Flip oder halten? Die Entscheidungsrechnung nach dem Umbau
Kurzantwort
Ob du eine sanierte Wohnung verkaufst oder vermietest, entscheidet sich an drei Zahlen: Gewinn nach Steuern beim Verkauf, Cashflow nach Steuern beim Halten und was dein gebundenes Eigenkapital in weiteren Flips verdienen würde. Halten lohnt sich vor allem, wenn die Miete die Annuität annähernd deckt und du das Eigenkapital nicht für den nächsten Deal brauchst. Wer mit dem Kapital pro Jahr mindestens einen weiteren profitablen Flip schafft, fährt mit dem Verkauf meist besser.
Nach dem Umbau hast du zwei Wege: verkaufen und den Gewinn versteuern oder vermieten und zehn Jahre halten. Die Entscheidung hängt an drei Zahlen. Erstens am Gewinn nach Steuern bei sofortigem Verkauf. Zweitens am Vermögenszuwachs beim Halten, also Tilgung, Wertentwicklung und Cashflow nach Steuern. Drittens an dem, was das Eigenkapital in der Zwischenzeit in anderen Projekten verdienen würde. Im Beispiel unten bringt das Halten über zehn Jahre rund 123.000 Euro, der Verkauf sofort rund 24.000 Euro und gibt 56.000 Euro Eigenkapital frei.
Was sich nach dem Umbau an der Rechnung ändert
Beim Ankauf hast du mit einem Verkaufspreis kalkuliert. Nach der Sanierung kennst du drei Werte genauer: die tatsächlichen Gesamtkosten, den realistischen Marktpreis aus Anfragen und Besichtigungen und die erzielbare Miete. Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung sind bezahlt und spielen für die Entscheidung keine Rolle mehr. Es zählt nur, was die Wohnung ab jetzt bringt: einen Verkaufserlös heute oder Mieten plus späteren Erlös.
Viele Flipper lassen sich in dieser Phase von einem schleppenden Verkauf zur Vermietung drängen. Das ist eine Notlösung und keine Strategie. Entscheide anhand der Zahlen, und zwar am besten schon, bevor du inserierst.
Rechenbeispiel: Verkaufen oder zehn Jahre halten
Ausgangslage ist eine sanierte 72-m²-Wohnung mit Gesamtkosten von 281.000 Euro (Kaufpreis 205.000, Nebenkosten 20.500, Sanierung 48.000, Haltekosten 7.500). Marktpreis 335.000 Euro, erzielbare Kaltmiete 12,50 Euro pro m². Annahmen für das Halten: Anschlussfinanzierung über 225.000 Euro zu 4,1 % mit 1,5 % Tilgung, Mietsteigerung 2 % pro Jahr, Wertsteigerung 1,5 % pro Jahr, nicht umlagefähige Kosten 1.200 Euro jährlich, Grenzsteuersatz 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
| Posten | Sofort verkaufen | Zehn Jahre halten |
|---|---|---|
| Erlös bzw. Wert nach zehn Jahren | 335.000 € | 388.780 € |
| Verkaufskosten (Makleranteil 3,57 % plus Sonstiges) | 12.960 € | 13.880 € |
| Darlehen bei Verkauf | (aus Erlös getilgt) | 184.290 € Restschuld |
| Cashflow vor Steuern, Summe zehn Jahre | entfällt | −19.740 € |
| Steuerwirkung | −17.240 € Steuer auf 41.040 € Gewinn | +8.430 € Erstattung durch Verluste aus Vermietung |
| Eingesetztes Eigenkapital | 56.000 €, sofort wieder frei | 56.000 €, zehn Jahre gebunden |
| Ergebnis nach Steuern | rund 23.800 € | rund 123.300 € |
Im ersten Jahr liegen die Mieteinnahmen bei 10.800 Euro, die Annuität bei 12.600 Euro. Der Cashflow vor Steuern ist mit rund 3.000 Euro negativ, nach Steuern mit rund 1.400 Euro. Du zahlst also jeden Monat gut 100 Euro zu. Selbst im zehnten Jahr liegt die Miete mit rund 12.900 Euro noch unter Rate und Kosten. Der Vermögenszuwachs entsteht in diesem Fall allein aus Tilgung und Wertsteigerung.
Auf den ersten Blick gewinnt das Halten deutlich. Rechne aber pro Jahr: 123.300 Euro über zehn Jahre sind gut 12.300 Euro jährlich auf 56.000 Euro Eigenkapital. Schaffst du mit demselben Kapital jedes Jahr einen Flip mit mehr als 12.300 Euro Gewinn nach Steuern, liegt der Verkauf vorn. Bei unserem Beispiel mit 23.800 Euro Nachsteuergewinn reicht dafür ein Flip alle zwei Jahre. Wie du die Rendite auf dein eingesetztes Kapital sauber berechnest, steht im Beitrag zur Eigenkapitalrendite beim Flip.
Was die Bank beim Halten verlangt
Für einen Flip läuft die Finanzierung meist über ein variables Darlehen ohne Tilgung. Das ist für zehn Jahre Vermietung ungeeignet, weil der Zins jederzeit steigen kann und nichts getilgt wird. Du brauchst eine Anschlussfinanzierung als Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Die Bank bewertet die Wohnung dafür neu, legt einen Beleihungswert fest und prüft, ob deine Einkünfte die Rate auch bei Leerstand tragen. Rechne damit, dass die Bank 70 bis 80 % des Beleihungswerts finanziert und der Rest als Eigenkapital in der Wohnung bleibt.
Ein Vorteil des variablen Darlehens zeigt sich hier: Der Wechsel in die Anschlussfinanzierung kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung. Wer den Flip mit Zinsbindung finanziert hat, zahlt dagegen beim Wechsel zu einer anderen Bank. Wie diese Entschädigung berechnet wird, erklärt der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Steuerliche Weichen beim Halten
Der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist bei Privatpersonen nach § 23 EStG steuerpflichtig, danach steuerfrei. Die Frist läuft ab dem Kaufvertrag beim Ankauf, die Sanierungszeit zählt also mit. Wer bereits als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft ist, hält die Wohnung möglicherweise im Betriebsvermögen. Dann gilt die Zehnjahresfrist nicht, und ob eine Umwidmung ins Privatvermögen möglich ist, musst du mit Steuerberatung klären. Den Rahmen beschreibt der Beitrag zu den Steuern beim Flip.
Zwei weitere Punkte betreffen die laufende Besteuerung:
- Sanierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Bei einem Flip ist diese Grenze fast immer überschritten.
- Die Abschreibung für ein Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 % pro Jahr. Im Beispiel ergibt das bei einem Gebäudeanteil von 75 % rund 4.100 Euro jährlich. Warum die AfA beim Flip selbst kaum eine Rolle spielt, steht im Beitrag zur Abschreibung beim Flip.
Die Miete realistisch ansetzen
Die Mietpreisbremse gilt in ausgewiesenen Gebieten nach einem Beschluss des Bundestags bis Ende 2029. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach einer umfassenden Modernisierung greift sie bei der ersten Vermietung nicht. Ob dein Umbau diese Schwelle erreicht, hängt vom Umfang ab. Eine neue Küche und frische Farbe reichen nicht, eine Kernsanierung mit neuen Leitungen, Bad, Böden und Fenstern kann genügen. Setze in der Rechnung im Zweifel die Miete nach Mietspiegel an.
Für einen schnellen Abgleich von Kaufpreis, Miete und Kosten eignet sich der Mietrendite-Rechner von Leverage Immo, der Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor ausgibt.
Ein Beispiel aus der Praxis
Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in Würzburg mit 68 m² lagen die Angebote nach sechs Wochen Vermarktung 4 % unter unserem Zielpreis. Die erzielbare Miete hätte die Annuität bei 75 % Finanzierung fast gedeckt. Wir haben trotzdem verkauft, weil das Eigenkapital für zwei bereits beurkundete Ankäufe gebraucht wurde. Eine andere Wohnung in derselben Stadt haben wir behalten: Kleiner Kaufpreis, Miete deutlich über der Rate, und kein Projekt in Sicht, das das Kapital gebraucht hätte. Beide Entscheidungen fielen anhand derselben Rechnung, nur mit anderen Zahlen.
Wer eine solche Wohnung nicht selbst halten will, kann sie auch vermietet an Kapitalanleger verkaufen. Was diese Käufergruppe sehen will, beschreibt der Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger. Die drei gängigen Strategien mit Immobilien vergleicht dieses Video zu Buy and Hold, Kurzzeitvermietung und Fix and Flip.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Ermittle vor dem Inserat Marktpreis, erzielbare Miete nach Mietspiegel und die Rate einer Anschlussfinanzierung.
- Rechne beide Varianten nach Steuern über zehn Jahre, mit eigenen Annahmen zu Miet- und Wertsteigerung.
- Teile den Vermögenszuwachs beim Halten durch die Jahre und vergleiche ihn mit dem, was dein Eigenkapital in Flips verdient.
- Frag bei deiner Bank nach Konditionen und Beleihungsgrenze für eine Anschlussfinanzierung, bevor du dich festlegst.
- Lass die steuerliche Zuordnung zum Privat- oder Betriebsvermögen klären, bevor du vermietest.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt es sich, eine sanierte Wohnung zu behalten statt zu verkaufen?
Wenn die Miete die Annuität annähernd deckt, du das Eigenkapital nicht für weitere Projekte brauchst und du die Wohnung mindestens zehn Jahre halten kannst. Dann kommen Tilgung, Wertentwicklung und ein steuerfreier Verkauf nach § 23 EStG zusammen.
Ist der Verkauf nach zehn Jahren immer steuerfrei?
Bei Privatpersonen ja, wenn die Wohnung zum Privatvermögen gehört. Wer als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft ist, hält sie möglicherweise im Betriebsvermögen, dann gilt die Zehnjahresfrist nicht. Das sollte vor der Vermietung mit Steuerberatung geklärt werden.
Gilt die Mietpreisbremse für eine frisch sanierte Wohnung?
Nach einer umfassenden Modernisierung gilt sie bei der ersten Vermietung nicht. Eine reine Renovierung mit Farbe und neuem Boden reicht dafür in der Regel nicht aus. Im Zweifel solltest du mit der Miete nach Mietspiegel rechnen.
Lässt sich das Flip-Darlehen einfach weiterlaufen lassen?
Technisch oft ja, sinnvoll ist es selten. Ein variables Darlehen ohne Tilgung lässt dich beim Zinsrisiko allein und baut keine Schulden ab. Für eine langfristige Vermietung ist ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung die übliche Lösung.
Quellen und weiterführende Links
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Einkommensteuergesetz (Volltext über lxgesetze.de)
- § 6 EStG, Bewertung, Einkommensteuergesetz (Volltext über lxgesetze.de)
- § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung, Einkommensteuergesetz (Volltext über lxgesetze.de)
- Mietpreisbremse bis 2029 verlängert, Deutscher Bundestag