Mehrfamilienhaus aufteilen und einzeln verkaufen: Ablauf und Rechnung
Kurzantwort
Beim Aufteilen kaufst du ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, teilst es mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung in Eigentumswohnungen und verkaufst diese einzeln. Nach Nebenkosten, Aufteilung, Sanierung und Zinsen bleiben bei guten Projekten etwa 10 bis 15 % der Erlöse. Umwandlungsverbote nach § 250 BauGB und Mieterschutz nach § 577a BGB können das Vorhaben bremsen.
Beim Aufteilen kaufst du ein Mehrfamilienhaus als Ganzes zu einem niedrigeren Quadratmeterpreis, teilst es nach § 8 WEG in einzelne Eigentumswohnungen und verkaufst diese getrennt. Die Spanne zwischen Paketpreis und der Summe der Einzelpreise liegt in vielen Mittelstädten bei 30 bis 50 %. Davon gehen Kaufnebenkosten, die Aufteilung selbst mit Plänen, Bescheinigung, Notar und Grundbuch, die Sanierung des Gemeinschaftseigentums und zwölf Monate oder mehr Finanzierung ab. In Gebieten mit Umwandlungsverbot und bei vermieteten Wohnungen setzen Baugesetzbuch und Mietrecht zusätzliche Grenzen.
So läuft die Aufteilung nach § 8 WEG
Als Alleineigentümer teilst du das Grundstück durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, die jeweils mit einer Wohnung verbunden sind (§ 8 WEG). Die Mitwirkung von Mietern oder Nachbarn brauchst du dafür nicht. Der Ablauf in der Praxis:
- Bestandsaufnahme: Aufmaß aller Wohnungen, Keller, Dachboden und Stellplätze. Fehlen Bauakten, lässt du die Pläne neu zeichnen.
- Aufteilungsplan: Ein Architekturbüro nummeriert alle Räume, die zu einer Einheit gehören, und grenzt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ab.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Das Bauamt bestätigt, dass jede Wohnung baulich abgeschlossen ist. Plan und Bescheinigung sind nach § 7 Abs. 4 WEG Pflichtanlagen für das Grundbuch.
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Der Notar beurkundet Miteigentumsanteile, Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und Regeln für die spätere WEG.
- Grundbuch: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.
- Verwaltung: Du bestellst eine Hausverwaltung, beschließt einen Wirtschaftsplan und legst die Erhaltungsrücklage fest.
Vom ersten Aufmaß bis zu den Wohnungsgrundbüchern vergehen je nach Bauamt und Grundbuchamt drei bis neun Monate. Diese Zeit gehört in deine Haltekosten. Die Abgeschlossenheit scheitert in älteren Häusern gelegentlich an fehlenden Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus, an gemeinsam genutzten Toiletten auf halber Treppe oder an Wohnungen, die nur durch eine andere erreichbar sind.
Wo die Umwandlung genehmigt werden muss
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder per Verordnung festlegen, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Bestandsgebäuden genehmigt werden muss. Nach § 250 BauGB betrifft das Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen, die Länder können die Schwelle zwischen drei und fünfzehn festlegen. Die Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten. Die Genehmigung muss unter anderem erteilt werden, wenn mindestens zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter ihre Wohnungen selbst kaufen.
Zusätzlich gibt es in Milieuschutzgebieten nach § 172 BauGB oft eigene Umwandlungsverordnungen, etwa in Berlin, Hamburg und München. Prüfe beide Punkte beim Bauamt, bevor du ein Angebot abgibst. Steht das Haus in einem solchen Gebiet, rechnet sich ein Aufteiler meist nicht.
Was das Mietrecht vorgibt
Vermietete Wohnungen bleiben vermietet. Wird eine Wohnung nach der Umwandlung an Dritte verkauft, hat die Mieterin oder der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Wer eine umgewandelte Wohnung kauft, kann nach § 577a BGB drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, in Gebieten mit Verordnung bis zu zehn Jahre. Für Selbstnutzer sind vermietete Einheiten damit uninteressant.
Daraus ergibt sich die übliche Vermarktung: Leere Wohnungen werden saniert und an Selbstnutzer verkauft, vermietete gehen mit laufendem Mietvertrag an Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger. Welche Unterlagen diese Gruppe sehen will und wie sie den Preis über die Miete ableitet, steht im Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger.
Rechenbeispiel: Sechs Wohnungen in einer Mittelstadt
Ein Haus aus den 1960er Jahren in Nordrhein-Westfalen, 410 m² Wohnfläche, sechs Wohnungen, vier davon vermietet, zwei leer. Keine Umwandlungsverordnung. Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar und Grundbuch für den Kauf 2 %. Aufteilung und Verkauf dauern zwölf Monate.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (2.317 €/m²) | 950.000 € |
| Kaufnebenkosten 8,5 % | 80.750 € |
| Aufteilung: Pläne 6.000 €, Bescheinigung 1.200 €, Notar und Grundbuch 6.500 €, Verwaltung 1.500 € | 15.200 € |
| Sanierung der zwei leeren Wohnungen (140 m² zu 900 €/m²) | 126.000 € |
| Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Elektro-Steigleitungen, Fassadenanstrich | 60.000 € |
| Zinsen über zwölf Monate | 45.000 € |
| Vermarktung (2 % der Verkaufspreise) | 29.040 € |
| Gesamtkosten | 1.305.990 € |
| Verkauf vier vermietete Wohnungen (270 m² zu 3.200 €/m²) | 864.000 € |
| Verkauf zwei sanierte Wohnungen (140 m² zu 4.200 €/m²) | 588.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 146.010 € (10 % der Erlöse) |
Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt bei 3.541 Euro pro m², der Einkauf bei 2.317 Euro. Die Spanne von 53 % klingt groß, nach allen Kosten bleiben 10 %. Sinkt der Preis der vermieteten Einheiten um 200 Euro pro m², fehlen 54.000 Euro. Die Mietrendite der vermieteten Wohnungen entscheidet deshalb über das Ergebnis. Die Kaufnebenkosten im Einzelnen erklärt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten mit Rechenbeispiel. Solche Szenarien mit verschiedenen Preisen je Einheit spielst du in Leverage Immo durch, bevor du ein Gebot abgibst.
Steuern und Finanzierung beim Aufteiler
Jede Eigentumswohnung zählt beim gewerblichen Grundstückshandel als eigenes Objekt. Wer sechs Wohnungen innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft, überschreitet die Drei-Objekt-Grenze deutlich. Der Gewinn ist dann gewerblich und gewerbesteuerpflichtig, die Spekulationsfrist spielt keine Rolle mehr. Die Grundsätze stehen im Einkommensteuer-Handbuch des Bundesfinanzministeriums, Anhang 17, die Folgen für deine Rechnung im Beitrag zu Fix and Flip Steuern.
Die Bank finanziert das ganze Haus über eine Grundschuld. Mit jedem Verkauf gibt sie die verkaufte Wohnung gegen Zahlung eines vereinbarten Freigabebetrags aus der Haftung frei. Diesen Betrag legst du vorher im Darlehensvertrag fest, meist zwischen 100 und 120 % des anteiligen Darlehens. Ein variables Darlehen ohne Tilgung passt dazu, weil du Teilbeträge ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlst. Welche Finanzierungsformen es gibt, vergleicht der Beitrag zu den Finanzierungsarten für Flips.
Aus unseren Projekten
Ein Haus aus den 1950er Jahren in einer schwäbischen Kleinstadt mit drei Wohnungen und einem ungenutzten Dachboden mit gut 3,60 Meter Firsthöhe. Vor dem Kauf haben wir beim Bauamt geklärt, ob ein Ausbau zur vierten Wohnung genehmigungsfähig ist, und den Stellplatznachweis für die zusätzliche Einheit geprüft. Die neue Dachgeschosswohnung mit 58 m² hat keinen anteiligen Grundstückspreis im Einkauf und brachte im Verkauf rund 230.000 Euro. Die Ausbaukosten lagen bei 145.000 Euro. Wie ein solcher Aufteiler mit Dachausbau aussieht, zeigen wir in diesem Video, in dem aus vier Wohnungen durch den Dachausbau fünf werden. Worauf du bei Wohnfläche, Genehmigung und WEG-Beschluss achten musst, haben wir im Beitrag Dachgeschoss ausbauen zusammengefasst.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Frage beim Bauamt, ob für die Adresse eine Verordnung nach § 250 oder § 172 BauGB gilt.
- Besorge die Bauakte und prüfe, ob jede Wohnung abgeschlossen ist oder ob Umbauten nötig sind.
- Lies alle Mietverträge und notiere Kaltmiete, Mietbeginn und mögliche Mieterhöhungen.
- Rechne den Verkaufspreis der vermieteten Einheiten über die Mietrendite, die Anleger vor Ort akzeptieren, und den der leeren über sanierte Vergleichswohnungen.
- Verhandle mit der Bank die Freigabebeträge pro Wohnung, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Häufige Fragen
Was kostet die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen?
Für Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar und Grundbuch rechnen wir bei sechs Wohnungen mit etwa 12.000 bis 18.000 Euro. Teurer wird es, wenn Pläne fehlen oder bauliche Änderungen für die Abgeschlossenheit nötig sind. Hinzu kommen die Kosten für eine Hausverwaltung.
Wie lange dauert die Aufteilung?
Vom Aufmaß bis zu den eigenen Wohnungsgrundbüchern vergehen meist drei bis neun Monate. Den größten Unterschied machen die Bearbeitungszeiten von Bauamt und Grundbuchamt. Diese Zeit gehört als Haltekosten in die Kalkulation.
Dürfen Mieter nach der Umwandlung gekündigt werden?
Wer eine umgewandelte Wohnung kauft, kann nach § 577a BGB drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahre. Außerdem hat die Mieterin oder der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. Vermietete Wohnungen verkaufst du deshalb meist an Kapitalanleger.
Ist das Aufteilen eines Hauses gewerblicher Grundstückshandel?
Meistens ja, denn jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt. Wer mehr als drei Wohnungen innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft, handelt in der Regel gewerblich und zahlt Gewerbesteuer. Die Einzelheiten klärst du mit deiner Steuerberatung.
Quellen und weiterführende Links
- § 8 WEG, Teilung durch den Eigentümer, Wohnungseigentumsgesetz (Volltext über openlex.de)
- § 7 WEG, Grundbuchvorschriften (Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung), Wohnungseigentumsgesetz (Volltext über openlex.de)
- § 250 BauGB, Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, Baugesetzbuch (Volltext über openlex.de)
- § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über openlex.de)
- § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über openlex.de)
- Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 17: Gewerblicher Grundstückshandel, Bundesministerium der Finanzen