Sanitär bei der Sanierung: Leitungen, Abfluss und typische Fehler

Was Sanitär bei einer Wohnungssanierung kostet, hängt vor allem davon ab, wo Fallrohr und Steigleitungen verlaufen. Bleiben WC, Dusche, Waschtisch und Küche in der Nähe der bestehenden Anschlüsse, kostet die Rohinstallation für eine Wohnung mit Bad, WC und Küche oft 6.000 bis 8.000 Euro brutto. Wer Objekte quer durch die Wohnung versetzt, zahlt für Gefälle, Estricharbeiten oder Hebeanlagen schnell mehrere tausend Euro mehr. Bleileitungen müssen seit dem 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein.

Bestandsaufnahme: Welche Rohre in der Wand liegen

Vor der Planung öffnen wir an zwei, drei Stellen die Verkleidung, meist am Wasserzähler, unter dem Waschtisch und hinter dem Spülkasten. Das Material verrät viel über Alter und Zustand.

Bei Fallrohren aus Faserzement in Gebäuden vor 1993 besteht Asbestverdacht. Dann gilt das Vorgehen aus unserem Beitrag zu Asbest in Bestandsimmobilien, bevor jemand mit der Flex ansetzt.

Rechtslage: Bleirohre und wer installieren darf

§ 17 der Trinkwasserverordnung verlangt, dass Trinkwasserleitungen aus Blei bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sind. Das Gesundheitsamt kann Fristen in Ausnahmefällen verlängern. Wechselt das Eigentum während einer solchen Verlängerung, hat der neue Eigentümer ein Jahr ab Übergang Zeit. Für Flipper heißt das: Wer heute eine Wohnung mit Bleileitungen kauft, plant den Austausch fest ein und klärt bei Leitungen im Gemeinschaftseigentum, ob die Eigentümergemeinschaft schon beschlossen hat.

Arbeiten an der Trinkwasseranlage hinter dem Hausanschluss darf nach § 12 Abs. 2 AVBWasserV nur das Wasserversorgungsunternehmen oder ein Betrieb ausführen, der in dessen Installateurverzeichnis eingetragen ist. Ein Meisterbetrieb mit Eintragung gibt dir außerdem Gewährleistung, die du beim Verkauf brauchst. Welche Leitungen dir gehören und welche der Gemeinschaft, steht in der Teilungserklärung. Meist endet das Gemeinschaftseigentum an der Absperrung hinter der Steigleitung. Worauf du dabei achtest, beschreibt unser Beitrag zur Prüfung von Teilungserklärung und Protokollen.

Abfluss: Gefälle, Rohrgrößen und das feste Fallrohr

Trinkwasser steht unter Druck und lässt sich fast beliebig führen. Abwasser fließt nur mit Gefälle, und das Fallrohr im Haus ist ein fester Punkt. Daraus ergeben sich die Grenzen jeder Grundrissänderung im Nassbereich:

• Anschlussleitungen brauchen ein Gefälle von mindestens etwa 1 cm pro Meter. Bei 3 m Weg sind das 3 cm plus Rohrdurchmesser, die im Boden oder in der Vorwand Platz brauchen.
• Das WC braucht eine Leitung DN 90 bis DN 100 und sollte möglichst kurz am Fallrohr hängen. Waschtisch und Dusche kommen mit DN 40 bis DN 50 aus.
• Bodengleiche Duschen brauchen unter der Rinne Aufbauhöhe. Fehlt sie, bleibt eine flache Duschwanne. Details stehen im Beitrag zur Planung der Dusche.
• Hebeanlagen unter Fliesen vermeiden wir im Flip. Sie brauchen Strom, machen Geräusche und müssen gewartet werden. Bei einem Defekt nach dem Verkauf landet die Reklamation bei dir.

Unsere Faustregel: Wasser- und Abwasseranschluss eines Objekts bleiben in einem Umkreis von etwa einem halben Meter um ihre alte Position. Alles darüber hinaus rechnen wir einzeln, bevor wir es beauftragen.

Vorwand statt Schlitz

Eine Vorwandinstallation aus Trockenbau mit 10 bis 20 cm Tiefe nimmt Spülkasten, Zu- und Ablaufleitungen auf. Der Sanitärbetrieb muss dadurch kaum in Bestandswände schlitzen, die Fliesenfläche wird gerade, und eine Ablage über dem WC entsteht nebenbei. In Altbauten mit krummen Wänden ist die Vorwand oft günstiger als Stemmen und Verputzen, weil der Trockenbau ohnehin auf der Baustelle ist.

Rechenbeispiel: 64-m²-Wohnung in Bremen

Aus unseren Projekten: Zwei Zimmer, Baujahr 1964, verzinkte Leitungen, Bad mit Wanne, separates WC, Küche an der Außenwand. Das Bad bekommt eine Dusche, alle Objekte bleiben in der Nähe ihrer alten Anschlüsse. Netto-Richtwerte 2026 bei Stundensätzen von etwa 65 bis 80 Euro:

Fliesen, Abdichtung und Sanitärobjekte sind nicht enthalten. Die Gesamtkosten des Bads stehen im Beitrag zur Badsanierung beim Flip. Zum Vergleich: Der ursprüngliche Plan sah vor, das WC 1,8 m weiter an die Fensterwand zu setzen. Dafür hätte der Estrich im Bad auf voller Länge geöffnet werden müssen, Mehrkosten rund 2.200 Euro netto plus eine Woche Bauzeit. Eine Hebeanlage wäre mit etwa 1.300 Euro billiger gewesen, kam aus den genannten Gründen aber nicht infrage. Das WC blieb, wo es war.

Typische Fehler, die später teuer werden

1. Objekte versetzen, ohne vorher Gefälle und Aufbauhöhe zu messen.
2. Neue Leitungen an alte verzinkte Reststücke anschließen. Mischinstallationen begünstigen Korrosion an den Übergängen.
3. Keine Druckprüfung vor dem Verschließen der Wände. Eine undichte Pressverbindung fällt dann erst nach dem Fliesen auf. Was dann passiert, steht im Beitrag zum Wasserschaden in der Sanierung.
4. Absperrventile ohne Revisionsöffnung verbauen.
5. Waschmaschinenanschluss in einem Raum planen, dessen Tür schmaler ist als 60 cm.
6. Material ohne Absprache selbst kaufen. Viele Betriebe geben auf fremdes Material keine Gewährleistung.
7. Nach Wochen Leerstand das Wasser bei der Übergabe ungespült lassen. Stagnationswasser in neuen Leitungen gehört vor dem ersten Gebrauch gründlich ausgespült.

Wie ein Sanitärbetrieb diese Punkte in einer laufenden Wohnung löst, zeigen wir in diesem Video mit echten Zahlen zu Küche, WC und Bad. Damit die Mehrkosten einer Versetzung nicht erst auf der Baustelle auftauchen, rechnen wir Varianten vorher durch, zum Beispiel in Leverage, wo Renovierungsbudget und Marge in derselben Kalkulation stehen.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Bei der Besichtigung Rohrmaterial am Wasserzähler und unter dem Waschtisch fotografieren.
2. In der Teilungserklärung nachlesen, ab wo die Leitungen Sondereigentum sind, und nach Beschlüssen zu Bleirohren oder Strangsanierung fragen.
3. Den Sanitärplan um das Fallrohr herum zeichnen und Versetzungen über einen halben Meter einzeln bepreisen lassen.
4. Druckprüfung und Spülprotokoll schriftlich in den Auftrag aufnehmen.
5. Protokolle und Rechnungen in die Verkaufsunterlagen legen.