Wohnung oder Haus flippen: Kosten, Risiko und Käufer im Vergleich
Kurzantwort
Für den ersten Flip ist eine Eigentumswohnung zwischen 55 und 90 m² meist besser geeignet als ein Haus. Sie braucht weniger Eigenkapital, die Sanierung ist kürzer und mehr Käufergruppen kommen infrage. Ein Haus lohnt sich, wenn der Einkaufspreis mindestens 25 % unter sanierten Vergleichsobjekten liegt und du eine Reserve von 15 % der Sanierungskosten hast.
Für den ersten Flip ist eine Eigentumswohnung zwischen 55 und 90 m² in fast allen Fällen die bessere Wahl. Sie braucht weniger Kapital, die Sanierung bleibt auf das Innere beschränkt, und die Zahl möglicher Käuferinnen und Käufer ist größer. Ein Haus kann mehr Gewinn in Euro bringen, verlangt aber höhere Reserven, eine längere Bauzeit und mehr Erfahrung in der Bewertung von Dach, Fassade und Heizung.
Kapitalbedarf und Marge im direkten Vergleich
Die folgende Rechnung stellt zwei typische Objekte in einer niedersächsischen Mittelstadt gegenüber: eine 72-m²-Wohnung aus den 1970er Jahren und ein 125-m²-Reihenhaus aus den 1960er Jahren. Grunderwerbsteuer 5 %, Notar und Grundbuch 2 %, Maklerprovision 3,57 %. Finanziert wird jeweils über ein variables Darlehen ohne Tilgung zu 4,6 %.
| Posten | Wohnung 72 m² | Reihenhaus 125 m² |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 210.000 € | 340.000 € |
| Kaufnebenkosten 10,57 % | 22.197 € | 35.938 € |
| Sanierung | 39.600 € (550 €/m²) | 93.750 € (750 €/m²) |
| Reserve | 3.960 € (10 %) | 14.063 € (15 %) |
| Zinsen | 5.520 € (6 Monate) | 14.490 € (9 Monate) |
| Hausgeld bzw. Grundsteuer, Versicherung, Energie | 1.680 € | 1.800 € |
| Gesamtkosten | 282.957 € | 500.041 € |
| Verkaufspreis | 315.000 € | 525.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 32.043 € | 24.959 € |
| Eigenkapital (Nebenkosten plus Reserve) | rund 26.000 € | rund 50.000 € |
Das Haus bindet fast doppelt so viel Eigenkapital und bringt in diesem Beispiel trotzdem weniger Gewinn. Der Grund liegt in der höheren Reserve und der längeren Bauzeit. Damit ein Haus sich rechnet, muss der Abstand zwischen Einkaufspreis und sanierter Marktlage deutlich größer sein als bei einer Wohnung. Wir setzen bei Häusern mindestens 15 % Zielgewinn auf den Verkaufspreis an, bei Wohnungen 10 %. Die Formel für dein Maximalgebot findest du im Beitrag zum maximalen Kaufpreis beim Flip.
Wenn du beide Varianten mit deinen eigenen Zahlen vergleichen willst, kannst du in Leverage Immo zwei Kalkulationen nebeneinanderstellen. Im kostenlosen Einstieg sind fünf Kalkulationen pro Monat enthalten.
Wer am Ende kauft
Bei sanierten Wohnungen gibt es drei große Gruppen: Paare und Singles, die selbst einziehen, kleine Familien, die eine 3-Zimmer-Wohnung suchen, und Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger. Bei Wohnungen unter 50 m² dominieren Kapitalanleger, bei Wohnungen über 80 m² Selbstnutzer. Je mehr Gruppen ein Objekt anspricht, desto schneller geht der Verkauf.
Ein Reihenhaus oder Einfamilienhaus kaufen fast ausschließlich Familien zur Selbstnutzung. Sie finanzieren häufig mit hohem Darlehensanteil und reagieren deshalb stark auf Zinsänderungen. Steigen die Bauzinsen während deiner Bauzeit um einen halben Prozentpunkt, fällt ein Teil dieser Gruppe aus dem Budget. Bei Wohnungen fangen Kapitalanleger solche Schwankungen eher ab.
Beim Verkauf über einen Makler gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Besonderheit: Ist die Käuferseite eine Privatperson und lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen beide Parteien nach § 656c BGB die Provision in gleicher Höhe tragen. Das betrifft beide Objektarten gleichermaßen und sollte in deiner Verkaufskalkulation stehen.
Risiken, die nur beim Haus auftauchen
Bei einem Haus gehört dir alles, von der Bodenplatte bis zum First. Das bedeutet volle Entscheidungsfreiheit, aber auch volle Kostentragung. Diese Punkte prüfen wir vor jedem Hauskauf mit einer Fachperson vor Ort:
- Dacheindeckung und Dämmung der obersten Geschossdecke. Eine Neueindeckung bei einem Reihenhaus kostet schnell 25.000 bis 45.000 Euro.
- Feuchtigkeit im Keller und Zustand der Abdichtung. Eine nachträgliche Außenabdichtung kann 20.000 Euro und mehr kosten.
- Heizung. Öl- und alte Gasheizungen drücken die Energieeffizienzklasse und damit den Verkaufspreis. Ein Austausch gegen eine Wärmepumpe kostet je nach Gebäude 25.000 bis 40.000 Euro vor Förderung.
- Fenster und Fassade. Einfach verglaste Fenster oder Risse im Putz fallen jeder Käuferin und jedem Käufer bei der Besichtigung auf.
- Grundstück, Grenzbebauung und Anbauten ohne Genehmigung. Ein nicht genehmigter Wintergarten kann eine Bankfinanzierung der Käuferseite blockieren.
Hinzu kommt der Außenbereich. Garten, Zaun und Einfahrt sind beim Haus Teil des ersten Eindrucks und kosten zusätzlich Zeit und Geld, die in der Wohnungskalkulation gar nicht auftauchen.
Risiken, die nur bei der Wohnung auftauchen
Bei einer Eigentumswohnung kaufst du einen Anteil an einer Gemeinschaft. Über Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus entscheidet die Eigentümerversammlung, nicht du. Daraus ergeben sich andere Risiken:
- Sonderumlagen für beschlossene Sanierungen, die du nach dem Eigentumsübergang anteilig zahlst
- Eine zu niedrige Erhaltungsrücklage, die künftige Umlagen wahrscheinlich macht und Käuferinnen und Käufer abschreckt
- Regelungen in der Teilungserklärung, etwa eine nötige Zustimmung des Verwalters zum Verkauf oder Vorgaben zu Bodenbelägen wegen Trittschall
- Streit in der Gemeinschaft, der in den Protokollen der Eigentümerversammlungen sichtbar wird
Diese Risiken lassen sich vor dem Kauf aus den Unterlagen erkennen. Wie du Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage liest, beschreiben wir im Beitrag zur Prüfung einer Eigentumswohnung. Ein Haus dagegen zeigt viele Schäden erst, wenn Putz und Boden offen sind.
Aus unseren Projekten: Wohnung und Haus im selben Jahr
In einem Jahr haben wir in derselben Region eine 64-m²-Wohnung und ein 118-m²-Reihenhaus saniert. Die Wohnung war nach elf Wochen Bauzeit fertig und nach drei Wochen Vermarktung verkauft. Beim Reihenhaus kamen nach dem Rückbau feuchte Kellerwände und eine marode Abwasserleitung unter der Bodenplatte dazu. Die Reserve von 15 % war vollständig aufgebraucht, die Bauzeit stieg von zwölf auf neunzehn Wochen. Verkauft wurde das Haus an eine Familie, die erst nach dem Verkauf ihrer eigenen Wohnung finanzieren konnte, was weitere sieben Wochen kostete.
Beide Projekte haben Gewinn gebracht. Der Gewinn pro Monat Kapitalbindung lag bei der Wohnung aber gut doppelt so hoch. Wie ein gut laufendes Hausprojekt aussieht, zeigen wir in diesem Video über ein 140-m²-Reihenhaus, bei dem ein Wanddurchbruch den Grundriss komplett verändert hat.
Wann sich ein Haus trotzdem lohnt
Ein Haus ist die bessere Wahl, wenn diese Bedingungen zusammenkommen:
- Du hast mindestens zwei Wohnungsflips abgeschlossen und kennst die Preise deiner Handwerksbetriebe.
- Dach, Heizung und Keller sind in Ordnung oder ihr Zustand ist durch eine Fachperson bewertet und im Kaufpreis eingepreist.
- Der Kaufpreis liegt mindestens 25 % unter dem Wert vergleichbarer sanierter Häuser in der Straße oder im Viertel.
- Dein Eigenkapital reicht für Nebenkosten und eine Reserve von 15 % der Sanierung, ohne dass du auf einen zweiten Kredit angewiesen bist.
In Regionen mit wenig Wohnungsangebot, etwa in ländlichen Gemeinden, sind Häuser oft die einzige Option. Dort lohnt ein Blick auf die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses, weil der Grundstückswert einen großen Teil des Gesamtpreises ausmacht und eine Untergrenze für den Verkaufspreis bildet.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege für deine Region zwei getrennte Suchaufträge an: Wohnungen von 55 bis 90 m² und Reihenhäuser bis 140 m², jeweils mit Sanierungsbedarf.
- Rechne von jeder Kategorie drei echte Angebote mit denselben Annahmen durch und vergleiche den Gewinn pro Monat Kapitalbindung.
- Frage bei einem Hausangebot vor der zweiten Besichtigung nach Baujahr und Typ der Heizung, Datum der letzten Dacheindeckung und Fotos vom Keller.
- Fordere bei einem Wohnungsangebot Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die letzten drei Protokolle an, bevor du ein Angebot abgibst.
Wie die einzelnen Etappen vom Ankauf bis zum Notartermin beim Verkauf ablaufen, steht im Leitartikel zum Ablauf eines Fix-and-Flip-Deals. Die Steuerfolgen sind bei Haus und Wohnung gleich: Der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, Einzelheiten stehen im Beitrag zu Spekulationsfrist und Gewerbesteuer beim Flip.
Häufige Fragen
Ist ein Haus oder eine Wohnung für den ersten Flip besser?
Für den Einstieg empfehlen wir eine Wohnung zwischen 55 und 90 m². Kapitalbedarf und Bauzeit sind kleiner, Dach, Fassade und Heizung trägt die Gemeinschaft. Fehler kosten dadurch weniger Geld.
Wie viel Reserve gehört bei einem Haus in die Kalkulation?
Wir rechnen bei Häusern mit 15 % der Sanierungskosten als Reserve, bei Wohnungen mit 10 %. Bei Häusern zeigen sich Schäden an Keller, Leitungen oder Dach oft erst nach dem Rückbau.
Wer kauft sanierte Häuser?
Fast ausschließlich Familien, die selbst einziehen. Sie finanzieren meist mit hohem Darlehensanteil und reagieren deshalb empfindlich auf steigende Bauzinsen. Bei Wohnungen kommen zusätzlich Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger als Käufergruppe hinzu.
Kannst du bei einer Eigentumswohnung alles selbst entscheiden?
Nur innerhalb deines Sondereigentums. Über Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus entscheidet die Eigentümerversammlung. Vor dem Kauf solltest du deshalb Teilungserklärung, Protokolle und Erhaltungsrücklage prüfen.
Quellen und weiterführende Links
- § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über lxgesetze.de)
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Einkommensteuergesetz (Volltext über dejure.org)