Wohnung an Kapitalanleger verkaufen: Miete, Rendite, Unterlagen

Eine sanierte Wohnung lässt sich gut an Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger verkaufen, wenn sie klein ist, in einer Lage mit stabiler Mietnachfrage liegt und die erzielbare Miete belegt ist. Anleger zahlen für eine nachweisbare Rendite, die Optik spielt eine Nebenrolle. Der Preis ergibt sich deshalb fast immer aus der Jahresmiete und der Renditeerwartung der Käuferseite, während Selbstnutzer über den Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohnungen kaufen.

Für welche Wohnungen Kapitalanleger die richtige Zielgruppe sind

Nicht jede Flip-Wohnung passt zu Anlegern. Aus unseren Verkäufen lassen sich ein paar Muster ableiten:

• Wohnungen unter 55 m² mit ein bis zwei Zimmern. Hier ist die Miete pro Quadratmeter am höchsten, und die Gruppe der Selbstnutzer ist kleiner.
• Lagen in Universitätsstädten, nahe Kliniken oder großen Arbeitgebern, in denen eine Wohnung innerhalb weniger Wochen vermietet ist.
• Gebäude mit überschaubarem Hausgeld und ordentlicher Erhaltungsrücklage, weil Anleger das nicht umlagefähige Hausgeld direkt von ihrer Rendite abziehen.
• Objekte, die bereits vermietet sind oder die du nach der Sanierung selbst vermietest, bevor du sie anbietest.

Bei Wohnungen ab etwa 80 m² mit drei oder mehr Zimmern sind dagegen Familien und Paare, die selbst einziehen wollen, meist die zahlungskräftigere Gruppe. Wie du den Preis für diese Käufergruppe ermittelst, steht im Beitrag zum Verkauf sanierter Immobilien.

Wie Anleger den Kaufpreis rechnen

Die meisten privaten Anleger arbeiten mit zwei Kennzahlen. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert davon, also Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von 4,0 %. Professionellere Käufer rechnen zusätzlich die Nettomietrendite, bei der das nicht umlagefähige Hausgeld abgezogen und die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addiert werden.

Für dich als Verkäuferin oder Verkäufer heißt das: Jeder Euro Miete pro Monat bewegt den erzielbaren Preis um ein Vielfaches. Bei einer Renditeerwartung von 4 % bringt eine um 25 Euro höhere Monatsmiete 300 Euro mehr Jahresmiete und damit 7.500 Euro mehr Kaufpreis.

Rechenbeispiel: 48-m²-Wohnung in Nürnberg

Eine sanierte Zwei-Zimmer-Wohnung mit 48 m² wird für 15,50 Euro pro Quadratmeter kalt vermietet. Das ergibt 744 Euro im Monat und 8.928 Euro im Jahr. Die Tabelle zeigt, wie stark der Preis von der Renditeerwartung der Käuferseite abhängt.

Bruttorendite der Käuferseite	Kaufpreisfaktor	Kaufpreis	Preis pro m²
3,5 %	28,6	255.086 €	5.314 €
4,0 %	25,0	223.200 €	4.650 €
4,5 %	22,2	198.400 €	4.133 €
5,0 %	20,0	178.560 €	3.720 €

Zwischen 3,5 % und 5,0 % liegen über 76.000 Euro. Bevor du einen Angebotspreis festlegst, solltest du deshalb wissen, welche Renditen in deiner Stadt für sanierte Bestandswohnungen tatsächlich bezahlt werden. Anhaltspunkte liefern Inserate vermieteter Wohnungen und die Marktberichte der Gutachterausschüsse.

Die Nettorendite fällt deutlich niedriger aus. Bei 85 Euro nicht umlagefähigem Hausgeld im Monat und rund 10 % Kaufnebenkosten bleiben im 4-%-Szenario 7.908 Euro Reinertrag auf 245.520 Euro Gesamtinvestition, also 3,2 %. Genau diese Rechnung macht eine gut vorbereitete Käuferin, und du solltest sie vorher selbst gemacht haben. Mit dem kostenlosen Mietrendite-Rechner von Leverage Immo lassen sich Brutto- und Nettorendite sowie der Faktor in einer Minute für verschiedene Preise durchspielen. Welche Bestandteile des Hausgelds umlagefähig sind, erklärt der Beitrag zum Hausgeld in der Kalkulation.

Vermietet oder leer anbieten

Eine leere Wohnung kannst du beiden Käufergruppen zeigen. Eine vermietete Wohnung kaufen fast nur noch Anleger, weil Selbstnutzer den Mietvertrag nach § 566 BGB übernehmen müssen und nur mit berechtigtem Interesse kündigen können. Mit dem Mietverhältnis geht nach § 566a BGB auch die Kaution auf die Käuferseite über.

Für die Vermietung vor dem Verkauf spricht, dass die Miete dann kein Versprechen mehr ist. Ein unterschriebener Mietvertrag und drei Monate pünktlicher Zahlungseingang überzeugen Anleger und finanzierende Banken stärker als jede Mietschätzung. Dagegen spricht, dass du Zeit verlierst. Mieterauswahl, Mietvertrag und Einzug kosten meist vier bis acht Wochen, in denen Zinsen und Hausgeld weiterlaufen. Wenn sich während dieser Zeit herausstellt, dass Selbstnutzer mehr gezahlt hätten, ist dieser Weg verbaut.

Wir entscheiden das anhand eines einfachen Vergleichs: Liegt der Preis, den Selbstnutzer für vergleichbare sanierte Wohnungen zahlen, mehr als 5 % über dem Anlegerpreis aus der Renditerechnung, bleibt die Wohnung leer und geht an Selbstnutzer. Sonst vermieten wir vorab. Ob es sich in deinem Fall lohnt, die Wohnung ganz zu behalten, zeigt der Beitrag Flip oder halten.

Mietrecht: Was die erzielbare Miete begrenzt

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Nach § 556d BGB darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Der Bundestag hat die Ermächtigung für die Landesverordnungen im Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Für Flips ist die Ausnahme in § 556f BGB relevant: Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung greift die Bremse nicht. Als umfassend gilt eine Modernisierung nach der Rechtsprechung in der Regel erst, wenn der Aufwand etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht. Eine neue Küche, Boden und Farbe reichen dafür nicht.

Plane die Miete deshalb vorsichtig und dokumentiere die Sanierung mit Rechnungen und Fotos. Anleger fragen inzwischen gezielt nach, ob die vereinbarte Miete einer Prüfung standhält. Eine überhöhte Miete, die später gekürzt werden muss, senkt nachträglich die Rendite und kann zu Streit mit der Käuferseite führen.

Ein zweiter Punkt betrifft umgewandelte Mehrfamilienhäuser. Wurde Wohnungseigentum erst nach Einzug der Mieterin oder des Mieters begründet, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von drei Jahren für Kündigungen wegen Eigenbedarfs, in manchen Regionen bis zu zehn Jahre. Für Anleger ist das selten ein Problem, für Selbstnutzer schließt es den Kauf praktisch aus.

Das Unterlagenpaket für Anleger

Anleger und ihre Banken prüfen mehr Dokumente als Selbstnutzer. Wenn alles am ersten Tag digital vorliegt, verkürzt sich die Zeit bis zum Notartermin spürbar. Diese Unterlagen stellen wir in einem Datenraum bereit:

1. Mietvertrag mit allen Nachträgen, Übergabeprotokoll und Nachweis der Kaution
2. Kontoauszüge oder Mieterkonto mit den letzten Zahlungseingängen
3. Letzte Hausgeldabrechnung, aktueller Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage
4. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Teilungserklärung und Grundbuchauszug
5. Energieausweis, Grundriss mit Wohnflächenberechnung und Baujahr
6. Aufstellung der Sanierungsleistungen mit Rechnungen, Gewährleistungsfristen der Handwerksbetriebe und Fotos vorher und nachher
7. Renditeübersicht mit Kaltmiete, umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten

Welche Inhalte der WEG-Unterlagen Käufer besonders genau lesen, beschreibt der Beitrag zur Prüfung von Teilungserklärung und Protokollen. Die Gewährleistungsfristen der Betriebe sind für Anleger wichtig, weil sie in den ersten Jahren keine Instandhaltung einplanen wollen.

Steuerliche Argumente, die Anleger interessieren

Anleger schreiben das Gebäude nach § 7 Abs. 4 EStG ab, bei Baujahren ab 1925 mit 2 % pro Jahr, bei älteren Gebäuden mit 2,5 %. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt. Deine Sanierung steckt im Kaufpreis und wird damit Teil dieser Abschreibung. Eine eigene Sanierung nach dem Kauf könnten Anleger dagegen häufig nicht sofort absetzen, wenn sie innerhalb von drei Jahren 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer übersteigt. Dann gelten die Kosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden ebenfalls nur über die Laufzeit abgeschrieben. Das ist ein Grund, warum manche Anleger gezielt fertig sanierte Wohnungen suchen. Für die individuelle Bewertung ist die Steuerberatung der Käuferseite zuständig, du solltest nur keine Steuervorteile versprechen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Bei einer 41-m²-Wohnung in Regensburg, zehn Gehminuten von der Universität entfernt, haben wir nach der Sanierung zunächst selbst vermietet. Die Wohnung war nach drei Besichtigungsterminen für 640 Euro kalt vergeben. Angeboten haben wir sie danach mit einer Bruttorendite von 4,1 % für 187.000 Euro. Vergleichbare leere Wohnungen lagen bei Selbstnutzern in derselben Straße bei rund 4.300 Euro pro m², also etwa 176.000 Euro. Der Verkauf an einen Anleger aus München war nach fünf Wochen beurkundet. Bei einer größeren Wohnung im selben Haus hätten wir umgekehrt entschieden.

Wie Anleger Bestand und Neubau gegeneinander abwägen, besprechen wir in diesem Video mit einem Makler aus Kempten über Neubau und Bestand als Kapitalanlage. Für dich als Verkäuferin oder Verkäufer ist das hilfreich, weil du die Einwände deiner Käuferseite kennst.

Was du jetzt konkret tun kannst

• Ermittle für deine Wohnung zwei Preise: den Selbstnutzerpreis aus Vergleichsangeboten und den Anlegerpreis aus Miete und ortsüblicher Rendite.
• Prüfe, ob in deiner Gemeinde eine Mietpreisbremse gilt und ob deine Sanierung als umfassende Modernisierung durchgeht.
• Entscheide vor Baubeginn, ob du vorab vermietest, und plane die zusätzlichen Wochen in die Haltekosten ein.
• Lege den Datenraum mit allen Unterlagen an, bevor das Inserat online geht.
• Formuliere das Exposé für Anleger mit Kaltmiete, Faktor und Hausgeldaufteilung in den ersten Zeilen.