Fix and Flip Gewinn: Marge, Rendite und realistische Spannen
Kurzantwort
Bei einer sanierten Eigentumswohnung bleiben realistisch 25.000 bis 60.000 Euro vor Steuern, das sind 10 bis 18 % des Verkaufspreises. Kaufe nur, wenn die Planrechnung mindestens 10 % Marge bei Wohnungen und 15 % bei Häusern zeigt. Schon 5 % weniger Verkaufspreis, 15 % höhere Baukosten und drei Monate Verzug können einen Großteil des Gewinns aufzehren.
Bei einer sanierten Eigentumswohnung zwischen 60 und 100 m² bleiben in unseren Projekten meist 25.000 bis 60.000 Euro Gewinn vor Steuern. Das entspricht einer Marge von 10 bis 18 % auf den Verkaufspreis. Wir kaufen eine Wohnung nur, wenn die Kalkulation vorher mindestens 10 % ausweist, bei Häusern 15 %. Darunter reicht schon eine kleine Abweichung bei Bauzeit oder Verkaufspreis, um den Gewinn aufzuzehren.
Gewinn, Marge, Rendite: Welche Zahl du meinst
In Gesprächen über Flips fallen vier Kennzahlen, die oft verwechselt werden. Für dieselbe Wohnung können sie zwischen 12 % und über 100 % liegen.
- Gewinn in Euro: Verkaufspreis minus alle Kosten, also Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierung, Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer und Verkaufskosten.
- Marge auf den Verkaufspreis: Gewinn geteilt durch Verkaufspreis. Sie zeigt, um wie viel Prozent der Preis fallen darf, bevor du bei null landest. Für uns ist das die wichtigste Zahl.
- Rendite auf die Gesamtkosten: Gewinn geteilt durch alle eingesetzten Mittel. Sie liegt immer etwas über der Marge auf den Verkaufspreis.
- Eigenkapitalrendite: Gewinn geteilt durch das eigene Geld, das du einbringst. Weil Banken bei Flips oft Kaufpreis und Sanierung finanzieren, wirkt diese Zahl sehr hoch. Wie du sie richtig berechnest, steht im Beitrag zur Eigenkapitalrendite beim Flip.
Wer im Internet von "100 % Rendite" liest, sieht fast immer die Eigenkapitalrendite. Für die Frage, wie viel Sicherheit ein Deal hat, sagt sie wenig.
Rechenbeispiel: 82-m²-Wohnung in Kassel
Eine Wohnung aus den 1970er Jahren mit Originalbad und alter Elektrik. Hessen erhebt 6 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch rechnen wir mit 2 %, die Käuferprovision mit 3,57 %. Die Bank finanziert Kaufpreis und Sanierung über ein variables Darlehen ohne Tilgung zu 4,4 %. Das Eigenkapital deckt Kaufnebenkosten, laufende Kosten und eine Reserve von 10 % der Sanierung.
| Posten | Plan | Mittel | Schlecht |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 195.000 € | 195.000 € | 195.000 € |
| Kaufnebenkosten 11,57 % | 22.562 € | 22.562 € | 22.562 € |
| Sanierung | 49.200 € (600 €/m²) | 56.580 € (+15 %) | 61.500 € (+25 %) |
| Projektdauer | 7 Monate | 10 Monate | 13 Monate |
| Zinsen | 6.268 € | 9.225 € | 12.226 € |
| Hausgeld, Grundsteuer, Strom | 2.100 € | 3.000 € | 3.900 € |
| Verkaufskosten (Provision, Fotos) | 13.281 € | 12.692 € | 12.103 € |
| Verkaufspreis | 330.000 € | 313.500 € (−5 %) | 297.000 € (−10 %) |
| Gewinn vor Steuern | 41.589 € | 14.441 € | −10.291 € |
| Marge auf Verkaufspreis | 12,6 % | 4,6 % | −3,5 % |
| Rendite auf Gesamtkosten | 14,4 % | 4,8 % | −3,3 % |
| Eigenkapital | rund 29.600 € | rund 31.200 € | rund 32.600 € |
Im Planfall verdient die Wohnung gut 41.000 Euro in sieben Monaten. Treffen drei übliche Abweichungen gleichzeitig ein, also 5 % weniger Preis, 15 % mehr Baukosten und drei Monate Verzögerung, bleiben nur noch gut 14.000 Euro. Bei 10 % Preisabschlag und einem Jahr Projektdauer ist der Flip ein Verlust. Deshalb rechnen wir rückwärts: Zuerst steht der realistische Verkaufspreis, dann zieht man Kosten und Zielmarge ab, und heraus kommt das Maximalgebot. Die Methode beschreibt der Beitrag zum maximalen Kaufpreis beim Flip.
Wovon die Spanne abhängt
Der Einkaufspreis
Der Gewinn entsteht beim Kauf. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 nur 0,6 % über dem Vorjahresquartal, Eigentumswohnungen in den sieben größten Metropolen wurden sogar leicht günstiger. Auf steigende Marktpreise während der Bauzeit kannst du also nicht setzen. Die Marge muss aus dem Abstand zwischen dem Preis im unsanierten Zustand und dem Preis sanierter Vergleichswohnungen kommen.
Die Bauzeit
Jeder Monat kostet in unserem Beispiel knapp 1.200 Euro an Zinsen und Nebenkosten. Wer Handwerksbetriebe schon vor dem Notartermin einplant, spart Monate. Welche laufenden Kosten in die Rechnung gehören, steht im Artikel zu den Haltekosten während der Sanierung.
Die Kaufnebenkosten
Zwischen Bayern mit 3,5 % und Ländern mit 6,5 % Grunderwerbsteuer liegen bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro 6.000 Euro Unterschied. Das sind schnell 15 % des geplanten Gewinns.
Die Qualität der Sanierung
Eine sauber sanierte Wohnung mit neuer Elektrik, neuem Bad und durchdachtem Grundriss verkauft sich schneller und mit weniger Preisnachlass. Wer an sichtbaren Stellen spart, verliert das Geld meist in der Verhandlung wieder.
Größe und Käufergruppe
Kleine Wohnungen unter 50 m² bringen in Euro weniger, oft 15.000 bis 25.000 Euro, weil der Verkaufspreis niedriger ist und Fixkosten wie Notar, Fotos und Exposé gleich bleiben. Dafür kaufen sie Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger schnell, was die Haltedauer verkürzt. Wohnungen mit drei Zimmern ab 70 m² sprechen zusätzlich Familien an und erreichen in unseren Projekten die höchsten absoluten Gewinne pro Objekt.
Was nach Steuern bleibt
Die Zahlen oben sind vor Steuern. Wer privat oder im Einzelunternehmen verkauft, zahlt seinen persönlichen Einkommensteuersatz auf den Gewinn. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bleiben aus den 41.589 Euro des Planfalls rund 24.000 Euro. In einer GmbH liegt die Belastung bei rund 30 %, dort bleiben etwa 29.000 Euro im Unternehmen, solange nichts ausgeschüttet wird. Die Steuerwege im Detail vergleicht der Beitrag zu Steuern beim Fix and Flip.
Aus unseren Projekten
Wir haben 20 bis 30 Baustellen parallel. Von zehn abgeschlossenen Wohnungen landen typischerweise sechs bis sieben im Bereich der geplanten Marge, zwei bis drei darüber und ein bis zwei deutlich darunter. Ein schlechter Flip ist bei uns fast nie an der Sanierung gescheitert, die Verzögerungen kamen von Eigentümergemeinschaften, die einen Strangtausch erst nach Monaten beschlossen haben, oder von Käufern, deren Finanzierung kurz vor dem Notartermin geplatzt ist. Ein Flip mit 4 % Marge ist für uns daher kein Erfolg, auch wenn er formal Geld verdient hat. Bei einem Fehlschlag fehlt sonst die Reserve.
Wie wir jeden Kostenblock einzeln ansetzen, zeigt Johannes Schwärzler in diesem Video, das einen Flip von A bis Z kalkuliert. Wer die drei Szenarien mit eigenen Zahlen durchspielen will, kann den kostenlosen Fix-and-Flip-Rechner bei den Tools von Leverage Immo nutzen.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Rechne jede Kalkulation mit drei Szenarien: Plan, mittel und schlecht, mit mindestens 5 % weniger Preis, 15 % mehr Baukosten und drei Monaten Verzug.
- Kaufe nur, wenn das mittlere Szenario noch positiv ist und der Plan mindestens 10 % Marge auf den Verkaufspreis zeigt, bei Häusern 15 %.
- Leite den Verkaufspreis aus tatsächlich verkauften, sanierten Vergleichsobjekten ab. Angebotspreise in Portalen liegen meist darüber.
- Rechne den Gewinn nach Steuern aus, bevor du ihn verplanst. Typische Fehler dabei sammelt der Beitrag zu Kalkulationsfehlern beim ersten Flip.
Häufige Fragen
Welche Marge ist beim Fix and Flip realistisch?
Bei Eigentumswohnungen sind 10 bis 18 % des Verkaufspreises vor Steuern ein realistischer Bereich. Bei Häusern sollte die Planung wegen höherer Risiken mindestens 15 % ausweisen. Werte darunter lassen kaum Reserve für Verzögerungen oder Preisnachlässe.
Wie viel verdient man an einem Flip nach Steuern?
Privat oder im Einzelunternehmen zahlst du deinen persönlichen Einkommensteuersatz, bei 42 % Grenzsteuersatz bleiben von 40.000 Euro Gewinn rund 23.000 Euro. In einer GmbH liegt die Belastung bei etwa 30 %, solange der Gewinn im Unternehmen bleibt. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag können hinzukommen.
Warum ist die Eigenkapitalrendite beim Flip so hoch?
Weil Banken Kaufpreis und Sanierung oft weitgehend finanzieren und du nur Kaufnebenkosten, Reserve und laufende Kosten selbst trägst. Dadurch entstehen Werte von über 100 % in wenigen Monaten. Über das Risiko des Deals sagt diese Zahl wenig aus, dafür ist die Marge auf den Verkaufspreis aussagekräftiger.
Ab welcher Marge sollte man einen Flip ablehnen?
Wenn die Planrechnung weniger als 10 % auf den Verkaufspreis zeigt, oder wenn ein Szenario mit 5 % weniger Preis, 15 % mehr Baukosten und drei Monaten Verzug ins Minus rutscht. Dann fehlt der Puffer für normale Abweichungen. Verhandle in diesem Fall den Kaufpreis nach oder lass das Objekt aus.
Quellen und weiterführende Links
- Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026: +0,6 % zum Vorjahresquartal, Pressemitteilung vom 24.09.2026, Statistisches Bundesamt
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, dejure.org