Verkaufspreis schätzen mit Bodenrichtwert und Vergleichsdaten

Den Verkaufspreis einer sanierten Immobilie schätzt du am verlässlichsten aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen vergleichbarer, bereits sanierter Objekte in derselben Lage. Diese Daten liefern die Gutachterausschüsse über Immobilienrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Der Bodenrichtwert ergänzt das bei Häusern als Untergrenze und Plausibilitätsprüfung. Angebotspreise aus Portalen kommen erst danach und nur mit Abschlag in die Rechnung.

Welche Datenquelle welchen Teil des Preises erklärt

Jede Quelle beantwortet eine andere Frage. Wer sie vermischt, landet schnell bei einem Wunschpreis. Die folgende Übersicht zeigt, wie wir die Quellen einordnen, bevor wir einen Zielverkaufspreis in die Kalkulation schreiben.

Für den Zielpreis zählen vor allem die mittleren drei Zeilen. Bodenrichtwert und Portalangebote nutzen wir als Gegenprobe.

Den Bodenrichtwert richtig lesen

Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse nach § 196 Baugesetzbuch aus der Kaufpreissammlung, mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. In vielen Ländern gilt aktuell der Stichtag 1. Januar 2026, einige Länder aktualisieren jährlich. Abrufbar sind die Werte in den Landesportalen oder länderübergreifend über BORIS-D.

Ein Wert gilt immer für ein gedachtes Richtwertgrundstück. Lies deshalb vor der Verwendung diese Angaben mit:

• Stichtag des Werts und ob danach Bewegungen im Markt bekannt sind
• Entwicklungszustand, etwa baureifes Land oder Bauerwartungsland
• Art der Nutzung, zum Beispiel Wohnbaufläche oder gemischte Baufläche
• Maß der Nutzung als Geschossflächenzahl oder Wohnflächenzahl
• Beitragszustand, also ob Erschließungsbeiträge bereits abgegolten sind
• Typische Grundstücksgröße oder Grundstückstiefe

Weicht dein Grundstück stark ab, etwa durch Hanglage, Überbreite oder eine kleinere Geschossflächenzahl, passt der Gutachterausschuss den Wert über Umrechnungskoeffizienten an. Diese stehen meist im Grundstücksmarktbericht. Wie du den Bodenwert für die steuerliche Kaufpreisaufteilung nutzt, beschreibt flipperimmo.com in einem eigenen Beitrag zu Bodenrichtwert und Kaufpreisaufteilung. Für den Verkaufspreis interessiert uns hier etwas anderes.

Beim Haus: Bodenwert als Untergrenze und Gegenprobe

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern macht der Boden einen großen Teil des Preises aus. Der Bodenrichtwert zeigt dir deshalb zwei Dinge: Wie viel du beim Ankauf faktisch für das Gebäude zahlst, und ob dein Zielpreis nach der Sanierung zur Lage passt.

Ein Beispiel aus der Praxis: eine Doppelhaushälfte bei Ulm, Baujahr 1968, 118 m² Wohnfläche, 340 m² Grundstück. Der Bodenrichtwert liegt bei 540 Euro je m².

Der Bodenanteil von 35 % liegt im Rahmen dessen, was der Grundstücksmarktbericht der Region für sanierte Häuser dieser Baujahre zeigt. Läge er bei 15 %, wäre der Zielpreis vermutlich zu optimistisch. Die Gegenprobe ersetzt keine Vergleichsverkäufe, sie fängt aber grobe Ausreißer ab. Wie Gutachter den Gebäudeteil getrennt bewerten, erklären wir im Artikel zum Sachwertverfahren beim Haus.

Bei Eigentumswohnungen bringt der Bodenrichtwert wenig. Dein Miteigentumsanteil am Grundstück ist klein, der Preis hängt an Lage im Haus, Zustand der Gemeinschaft und Wohnungsgröße.

Bei der Wohnung: Vergleichsdaten in drei Schichten

Für Wohnungen arbeiten wir mit drei unabhängigen Schichten und nehmen am Ende den unteren Bereich der Überschneidung. Rechenbeispiel für eine 68-m²-Wohnung in Augsburg, Baujahr 1972, nach Vollsanierung:

Die Werte liegen zwischen 5.036 und 5.189 Euro je m². In die Kalkulation geht der untere Wert: 68 m² x 5.036 Euro ergibt rund 342.000 Euro. Das ist der Preis, mit dem du sicher verkaufst. Was darüber hinaus erzielt wird, ist Reserve für Zinsen, Nachträge oder eine längere Vermarktung. Wie du einzelne Vergleichsfälle sauber auf dein Objekt anpasst, zeigt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren für Flipper.

Wie groß der Abschlag auf Portalpreise sein sollte

Einen festen Satz gibt es nicht. Wir beobachten Inserate über einen Suchagenten vier bis acht Wochen lang und notieren, welche Objekte verschwinden und welche im Preis sinken. Inserate, die nach sechs Wochen noch online sind, waren meist zu teuer. Ihr Preis gehört nicht in deine Rechnung. In ruhigen Märkten liegt der Abstand zwischen Angebot und Abschluss oft bei 5 bis 10 %, in sehr gefragten Lagen darunter.

Aus unseren Projekten: Wenn Portale und Kaufpreissammlung auseinanderliegen

Bei einer 74-m²-Wohnung im Allgäu zeigten die Portale sanierte Vergleichswohnungen für 4.900 bis 5.200 Euro je m². Die Auskunft des Gutachterausschusses nannte für fünf modernisierte Verkäufe der letzten 18 Monate einen Median von 4.310 Euro. Wir haben mit 4.300 Euro kalkuliert und den Ankaufspreis entsprechend verhandelt. Verkauft wurde nach sieben Wochen für 4.420 Euro je m². Mit den Portalwerten hätten wir rund 50.000 Euro zu viel für das Objekt geboten.

Seit diesem Projekt holen wir die Auskunft aus der Kaufpreissammlung vor jedem Gebot ein, sobald eine Region neu für uns ist. Die Gebühr ist im Verhältnis zum Risiko klein.

Vom Zielpreis zum maximalen Kaufpreis

Der geschätzte Verkaufspreis ist die erste Zeile der Rückwärtsrechnung. Davon ziehen wir Sanierungskosten, Kaufnebenkosten, Haltekosten, Verkaufskosten und die gewünschte Marge ab. Das Ergebnis ist der höchste Preis, den wir bieten. Die vollständige Rechnung steht im Leitartikel zum maximalen Kaufpreis beim Flip.

Als zusätzliche Gegenprobe nutzen wir eine automatisierte Bewertung. Leverage Immo liefert zu einem Exposé eine KI-Bewertung auf Basis von PriceHubble-Daten und rechnet daraus direkt Marge und Eigenkapitalrendite. Weicht dieser Wert stark von deinen drei Schichten ab, lohnt ein zweiter Blick auf die Vergleichsfälle.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Rufe im Landesportal oder über BORIS-D den Bodenrichtwert ab und notiere Stichtag, Nutzungsart und Geschossflächenzahl.
2. Prüfe, ob dein Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte veröffentlicht, und lade die Umrechnungstabelle für Zustand und Baujahr.
3. Beantrage eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung für sanierte Objekte der letzten 12 bis 24 Monate in deiner Lage.
4. Richte einen Suchagenten für sanierte Vergleichsobjekte ein und beobachte vier Wochen lang Preisänderungen und Standzeiten.
5. Rufe zwei Maklerbüros an, die in der Straße verkauft haben, und frage nach realen Abschlusspreisen.
6. Setze den unteren Wert der Überschneidung als Zielpreis an und plane die Vermarktung so, dass er erreichbar bleibt. Hinweise dazu stehen im Beitrag zum Verkürzen der Vermarktungsdauer.