sommerferien und Lieferzeiten verschieben Termine schneller, als es im Bauzeitenplan aussieht. In dieser Zeit laufen folgende Kosten:
- Zinsen auf das Darlehen, bei Flips meist variabel und ohne Tilgung, damit beim Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
- eine Bearbeitungsgebühr der Bank, üblich ist 1 % der Darlehenssumme
- Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft, ab dem Tag des Besitzübergangs
- Grundsteuer
- Strom und Heizung während der Bauzeit
Wie Banken solche Finanzierungen aufbauen, beschreiben wir im Artikel zum Darlehen ohne Tilgung. Eine Aufstellung der einzelnen Monatsposten findest du bei den Haltekosten während der Sanierung.
Verkaufskosten
Verkaufst du eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus über einen Makler an Privatleute, trägst du in der Regel 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Dazu kommen Energieausweis, professionelle Fotos und gegebenenfalls Home Staging. Planst du einen Verkauf ohne Makler, setze trotzdem einen Betrag für Inserate, Fotografie und deine Zeit für Besichtigungen an.
Schritt 3: Den Zielgewinn festlegen, bevor du verhandelst
Ohne feste Zielmarge findet sich für fast jedes Objekt eine Rechnung, die irgendwie aufgeht. Wir setzen als Untergrenze 20 % Gewinn vor Steuern auf die Gesamtkosten an. Bei 280.000 Euro Gesamtkosten sind das 56.000 Euro. Mit weniger Abstand reicht eine einzige Überraschung, etwa ein feuchter Estrich oder drei Monate längere Vermarktung, um einen großen Teil des Ertrags aufzuzehren.
Achte darauf, worauf sich die Prozentzahl bezieht. 20 % auf die Kosten entsprechen rund 16,7 % vom Verkaufspreis. Wer beides verwechselt, bietet mehrere Tausend Euro zu viel. In der Rechnung gehst du deshalb so vor: Verkaufspreis geteilt durch 1,2 ergibt die zulässigen Gesamtkosten, inklusive Kaufpreis und aller Nebenkosten.
Steuern ziehst du an dieser Stelle noch nicht ab. Ob Einkommensteuer, Gewerbesteuer oder Körperschaftsteuer anfällt, hängt von deiner Struktur und der Zahl deiner Verkäufe ab. Die Grundlagen stehen im Leitartikel zu den Steuern beim Fix and Flip, deinen Einzelfall klärst du mit deiner Steuerberatung.
Schritt 4: Kaufnebenkosten richtig herausrechnen
Nach allen Abzügen bleibt ein Betrag, der Kaufpreis und Kaufnebenkosten gemeinsam abdecken muss. Die Nebenkostenquote besteht aus drei Teilen: der Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland festgelegt wird und zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % unter anderem in Nordrhein-Westfalen liegt, den Kosten für Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 % und einer Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist, meist 3,57 %.
Ein Zahlenbeispiel: Für Kaufpreis und Nebenkosten stehen 210.000 Euro zur Verfügung, die Quote beträgt 8,67 %.
- Richtig: 210.000 Euro geteilt durch 1,0867 ergibt 193.246 Euro Kaufpreis. Die Nebenkosten darauf betragen 16.754 Euro, zusammen genau 210.000 Euro.
- Ungenau: 210.000 Euro minus 8,67 % ergibt 191.793 Euro. Du bleibst rund 1.450 Euro unter dem, was deine Rechnung erlaubt.
- Falsch: Die Nebenkosten fehlen ganz. Du bietest 210.000 Euro und zahlst anschließend gut 18.200 Euro Nebenkosten aus deinem Gewinn.
Banken finanzieren bei Flips die Nebenkosten meist nicht mit. Sie kommen zusammen mit der Sanierung aus deinem Eigenkapital. Alternativ hilft eine sehr gute Bonität, eine Bürgschaft oder Kapital von Investorinnen und Investoren, die den Eigenanteil übernehmen.
Rechenbeispiel: 74-m²-Wohnung in Augsburg
Eine Dreizimmerwohnung, Baujahr 1972, dritter Stock ohne Aufzug, Originalzustand mit Bad aus den Achtzigerjahren. Inseriert ist sie für 239.000 Euro. Sanierte Wohnungen dieser Größe im selben Viertel wurden zuletzt für rund 4.600 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die Rechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis nach Sanierung (74 m² zu rund 4.600 Euro) | 340.000 Euro |
| Zulässige Gesamtkosten bei 20 % Zielgewinn (340.000 geteilt durch 1,2) | 283.333 Euro |
| minus Verkaufskosten (Makler rund 12.140 Euro, Energieausweis und Fotos 900 Euro) | 13.040 Euro |
| minus Sanierung (74 m² zu 550 Euro) | 40.700 Euro |
| minus Puffer 15 % auf die Sanierung | 6.105 Euro |
| minus Entrümpelung | 2.500 Euro |
| minus Haltekosten für 8 Monate (Zinsen 4,5 % auf 193.000 Euro, 1 % Bankgebühr, Hausgeld 290 Euro, Grundsteuer, Energie) | 10.760 Euro |
| Verfügbar für Kaufpreis und Nebenkosten | 210.228 Euro |
| Kaufnebenkostenquote Bayern mit Makler | 8,67 % |
| Maximaler Kaufpreis (210.228 geteilt durch 1,0867) | rund 193.500 Euro |
Die Obergrenze liegt damit 45.500 Euro unter dem Angebotspreis. Würdest du die Wohnung zum Inseratspreis kaufen, blieben bei sonst gleichen Annahmen nur rund 5.300 Euro Gewinn vor Steuern übrig, zu wenig für acht Monate Arbeit und das Risiko einer Bestandssanierung.
Wie empfindlich die Obergrenze reagiert
Ändert sich eine einzige Annahme, verschiebt sich der maximale Kaufpreis deutlich:
| Szenario | Maximaler Kaufpreis | Veränderung |
|---|---|---|
| Basisrechnung | 193.500 Euro | 0 Euro |
| Verkaufspreis 5 % niedriger (323.000 Euro) | 181.000 Euro | minus 12.500 Euro |
| Sanierung 650 statt 550 Euro pro m² | 185.600 Euro | minus 7.900 Euro |
| Projektdauer 12 statt 8 Monate | 189.400 Euro | minus 4.100 Euro |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % statt 3,5 % | 188.300 Euro | minus 5.200 Euro |
Der Verkaufspreis hat den größten Hebel. Deshalb lohnt es sich, mehr Zeit in Vergleichswerte zu stecken als in die dritte Nachkommastelle der Zinsrechnung.
Vom Maximalpreis zum ersten Angebot
Die Obergrenze ist nicht dein Eröffnungsgebot. Bei einem Abstand wie im Beispiel steigen wir etwa 8 bis 10 % darunter ein, hier also bei rund 175.000 Euro. Das Angebot geht schriftlich raus und nennt die konkreten Sanierungspositionen: Bad, Elektrik, Böden, Türen, Hausgeld während der Bauzeit. Eine Begründung mit Zahlen macht es der Verkäuferseite leichter, ein niedriges Gebot ernst zu nehmen, und gibt der Maklerin oder dem Makler Argumente für das Gespräch.
Kommt keine Antwort, meldest du dich nach zwei Wochen und nach einem Monat erneut. Viele zu hoch inserierte Wohnungen stehen nach drei Monaten noch online, und die Bereitschaft zu verhandeln steigt mit jeder Woche. Bei einem Projekt aus unserem Umfeld stand eine Erdgeschosswohnung für 290.000 Euro im Netz, gekauft wurde sie nach mehreren Nachfassrunden für 190.000 Euro. Wie das ablief, zeigt dieses Video über eine 90-m²-Wohnung mit Garten, die um 100.000 Euro heruntergehandelt wurde.
Ein großer Teil unserer 20 bis 30 parallel laufenden Baustellen stammt aus Onlineportalen, ohne vorheriges Netzwerk. Wer viele Inserate mit derselben Rückwärtsrechnung prüft, gibt viele niedrige Gebote ab und erhält regelmäßig Zusagen. Wichtig ist die Disziplin: Erhöhst du dein Gebot über die Obergrenze, kaufst du das Risiko mit ein, das deine Rechnung eigentlich ausschließen sollte.
Typische Fehler bei der Rückwärtsrechnung
- Den Verkaufspreis aus Angebotspreisen auf Portalen ableiten, ohne verkaufte Objekte zu prüfen.
- Den Sanierungspuffer weglassen, weil das erste Handwerkerangebot vollständig wirkt.
- Haltekosten nur für die Bauzeit ansetzen und die Vermarktungsphase vergessen.
- Den Zielgewinn auf den Verkaufspreis beziehen und ihn dabei mit einer Marge auf die Kosten verwechseln.
- Die Grunderwerbsteuer des eigenen Wohnorts ansetzen, obwohl der Satz am Standort des Objekts gilt.
- Mit fester Zinsbindung finanzieren und beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
- Eine Sonderumlage, die im letzten Protokoll der Eigentümerversammlung angekündigt wurde, nicht abziehen.
Eine vollständige Kalkulation mit allen Kostenblöcken gehen wir in diesem Video, in dem wir einen Flip vom Ankauf bis zum Verkauf durchrechnen, Position für Position durch, inklusive der Frage, worauf Banken bei der Finanzierung achten.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege deinen Zielgewinn schriftlich fest, zum Beispiel 20 % auf die Gesamtkosten, und passe ihn nicht für einzelne Objekte nach unten an.
- Sammle für deine Zielregion fünf bis zehn Verkaufspreise sanierter Wohnungen aus den letzten zwölf Monaten und bilde daraus einen Quadratmeterpreis.
- Bau dir eine Tabelle mit den fünf Größen aus der Formel und der Division durch 1 plus Nebenkostenquote, oder nutze den Fix-and-Flip-Rechner bei Leverage für die Grundrechnung.
- Prüfe bei jedem Objekt die Grunderwerbsteuer am Standort sowie die Frage, ob ein Makler beteiligt ist, und passe die Quote an.
- Gib dein erstes Angebot unter der Obergrenze ab, schriftlich begründet, und fasse nach zwei und nach vier Wochen nach.
- Liegt der Angebotspreis mehr als 25 % über deiner Obergrenze, notiere das Objekt und schau es dir in drei Monaten erneut an.
Häufige Fragen
Wie viel Gewinn sollte bei einem Flip mindestens herauskommen?
Wir setzen als Untergrenze 20 % Gewinn vor Steuern auf die Gesamtkosten an. Bei 280.000 Euro Gesamtkosten sind das 56.000 Euro. Ein geringerer Abstand lässt kaum Spielraum für Mehrkosten bei der Sanierung oder eine längere Vermarktung.
Gehören Steuern in die Berechnung des maximalen Kaufpreises?
In die Rückwärtsrechnung kommt der Gewinn vor Steuern. Welche Steuern anfallen, hängt davon ab, ob du privat, im gewerblichen Handel oder über eine GmbH verkaufst. Das klärst du vor dem ersten Kauf mit deiner Steuerberatung und berücksichtigst es bei der Höhe deines Zielgewinns.
Warum teilt man durch 1 plus Nebenkostenquote und zieht nicht einfach Prozente ab?
Die Kaufnebenkosten berechnen sich vom Kaufpreis, nicht vom Gesamtbudget. Teilst du das verfügbare Budget durch 1 plus Quote, ergeben Kaufpreis und Nebenkosten zusammen genau dein Budget. Ziehst du die Prozente vom Budget ab, liegst du bei einer Quote von 8,67 % auf 210.000 Euro rund 1.450 Euro daneben.
Finanziert die Bank den maximalen Kaufpreis vollständig?
Bei den ersten Flips finanzieren Banken meist den Kaufpreis, die Nebenkosten und die Sanierung kommen aus Eigenkapital. Mit einer längeren Erfolgsbilanz oder sehr guter Bonität sind auch höhere Finanzierungsanteile möglich. Üblich ist ein variables Darlehen ohne Tilgung, das beim Verkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt wird.
Quellen und weiterführende Links
- Baupreise und Immobilienpreisindex, Statistisches Bundesamt (Destatis)
- Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer, Bayerisches Landesamt für Steuern
- Grunderwerbsteuer: Wissenswertes beim Grundstücks- oder Immobilienerwerb, Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen