Eigenkapitalrendite beim Flip berechnen: Formel, Hebel, Beispiel

Die Eigenkapitalrendite eines Flips berechnest du so: Projektgewinn nach Finanzierungskosten geteilt durch das eigene Geld, das bis zum Verkauf im Objekt steckt, mal 100. Bei einem typischen Projekt mit Bankdarlehen auf den Kaufpreis kommen dabei schnell 50 bis 70 % heraus, bezogen auf acht oder zehn Monate. Diese Zahl ist korrekt und trotzdem trügerisch, weil sie bei einem kleinen Fehler im Verkaufspreis stärker fällt als die Marge. Wer sie richtig liest, nutzt sie für den Vergleich von Finanzierungsvarianten und nicht als Werbeargument.

Die Formel und was in den Nenner gehört

Im Zähler steht der Gewinn vor Steuern: Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierung, Haltekosten, Zinsen und Bankgebühren. Wie viel Marge bei realistischen Projekten übrig bleibt, behandeln wir im Beitrag zu Gewinn und Marge beim Flip. Für die Eigenkapitalrendite ist der Nenner die schwierigere Größe. Hier landet alles, was von deinem Konto abfließt und erst mit dem Verkaufserlös zurückkommt:

• Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine eventuelle Maklerprovision beim Ankauf
• der Teil der Sanierung, den die Bank nicht finanziert
• Zinsen, die während der Bauzeit monatlich fällig werden
• Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Strom während Leerstand und Vermarktung
• die Bearbeitungsgebühr der Bank, meist rund 1 % der Darlehenssumme

Häufig vergessen werden die laufenden Zinsen und Haltekosten. Sie sind klein im Vergleich zur Sanierung, summieren sich aber über acht Monate auf mehrere tausend Euro. Wie du sie Monat für Monat ansetzt, steht im Artikel zu den Haltekosten während der Sanierung. Fehlen sie im Nenner, wirkt die Rendite um einige Prozentpunkte besser, als sie ist.

Ein Objekt, drei Finanzierungen

Ein Beispiel aus der Praxis: eine 72-m²-Wohnung im Raum Nürnberg, gekauft für 180.000 Euro. In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 2 % Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Maklerprovision. Die Nebenkosten liegen damit bei 16.326 Euro. Saniert wird für 35.000 Euro, die Haltekosten betragen 325 Euro im Monat. Nach acht Monaten wird für 285.000 Euro verkauft, 3.000 Euro gehen für Vermarktung und Unterlagen ab. Das variable Darlehen kostet 5,4 % Zins.

Posten	A: Bank zahlt Kaufpreis	B: Bank zahlt Kaufpreis und Sanierung	C: ohne Bank
Darlehen	180.000 Euro	215.000 Euro	0 Euro
Bearbeitungsgebühr 1 %	1.800 Euro	2.150 Euro	0 Euro
Zinsen über 8 Monate	6.480 Euro	7.110 Euro (Sanierung schrittweise abgerufen)	0 Euro
Eingesetztes Eigenkapital	62.206 Euro	28.186 Euro	233.926 Euro
Gewinn vor Steuern	39.794 Euro	38.814 Euro	48.074 Euro
Eigenkapitalrendite in 8 Monaten	64,0 %	137,7 %	20,6 %

Der absolute Gewinn ist ohne Bank am höchsten, weil keine Zinsen anfallen. Die Rendite auf das eigene Geld ist dagegen in Variante B fast siebenmal so hoch wie in Variante C. Genau das beschreibt der Hebel: Solange das Projekt mehr abwirft, als das Fremdkapital kostet, steigt die Verzinsung deines Kapitals mit jedem Euro, den die Bank übernimmt. Wie viel eigenes Geld Banken bei Flips tatsächlich verlangen, haben wir im Beitrag Wie viel Eigenkapital braucht ein Flip? zusammengestellt. In der Praxis wird das Eigenkapital meist für Nebenkosten und Sanierung gebraucht, während die Bank den Kaufpreis trägt. Wer eine sehr starke Bonität hat oder einen Bürgen mitbringt, kommt auch in Variante B.

Wenn der Verkaufspreis 10 % niedriger ausfällt

Dieselbe Rechnung mit 256.500 Euro Verkaufspreis statt 285.000 Euro zeigt die andere Seite des Hebels. Die Kosten bleiben gleich, es fehlen 28.500 Euro Erlös.

Variante	Gewinn	Eigenkapitalrendite	Rückgang
A	11.294 Euro	18,2 %	minus 45,8 Prozentpunkte
B	10.314 Euro	36,6 %	minus 101,1 Prozentpunkte
C	19.574 Euro	8,4 %	minus 12,2 Prozentpunkte

Variante B verliert am meisten Rendite, obwohl alle drei Varianten in Euro gleich viel verlieren. Fällt der Preis unter rund 246.000 Euro, rutscht B in den Verlust, und der Verlust trifft dann ein sehr dünnes Polster an eigenem Geld. Eine hohe Eigenkapitalrendite misst also auch, wie wenig Sicherheitspuffer im Projekt steckt. Bevor du sie optimierst, sollte der Einkaufspreis stimmen. Die Rückwärtsrechnung dafür erklären wir unter maximalen Kaufpreis berechnen.

Haltedauer und Kapitalbindung richtig einrechnen

Eine Rendite ohne Zeitraum lässt sich nicht vergleichen. 64 % in acht Monaten entsprechen linear hochgerechnet 96 % pro Jahr. Zieht sich dasselbe Projekt auf 14 Monate, steigen in Variante A die Zinsen auf 11.340 Euro und die Haltekosten auf 4.550 Euro. Der Gewinn sinkt auf 32.984 Euro, das eingesetzte Kapital steigt auf 69.016 Euro, die Rendite fällt auf 47,8 % und aufs Jahr gerechnet auf 41 %.

Genauer wird die Rechnung, wenn du berücksichtigst, dass dein Geld nicht am ersten Tag komplett im Projekt steckt. Die Nebenkosten fließen beim Kauf ab, die Sanierung über drei Monate, Zinsen und Hausgeld monatlich. Multiplizierst du jeden Betrag mit den Monaten bis zum Verkauf und teilst die Summe durch die Projektdauer, erhältst du das durchschnittlich gebundene Kapital. In Variante A sind das rund 48.300 Euro statt 62.206 Euro. Bezogen darauf liegt die Rendite bei gut 82 % in acht Monaten. Für die Planung reicht die einfache Rechnung mit dem Höchstbetrag, für den Vergleich mit einer Geldanlage ist die gewichtete Zahl fairer.

Vor oder nach Steuern

Verkaufst du privat innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Bei 42 % Grenzsteuersatz bleiben von 39.794 Euro etwa 23.080 Euro, die Rendite nach Steuern liegt dann bei 37 % statt 64 %. Wer regelmäßig flippt, rutscht in den gewerblichen Grundstückshandel und zahlt zusätzlich Gewerbesteuer. Die Einzelheiten stehen im Leitartikel zu Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Gewerbesteuer. Für deinen konkreten Fall lohnt ein Termin bei der Steuerberatung.

Eigenkapitalrendite und Cash-on-Cash: wo der Unterschied liegt

Im Bestand rechnen viele mit dem Cash-on-Cash-Return, also dem jährlichen Mietüberschuss geteilt durch das eingesetzte Kapital. Beim Flip gibt es keinen laufenden Überschuss, der Ertrag fällt einmalig beim Verkauf an. Wer für einen Flip eine jährliche Ausschüttungsrendite angibt, vermischt zwei Modelle. Für vermietete Objekte erklärt der Beitrag zur Eigenkapitalrendite im Bestand mit Mietrendite-Vergleich die passende Rechnung. Beim Flip bleibt es bei Projektgewinn, eingesetztem Kapital und Haltedauer.

Typische Rechenfehler, die die Rendite schönen

• Kaufnebenkosten fehlen im Nenner, obwohl sie fast immer aus eigener Tasche kommen.
• Zinsen werden als Kosten abgezogen, aber nicht als eingesetztes Kapital gezählt.
• Eigenleistung wird mit null Euro bewertet, obwohl die Arbeitszeit anderswo Geld bringen würde.
• Die Haltedauer wird mit dem Plan statt mit einem Puffer von drei bis vier Monaten angesetzt.
• Ein privates Darlehen aus der Familie wird als Eigenkapital gerechnet, die Zinsen dafür fehlen aber im Gewinn.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Lege für dein nächstes Objekt eine Tabelle mit den drei Varianten aus dem Beispiel an: Bank nur auf den Kaufpreis, Bank inklusive Sanierung, alles aus eigenen Mitteln.
2. Rechne jede Variante zusätzlich mit 10 % weniger Verkaufspreis und vier Monaten längerer Haltedauer.
3. Entscheide nach dem schlechteren Szenario: Bleibt der Gewinn dort positiv, passt die Finanzierung.
4. Notiere die Rendite immer mit Zeitraum, etwa 64 % in acht Monaten.

Für die Szenarien musst du keine eigene Tabelle bauen: Leverage Immo rechnet Gewinn, Cashflow und Eigenkapitalrendite für verschiedene Finanzierungen nebeneinander. Wie ein reales Projekt mit begrenztem Kapital aussieht, zeigt dieses Video über eine 110-m²-Wohnung in Osnabrück, die mit 80.000 Euro Eigenkapital zur 5er-WG umgebaut wurde.