Immobilienakquise: Kanäle vom Portal bis zum Briefkasten im Vergleich
Kurzantwort
Für den Einstieg bringen Onlineportale mit Suchagenten die meisten kaufbaren Sanierungsobjekte pro Stunde, vorausgesetzt du reagierst innerhalb von 24 Stunden und besichtigst regelmäßig. Maklerbeziehungen liefern nach ein bis zwei Jahren zusätzlich Angebote vor der Veröffentlichung. Flyer, Briefe, Anzeigen und Netzwerk sind sinnvolle Ergänzungen, aber kaum planbar und an die Grenzen von § 7 UWG gebunden.
Für den Einstieg liefern Onlineportale mit gut eingestellten Suchagenten die meisten kaufbaren Objekte pro investierter Stunde. Maklerbeziehungen bringen nach ein bis zwei Jahren zusätzlich Angebote, bevor sie online gehen. Briefe, Flyer, Anzeigen und Netzwerk ergänzen das, sind aber schwer planbar. Wer mehrere Kanäle parallel betreibt und die Kosten je gekauftem Objekt misst, merkt schnell, welcher in der eigenen Region trägt.
Die Kanäle im Überblick
Die folgende Übersicht beruht auf unseren Erfahrungen mit 20 bis 30 parallel laufenden Baustellen und den Projekten von Leuten, die selbst aktiv flippen. Die Werte sind Spannen, keine Garantien.
| Kanal | Laufende Kosten | Zeit bis zum ersten Kauf | Wettbewerb | Für den Einstieg |
|---|---|---|---|---|
| Portale mit Suchagent | gering, vor allem Zeit | 4 bis 12 Wochen | hoch | sehr gut |
| Makler mit Beziehung | Zeit, Bewirtung, Rückmeldungen | 6 bis 24 Monate für Vorabangebote | mittel | gut, wächst mit jedem Kauf |
| Briefe und Flyer | 15 bis 30 Cent je Stück mit Verteilung | nicht planbar | gering | als Ergänzung |
| Anzeigen in Lokalblättern | 100 bis 400 € im Monat | nicht planbar | gering | als Ergänzung |
| Netzwerk und Tippgeber | Zeit, gegebenenfalls Tippgeberprämie | meist mehrere Jahre | sehr gering | langfristig |
| Zwangsversteigerung | Zeit für Gutachten und Termine | 2 bis 6 Monate | hoch in guten Lagen | erst mit Erfahrung |
Onlineportale: Tempo und Vorbereitung
Ein großer Teil unserer Objekte kam über ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen, oft von Maklern inseriert, mit denen vorher kein Kontakt bestand. Ein Netzwerk war dafür nicht nötig. Entscheidend war die Reaktionszeit: Gute Sanierungsobjekte bekommen in den ersten 24 Stunden die meisten Anfragen. Wer erst am Wochenende antwortet, landet auf Platz 30 der Liste.
Drei Dinge machen den Unterschied:
- Suchagenten auf allen Portalen mit engen Kriterien zu Lage, Fläche, Preis je m² und Zustand. Wie du die Filter einstellst, steht im Beitrag zu Sanierungsobjekten online finden.
- Eine vorbereitete Anfrage, die in drei Sätzen sagt, wer du bist, dass die Finanzierung geklärt ist und wann du besichtigen kannst.
- Eine schnelle Erstprüfung des Exposés. Welche Formulierungen auf versteckte Kosten hindeuten, beschreibt der Beitrag zu Warnsignalen im Exposé.
Mit Leverage Immo lassen sich Suchagenten über ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen bündeln und jedes Inserat direkt in eine Flip-Kalkulation übernehmen. Das spart vor allem die Zeit, in der du Exposés abtippst. Gekauft wird trotzdem vor Ort: Nach unserer Erfahrung braucht es 20 bis 30 Besichtigungen in einem Markt, bis ein Objekt passt. Den Preis holst du meist erst in der Verhandlung nach der Besichtigung heraus, wie im Beitrag zum Verhandeln bei Sanierungsobjekten beschrieben.
Makler: aus Inseraten werden Vorabangebote
Viele Makler arbeiten mit einer kurzen Liste von Kaufinteressenten, die sie anrufen, bevor ein Objekt online geht. Auf diese Liste kommst du über Verlässlichkeit, nicht über Freundlichkeit allein:
- Sag nach einer Besichtigung innerhalb von 24 Stunden zu oder ab, mit kurzer Begründung.
- Leg bei ernsthaftem Interesse eine Finanzierungsbestätigung vor.
- Halte Termine und Zusagen ein, auch beim Notar.
- Biete an, den Makler mit dem Wiederverkauf nach der Sanierung zu beauftragen, wenn das zu deinem Verkaufskonzept passt.
- Informiere die Makler, mit denen du arbeitest, in regelmäßigen Abständen kurz über abgeschlossene Projekte.
Bis die ersten Objekte vor der Veröffentlichung kommen, vergehen oft ein bis zwei Jahre. Wer häufig absagt, verliert dadurch keine Makler, solange die Absagen schnell und klar sind. Ein Einblick, wie sich die Kanäle bei uns über die Jahre verschoben haben, gibt dieses Video, in dem wir erklären, woher unsere Deals heute kommen.
Briefe, Flyer und Anzeigen: was rechtlich geht
Direktansprache bringt selten viele Kontakte, aber wenn sich jemand meldet, gibt es oft keine anderen Interessenten. Typisch sind ein bis zwei Rückmeldungen je 1.000 Flyer, häufig auch keine. Persönlich adressierte, handgeschriebene Briefe an erkennbar leerstehende Häuser haben eine höhere Quote, kosten aber mehr Zeit.
Rechtlich gelten klare Grenzen. Nach § 7 UWG ist Werbung unzulässig, wenn erkennbar ist, dass der Empfänger sie nicht möchte. Unadressierte Flyer gehören deshalb nicht in Briefkästen mit dem Aufkleber "Keine Werbung". Telefonanrufe bei Privatpersonen sind ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung unzulässig, Werbe-E-Mails ebenso. Auch der Weg über das Grundbuch ist meist versperrt: Nach § 12 GBO darf nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, und ein reines Kaufinteresse reicht dafür in der Regel nicht. Bei Unsicherheit zu Anschreiben und Datenschutz lohnt eine kurze anwaltliche Prüfung des Vorgehens.
Anzeigen in Lokalzeitungen und Anzeigenblättern erreichen vor allem ältere Eigentümerinnen und Eigentümer. Ein ehrlicher Text mit Name, Telefonnummer und dem Hinweis, dass auch renovierungsbedürftige Objekte infrage kommen, funktioniert besser als Formulierungen, die eine Notlage vortäuschen.
Sondersituationen als eigener Kanal
Ein Teil der Sanierungsobjekte kommt aus Situationen, in denen Verkäuferinnen und Verkäufer unter Zeitdruck stehen oder sich erst einigen müssen. Für Zwangsversteigerungen gelten eigene Regeln für Gebote, Sicherheitsleistung und Besichtigung, die der Beitrag zum Kauf aus der Zwangsversteigerung beschreibt. Bei Erbengemeinschaften dauert der Weg zum Notartermin oft länger, weil alle Mitglieder zustimmen müssen. Auch Insolvenzverwaltungen verkaufen Immobilien, meist über Makler oder direkt an Interessenten, die schnell und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen können.
Rechenbeispiel: Was ein gekauftes Objekt pro Kanal kostet
Ein Beispiel aus der Praxis für ein erstes Akquisejahr in einer Stadt mit rund 150.000 Einwohnern. Die Stunden sind mit 40 € angesetzt, damit Zeit und Geld vergleichbar werden.
| Kanal | Aufwand im Jahr | Kosten | Gekaufte Objekte | Kosten je Objekt |
|---|---|---|---|---|
| Portale mit Suchagent | 120 Stunden Suche und 40 Besichtigungen | 4.800 € Zeit plus 360 € Abos | 2 | 2.580 € |
| Makler | 60 Stunden plus vier Abendessen à 250 € | 2.400 € Zeit plus 1.000 € | 1 | 3.400 € |
| Flyer | 18.000 Stück, Verteilung vergeben, 20 Stunden Telefonate | 3.600 € plus 800 € Zeit | 1 | 4.400 € |
| Lokalanzeige | 12 Monate à 200 € | 2.400 € | 0 | nicht bezifferbar |
Bei einem Gewinn von 25.000 bis 40.000 € je Flip ist jeder dieser Kanäle wirtschaftlich, sobald er ein Objekt liefert. Der Unterschied liegt in der Planbarkeit. Portale liefern früh und verlässlich, Makler und Direktansprache werden im zweiten und dritten Jahr deutlich günstiger je Objekt, weil Beziehungen und Bekanntheit nachwirken.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege heute auf drei Portalen Suchagenten für deine Zielregion an und schreib eine Standardanfrage.
- Plane vier Besichtigungen pro Monat fest ein, auch wenn die Objekte nicht perfekt wirken.
- Führe eine Liste aller Makler, mit denen du gesprochen hast, mit Datum, Objekt und deiner Rückmeldung.
- Starte eine Flyer- oder Briefaktion in einem eng umrissenen Viertel und miss Rückläufe und Kosten über zwölf Monate.
- Rechne am Jahresende die Kosten je gekauftem Objekt pro Kanal und verschiebe deine Zeit dorthin, wo sie am wenigsten kostet.
Häufige Fragen
Welcher Akquisekanal eignet sich für den ersten Flip?
Onlineportale mit Suchagenten, weil sie ohne Netzwerk funktionieren und schnell Objekte liefern. Wichtig sind eine Reaktion innerhalb von 24 Stunden, eine geklärte Finanzierung und regelmäßige Besichtigungen. Maklerkontakte entstehen dabei nebenbei.
Wie viele Rückmeldungen bringen Flyer?
Typisch sind ein bis zwei Anrufe je 1.000 verteilte Flyer, oft auch keiner. Wenn sich jemand meldet, gibt es aber selten andere Interessenten. Flyer lohnen sich deshalb als Ergänzung in eng umrissenen Vierteln mit vielen Wohnungen.
Darf man Eigentümerinnen und Eigentümer anrufen oder anschreiben?
Briefe und Flyer sind grundsätzlich zulässig, solange niemand erkennbar widerspricht, etwa mit einem Aufkleber gegen Werbung. Werbeanrufe bei Privatpersonen und Werbe-E-Mails sind nach § 7 UWG ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung unzulässig.
Kann man Eigentümer über das Grundbuch herausfinden?
In der Regel nicht. Nach § 12 GBO braucht die Einsicht ein berechtigtes Interesse, und ein bloßes Kaufinteresse reicht dafür meist nicht aus. Handgeschriebene Briefe an die Objektadresse oder Fragen in der Nachbarschaft sind die üblichen Wege.
Quellen und weiterführende Links
- § 7 UWG, Unzumutbare Belästigungen, Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (Volltext über openlex.de)
- § 12 GBO, Grundbucheinsicht, Grundbuchordnung (Volltext über openlex.de)