Maklerprovision bei Kauf und Verkauf: Wer zahlt was (Stand 2026)

Wer die Maklerprovision zahlt, hängt von zwei Fragen ab: Um welche Objektart geht es, und kauft eine Privatperson? Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer gilt das Teilungsprinzip der §§ 656a bis 656d BGB, die Seite des Auftraggebers trägt dann mindestens die Hälfte. In allen anderen Fällen ist die Verteilung frei verhandelbar. Für Flipper bedeutet das: Beim Ankauf über eine GmbH greift der Schutz meist nicht, beim Verkauf an Eigennutzer bist du daran gebunden.

Die vier Regeln des Teilungsprinzips

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das BGB die Provision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern neu. Für die Praxis zählen vier Punkte:

• Textform: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss nach § 656a BGB mindestens per E-Mail oder in einem vergleichbaren Format geschlossen werden. Eine mündliche Absprache genügt nicht.
• Gleiche Höhe bei Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen beide nach § 656c BGB gleich viel zahlen. Erlässt er einer Seite etwas, gilt das automatisch für die andere.
• Höchstens die Hälfte weitergeben: Beauftragt allein die Verkäuferseite oder allein die Käuferseite den Makler, kann sie nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Kosten auf die Gegenseite übertragen.
• Zahlungsreihenfolge: Die Gegenseite muss ihren Anteil erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Teil beglichen und das nachgewiesen hat.

Die Regeln gelten nur, wenn die kaufende Person Verbraucherin oder Verbraucher ist. Wer als Unternehmen, über eine GmbH oder als gewerbliche Händlerin kauft, kann sich nicht darauf berufen.

Neu seit Juli 2026: Die Objektart beim Vertragsschluss zählt

Der Bundesgerichtshof hat am 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) eine Streitfrage geklärt, die Flipper direkt betrifft. Ein Käufer hatte ein Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Einheiten erworben und erst nach Abschluss des Maklervertrags erklärt, es als Einfamilienhaus nutzen zu wollen. Er verlangte deshalb die Halbteilung. Der BGH lehnte das ab: Maßgeblich ist die objektive Beschaffenheit des Objekts beim Abschluss des Maklervertrags. Eine spätere Nutzungsabsicht reicht nicht, sie muss spätestens bei Vertragsschluss erkennbar sein.

Wer ein Zweifamilienhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus kaufen und als Einfamilienhaus weiterverkaufen will, sollte diese Absicht deshalb vor der Unterschrift unter den Maklervertrag schriftlich mitteilen. Als Verbraucher kannst du dich nur dann auf die Halbteilung berufen. Wie der umgekehrte Weg funktioniert, beschreibt unser Beitrag zum Aufteilen und Einzelverkauf von Mehrfamilienhäusern.

Beim Ankauf: Was du als Flipper zahlst

Kaufst du als Privatperson eine Wohnung, schützt dich das Teilungsprinzip wie jede andere Käuferin. Bei Doppeltätigkeit zahlst du meist 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, genauso viel wie die Verkäuferseite. Kaufst du dagegen über eine GmbH oder im Rahmen eines bereits angemeldeten Gewerbes, entfällt der Schutz, und der Makler kann dir eine höhere Provision anbieten. In der Praxis verlangen die meisten Büros trotzdem den ortsüblichen Satz, weil sie ihre Exposés nicht nach Käufertyp unterscheiden. Prüfe den Maklervertrag vor der Bestätigung, denn verhandeln kannst du nur vorher. Welchen Anteil die Provision an deinen gesamten Nebenkosten hat, zeigt unser Rechenbeispiel zu den Kaufnebenkosten. Mehr Details zu Sätzen und Verhandlung findest du im Beitrag zur Maklerprovision beim Immobilienkauf auf flipperimmo.com.

Beim Verkauf: Was das Teilungsprinzip für dich bedeutet

Sanierte Wohnungen kaufen meist Eigennutzerinnen und Eigennutzer, also Verbraucher. Beauftragst du einen Makler mit dem Verkauf, darfst du deshalb höchstens die Hälfte der Provision an die Käuferseite weitergeben. Eine reine Käuferprovision, wie sie vor 2020 in manchen Bundesländern üblich war, ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr möglich. Anders sieht es aus, wenn eine Kapitalanlegerin über ihre GmbH kauft oder du ein Mehrfamilienhaus im Ganzen veräußerst. Dann ist die Verteilung wieder Verhandlungssache.

Rechenbeispiel: Ein Flip, vier Provisionsvarianten

Eine 72-m²-Wohnung in Karlsruhe wird für 210.000 Euro gekauft und nach der Sanierung für 340.000 Euro an eine Familie verkauft. Die Provision beträgt ortsüblich 3,57 Prozent je Seite inklusive Umsatzsteuer.

Zwischen der teuersten und der günstigsten Variante liegen über 13.000 Euro, bei einem Gewinn vor Steuern, der bei solchen Projekten oft zwischen 30.000 und 60.000 Euro liegt. Ob sich der Verkauf ohne Makler für dich rechnet, prüfst du mit unserem Beitrag zum Privatverkauf ohne Makler.

Provision verhandeln: Wo Flipper Spielraum haben

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Flipper haben gegenüber Einmalkäufern einen Vorteil: Sie kaufen regelmäßig und bringen das sanierte Objekt wieder in den Verkauf. Bewährt haben sich diese Hebel:

• Kauf und Verkauf über dasselbe Büro: Der Makler kennt das Objekt, hat Unterlagen und verdient zweimal. Dafür ist beim Verkauf oft ein niedrigerer Satz drin.
• Schnelle, verlässliche Abwicklung: Finanzierungsbestätigung vorab, kurzer Weg zum Notar, keine Nachverhandlung nach der Besichtigung.
• Pünktliche Zahlung: Wer die Rechnung am Tag der Fälligkeit begleicht, wird beim nächsten passenden Objekt früher angerufen.

Was Maklerinnen und Makler an Kaufinteressenten schätzen, besprechen Johannes Schwärzler und ein Makler in diesem Video darüber, wie du für Makler zum bevorzugten Käufer wirst.

Steuerliche Einordnung der Provision

Die Provision beim Ankauf zählt zu den Anschaffungsnebenkosten des Objekts. Die Provision beim Verkauf mindert als Veräußerungskosten den Erlös. Beim Flip senken damit beide Zahlungen den steuerpflichtigen Gewinn, beim privaten Verkauf nach § 23 EStG genauso wie im gewerblichen Handel. Wie sich die Steuer in einer GmbH zusammensetzt, steht im Beitrag zur Immobilien-GmbH für Flips. Die Zuordnung im Einzelfall klärst du mit deiner Steuerberatung.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Kläre vor jeder Anfrage, ob du als Privatperson oder über deine Gesellschaft kaufst, und frage den Provisionssatz für genau diese Konstellation ab.
2. Teile beim Kauf von Zwei- oder Mehrfamilienhäusern eine geplante Nutzung als Einfamilienhaus vor Abschluss des Maklervertrags schriftlich mit.
3. Rechne die Verkaufsprovision von Anfang an in jede Kalkulation ein, mit mindestens 3,57 Prozent vom erwarteten Verkaufspreis.
4. Verhandle beim Verkauf einen Paketsatz, wenn du Ankauf und Verkauf über dasselbe Büro abwickelst.
5. Bestätige Maklerverträge erst, wenn Satz, Fälligkeit und Aufteilung schriftlich feststehen.