Zwangsversteigerung kaufen: Ablauf, Gebote und Risiken beim Flip

Eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung kaufst du in einem öffentlichen Termin beim Amtsgericht. Du meldest dich als bietende Person an, leistest eine Sicherheit von 10 % des festgesetzten Verkehrswerts und gibst dein Gebot mündlich ab. Wer das höchste wirksame Gebot hält und den Zuschlag erhält, wird mit dem Zuschlagsbeschluss Eigentümerin oder Eigentümer. Einen Notarvertrag, eine Verhandlung über Mängel oder eine Gewährleistung gibt es nicht. Für Flipper heißt das: Das Gebotslimit steht vor dem Termin fest, und es enthält einen Aufschlag für alles, was du im Gutachten nicht sehen konntest.

Vom Gläubigerantrag bis zum Termin

Das Verfahren beginnt, wenn eine Bank oder eine andere Gläubigerin mit einem vollstreckbaren Titel die Versteigerung beantragt. Das Amtsgericht ordnet sie an, ein Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten, und das Gericht setzt den Wert per Beschluss fest. Bis zum ersten Termin vergehen oft ein bis zwei Jahre. In dieser Zeit lösen viele Eigentümerinnen und Eigentümer das Verfahren noch durch einen freihändigen Verkauf oder eine Einigung mit der Bank ab, deshalb wird ein erheblicher Teil der angekündigten Termine kurzfristig aufgehoben.

Die Termine stehen im gemeinsamen Zwangsversteigerungsportal der Länder, oft mit Gutachten und Fotos zum Download. Dort findest du Aktenzeichen, Verkehrswert, Objektart und den Sitzungssaal. Für 2025 meldet der Fachverlag Argetra 14.082 zwangsversteigerte Objekte, für 2026 erwartet er mehr als 15.000. Rund die Hälfte davon sind Ein- und Zweifamilienhäuser, etwa ein Fünftel Eigentumswohnungen.

Was du vor dem Termin prüfst

Das Gutachten ist deine wichtigste Quelle. Lies es mit Abstand: Der Sachverständige hat das Objekt häufig nur von außen gesehen, weil die Bewohnerinnen und Bewohner den Zutritt verweigert haben. Der Bewertungsstichtag liegt nicht selten zwölf Monate oder länger zurück. Wir arbeiten jedes Gutachten mit diesen Fragen durch:

• Innenbesichtigung: Fand sie statt? Wenn nein, kalkulierst du eine Komplettsanierung.
• Belegung: Wohnt der Schuldner selbst dort, ist die Einheit vermietet oder steht sie leer?
• Rechte in Abteilung II: Wohnrechte, Nießbrauch oder Leitungsrechte können je nach Rang bestehen bleiben. Welche Rechte das sind, steht im geringsten Gebot, das die Rechtspflegerin oder der Rechtspfleger im Termin verliest.
• Bei Wohnungen: Protokolle der Eigentümergemeinschaft und Stand der Rücklage beim Verwalter anfragen, so wie wir es für die Prüfung von Teilungserklärung und Protokollen beschreiben.
• Umgebung: Fahr vorbei, sprich mit Nachbarn, schau auf Dach, Fenster und Fassade.

Rückständiges Hausgeld des Schuldners musst du nicht übernehmen. Die Gemeinschaft wird nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bis zu 5 % des Verkehrswerts vorrangig aus dem Erlös bedient. Eine Sonderumlage, die erst nach dem Zuschlag fällig wird, trifft dagegen dich.

Bietstunde, Wertgrenzen und Sicherheit

Im Termin folgen auf den Bekanntmachungsteil mindestens 30 Minuten Bietzeit. Gebote gibst du mündlich ab, sie müssen das geringste Gebot erreichen. Zwei Grenzen bestimmen, ob ein Zuschlag möglich ist:

• Liegt das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a ZVG).
• Liegt es unter sieben Zehnteln, kann eine berechtigte Gläubigerin die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).

Beide Grenzen gelten nur im ersten Termin. In einem Folgetermin kann der Zuschlag auch darunter erteilt werden, dort sitzen dann aber meist mehr Bietende im Saal.

Auf Verlangen eines Beteiligten musst du sofort Sicherheit leisten, und zwar in Höhe von 10 % des Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Bargeld ist nach § 69 ZVG ausgeschlossen. Zulässig sind ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt wurde, eine Bankbürgschaft oder eine Überweisung an die Gerichtskasse, die vor dem Termin eingegangen und nachgewiesen ist. Bei 240.000 Euro Verkehrswert liegen also 24.000 Euro bereit, bevor du weißt, ob du den Zuschlag bekommst. Wie viel Eigenkapital ein Flip insgesamt bindet, steht im Beitrag Wie viel Eigenkapital braucht ein Flip?.

Nach dem Zuschlag: Zahlung, Kosten, Besitz

Mit dem Zuschlag gehst du ins Eigentum über (§ 90 ZVG). Den Rest des Bargebots zahlst du bis zum Verteilungstermin, der meist sechs bis zehn Wochen später liegt. Ab dem Zuschlag ist das Bargebot mit 4 % pro Jahr zu verzinsen. Deine Bank sollte die Finanzierung deshalb vor dem Termin zugesagt haben. Für Flips nutzen wir meist ein variables Darlehen ohne Tilgung, weil es sich beim Verkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen lässt.

Auf das Meistgebot fällt Grunderwerbsteuer nach dem Satz deines Bundeslands an. Dazu kommen die Gerichtsgebühr für den Zuschlag und die Eintragung im Grundbuch. Notar und Makler entfallen, die Nebenkosten liegen deshalb um 2 bis 5 Prozentpunkte unter einem freihändigen Kauf.

Wohnt der Schuldner noch im Objekt, ist der Zuschlagsbeschluss dein Räumungstitel. Mit Gerichtsvollzieher und Wartezeit vergehen trotzdem häufig zwei bis vier Monate. Bestehende Mietverträge laufen weiter. Du hast nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, musst es aber zum ersten zulässigen Termin ausüben, und der Mieterschutz bleibt bestehen.

Rechenbeispiel: Gebotslimit für eine Wohnung

Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 72 m² in Nürnberg, Baujahr 1972, Verkehrswert 230.000 Euro. Eine Innenbesichtigung gab es nicht. Vergleichbare sanierte Wohnungen in der Straße wurden zuletzt für 4.580 Euro pro m² verkauft, also rund 330.000 Euro. Die Rückwärtsrechnung folgt dem Schema aus dem Artikel zum maximalen Kaufpreis beim Flip, mit einem zusätzlichen Puffer für das Unbekannte:

Position	Betrag
Verkaufspreis nach Sanierung	330.000 Euro
Verkaufskosten (Exposé, Fotos, 3 % Provision)	−9.900 Euro
Zielgewinn vor Steuern (15 % vom Verkaufspreis)	−49.500 Euro
Sanierung Komplettpaket	−45.000 Euro
Puffer ohne Innenbesichtigung	−15.000 Euro
Haltekosten für 10 Monate inklusive Räumung	−12.000 Euro
Gerichtsgebühr und Grundbuch	−1.500 Euro
Verbleibt für Gebot plus Grunderwerbsteuer	197.100 Euro
Gebotslimit bei 3,5 % Grunderwerbsteuer	rund 190.000 Euro

190.000 Euro entsprechen knapp 83 % des Verkehrswerts. Das Limit liegt über der 7/10-Grenze von 161.000 Euro, ein Zuschlag ist also möglich. Steigt das Bieten auf 200.000 Euro, hörst du auf. Den Effekt des Bundeslands siehst du, wenn du dieselbe Rechnung mit 6,5 % statt 3,5 % aufstellst: Das Limit sinkt dann auf rund 185.000 Euro. Solche Varianten rechnest du am schnellsten mit dem Fix-and-Flip-Rechner von Leverage durch, bevor du ins Gericht fährst.

Ein Beispiel aus der Praxis

Bei einer 61-m²-Wohnung in einer bayerischen Kreisstadt saßen im ersten Termin 14 Bietende im Saal. Unser Limit lag bei 79 % des Verkehrswerts. Der Zuschlag ging am Ende an eine Privatperson bei 104 %, also über dem Preis, zu dem vergleichbare Wohnungen gerade online inseriert waren. Im Saal steigt der Druck mit jedem Gebot, und wer kein festes Limit mitbringt, bietet über den Marktwert hinaus. Eine Einschätzung, wie oft echte Schnäppchen noch vorkommen, gibt es in diesem Video mit den häufigsten Fragen zu Zwangsversteigerungen.

Ein Reihenhaus aus einem Folgetermin bekamen wir dagegen für 71 % des Verkehrswerts. Der frühere Eigentümer wohnte noch darin. Bis zur Räumung vergingen vier Monate, und hinter den Möbeln kam Schimmel an zwei Außenwänden zum Vorschein. Der Puffer aus der Kalkulation war danach weitgehend aufgebraucht, das Projekt lief trotzdem mit Gewinn.

Wann sich der Kanal für Flipper lohnt

Zwangsversteigerungen ergänzen die Akquise, ersetzen sie aber selten. Ein großer Teil unserer 20 bis 30 parallelen Baustellen kam über Onlineportale, wo du besichtigen, nachverhandeln und Unterlagen prüfen kannst. Lohnend sind Versteigerungen vor allem bei Folgeterminen, bei schwer verständlichen Gutachten, die andere abschrecken, und in Regionen mit wenig Bietenden. Wie sich die Kanäle in Aufwand und Trefferquote unterscheiden, vergleicht der Beitrag zur Immobilienakquise vom Portal bis zum Briefkasten.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Lege im Zwangsversteigerungsportal eine Suche für deine Zielregion und Objektart an und lade die Gutachten der nächsten sechs Termine herunter.
2. Besuche einen Termin ohne Gebot, um Ablauf, Rechtspflegerin und Bieterverhalten kennenzulernen.
3. Rechne für jedes interessante Objekt ein Gebotslimit inklusive Puffer und Grunderwerbsteuer und schreib es dir auf.
4. Kläre mit deiner Bank Finanzierungszusage und Sicherheitsleistung mindestens eine Woche vor dem Termin.
5. Frag beim Verwalter oder bei der Gläubigerbank nach, ob der Termin noch stattfindet, bevor du anreist.