Spekulationssteuer berechnen: Drei Rechenbeispiele mit Zahlen
Kurzantwort
Die Spekulationssteuer ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf. Du rechnest Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten samt Nebenkosten und Sanierung, wobei bereits genutzte Abschreibungen die Anschaffungskosten mindern. Auf den Gewinn zahlst du deinen persönlichen Steuersatz, 2026 ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen 42 %.
Die Spekulationssteuer berechnest du in drei Schritten: Gewinn ermitteln, prüfen, ob eine Ausnahme greift, und den Gewinn mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz multiplizieren. Rechtsgrundlage ist § 23 EStG, der Verkäufe von Grundstücken innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung als private Veräußerungsgeschäfte erfasst. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten und abzüglich der Anschaffungskosten, die um bereits genutzte Abschreibungen gekürzt werden.
Die drei Beispiele unten zeigen, wie stark das Ergebnis von Details abhängt: von der Abschreibung während einer Vermietung, von Sanierungskosten und von einer einzigen Lücke in der Eigennutzung. Alle Beispiele rechnen mit dem Tarif 2026 und ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Die Rechnung in vier Schritten
- Frist prüfen: Maßgeblich sind die Tage der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei.
- Ausnahme prüfen: Hast du die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, fällt keine Steuer an.
- Gewinn ermitteln: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus (Anschaffungskosten plus Kaufnebenkosten plus Herstellungskosten minus genutzte AfA).
- Steuer ansetzen: Der Gewinn erhöht dein zu versteuerndes Einkommen. Liegt dein übriges Einkommen bereits über 69.879 Euro, wird der gesamte Gewinn mit 42 % besteuert, ab 277.826 Euro mit 45 %. Die Grenzen stehen in § 32a EStG.
Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine Maklerprovision auf Käuferseite. Wie hoch diese Posten je Bundesland ausfallen, zeigt unser Rechenbeispiel zu den Kaufnebenkosten. Zu den Verkaufskosten zählen Maklerprovision auf Verkäuferseite, Energieausweis, Inserate und Fotos.
Beispiel 1: Vermietete Wohnung nach sechs Jahren verkauft
Kauf einer Wohnung in Leipzig, beurkundet im Mai 2020, für 210.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betrugen 18.900 Euro. Ab Juni 2020 vermietet, Gebäudeanteil 80 %, lineare AfA von 2 %, also 3.662 Euro im Jahr. Verkauf beurkundet im Oktober 2026 für 289.000 Euro, die Maklerprovision der Verkäuferseite beträgt 3,57 %. Übriges zu versteuerndes Einkommen: 80.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 289.000 Euro |
| minus Maklerprovision | 10.317 Euro |
| minus Anschaffungskosten (210.000 + 18.900) | 228.900 Euro |
| plus genutzte AfA Juni 2020 bis September 2026 | 23.195 Euro |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 72.978 Euro |
| Steuer bei 42 % | 30.651 Euro |
Die Abschreibung, die über sechs Jahre die Mieteinkünfte gemindert hat, kommt beim Verkauf zurück: Sie kostet hier knapp 9.742 Euro Steuer. Wer bis zum 15. Mai 2030 mit der Beurkundung wartet, verkauft steuerfrei. Ob sich das Warten lohnt, hängt von Mietrendite und Zinsen in der Zwischenzeit ab.
Beispiel 2: Privater Flip innerhalb eines Jahres
Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung in Regensburg, beurkundet im Februar 2026, für 165.000 Euro ohne Makler. Grunderwerbsteuer 3,5 % und Notar mit Grundbuch rund 2 % ergeben 9.075 Euro Nebenkosten. Die Sanierung kostet 41.000 Euro. Verkauf an Eigennutzer, beurkundet im November 2026, für 248.000 Euro. Verkaufskosten für Energieausweis, Fotos und Inserate: 1.200 Euro. Übriges zu versteuerndes Einkommen: 72.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 248.000 Euro |
| minus Verkaufskosten | 1.200 Euro |
| minus Kaufpreis und Nebenkosten | 174.075 Euro |
| minus Sanierungskosten | 41.000 Euro |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 31.725 Euro |
| Steuer bei 42 % | 13.325 Euro |
Nach Steuern bleiben 18.400 Euro, bevor Zinsen und Hausgeld der Projektphase abgezogen sind. Ob diese Haltekosten als Werbungskosten den Gewinn mindern, hängt vom Einzelfall ab. Das klärst du vor dem Verkauf mit deiner Steuerberatung.
Wichtiger ist die Frage, ob überhaupt § 23 EStG gilt. Wer gezielt kauft, saniert und verkauft und das wiederholt, handelt schnell gewerblich, dann fallen zusätzlich Gewerbesteuer und andere Regeln an. Wo die Grenze liegt, erklären wir im Beitrag Fix and Flip als Privatperson, die Drei-Objekt-Grenze im Detail im Leitartikel zu Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Gewerbesteuer. Warum Steuern einen Flip nicht unwirtschaftlich machen, rechnen wir außerdem in diesem Video mit einem Beispiel für privat und GmbH durch.
Beispiel 3: Eigennutzung mit Lücke vor dem Verkauf
Eine Eigentümerin kauft im März 2021 eine Wohnung in Köln für 300.000 Euro, mit Nebenkosten 327.000 Euro. Sie wohnt dort bis Juni 2025, zieht für einen neuen Job um und vermietet ab Juli 2025. Im September 2026 beurkundet sie den Verkauf für 365.000 Euro ohne Makler. Übriges zu versteuerndes Einkommen: 85.000 Euro.
Die Ausnahme für Eigennutzung greift nicht mehr. Im Verkaufsjahr 2026 hat sie die Wohnung keinen Tag selbst bewohnt, und durchgehend selbst genutzt war die Wohnung seit dem Kauf ebenfalls nicht. Damit ist der gesamte Wertzuwachs seit 2021 steuerpflichtig, einschließlich der Jahre, in denen sie selbst dort gewohnt hat.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 365.000 Euro |
| minus Anschaffungskosten | 327.000 Euro |
| plus genutzte AfA Juli 2025 bis August 2026 (2 % auf 261.600 Euro) | 6.104 Euro |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 44.104 Euro |
| Steuer bei 42 % | 18.524 Euro |
Ein Leerstand statt der Vermietung hätte daran nichts geändert, weil auch eine leere Wohnung im Verkaufsjahr keine Eigennutzung ist. Steuerfrei wäre der Verkauf ab März 2031 gewesen.
Die drei Fälle im Vergleich
| Fall | Haltedauer | Gewinn | Steuer | Auslöser |
|---|---|---|---|---|
| Vermietete Wohnung | 6 Jahre | 72.978 Euro | 30.651 Euro | Frist nicht abgelaufen, AfA erhöht Gewinn |
| Privater Flip | 9 Monate | 31.725 Euro | 13.325 Euro | Kurze Haltedauer, Gewerblichkeit prüfen |
| Eigennutzung mit Lücke | 5,5 Jahre | 44.104 Euro | 18.524 Euro | Keine Eigennutzung im Verkaufsjahr |
Solche Szenarien kannst du vor dem Kauf mit Leverage durchrechnen, das neben Cashflow und Rendite auch die Steuereffekte einer Haltedauer abbildet.
Freigrenze, Verluste und Fristberechnung
- Freigrenze von 1.000 Euro: Seit 2024 bleiben private Veräußerungsgewinne steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen unter 1.000 Euro liegen. Wird die Grenze erreicht, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
- Verluste: Ein Verlust aus einem Verkauf innerhalb der Frist lässt sich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, auch im Vorjahr oder in späteren Jahren. Mit Gehalt oder Mieteinnahmen geht das nicht. Gib den Verlust trotzdem in der Steuererklärung an, damit er festgestellt wird.
- Fristberechnung: Es zählt das Datum der Beurkundung, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Bei geerbten Immobilien übernimmst du das Kaufdatum der verstorbenen Person.
- Abschreibung: Nur die tatsächlich geltend gemachte AfA mindert die Anschaffungskosten. Wer bei einem Flip nicht vermietet, hat keine AfA, mehr dazu im Beitrag zur Abschreibung beim Flip.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Suche die Kaufurkunde heraus und notiere das Beurkundungsdatum. Der Tag nach dem zehnten Jahrestag ist dein frühestes steuerfreies Verkaufsdatum.
- Stelle alle Belege zu Kaufnebenkosten, Sanierung und Verkaufskosten zusammen, jeder Euro davon mindert den Gewinn.
- Lies in deinen Steuerbescheiden nach, wie viel AfA du bereits geltend gemacht hast, und rechne sie dem Gewinn hinzu.
- Prüfe bei Eigennutzung, ob du im geplanten Verkaufsjahr noch selbst dort wohnst. Ein Auszug im Vorjahr kann die Steuerfreiheit kosten.
- Planst du mehrere Flips, lass vorab prüfen, ob eine GmbH für dich günstiger ist.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der 2026 zwischen 14 und 45 % liegt. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro beträgt der Grenzsteuersatz 42 %.
Werden Renovierungskosten bei der Spekulationssteuer abgezogen?
Ja. Sanierungskosten, die nicht bereits als Werbungskosten bei einer Vermietung abgezogen wurden, mindern den Veräußerungsgewinn. Bewahre alle Rechnungen auf, das Finanzamt fordert sie häufig an.
Ab wann zählt die Zehnjahresfrist?
Maßgeblich ist der Tag, an dem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Für das Ende zählt der Tag der Beurkundung des Verkaufs. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag spielen für die Frist keine Rolle.
Fällt Spekulationssteuer an, wenn du vorher selbst darin gewohnt hast?
Nicht, wenn du die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Hast du im Verkaufsjahr gar nicht mehr dort gewohnt, greift die Ausnahme nicht, auch wenn du vorher jahrelang selbst eingezogen warst.
Quellen und weiterführende Links
- § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte, Einkommensteuergesetz
- § 32a EStG: Einkommensteuertarif, Einkommensteuergesetz