Beleihungsauslauf erklärt: Wie Banken den Flip bewerten
Kurzantwort
Der Beleihungsauslauf ist das Darlehen geteilt durch den Beleihungswert, den die Bank meist 10 bis 20 % unter dem Marktwert ansetzt. Bei einem Flip bewertet die Bank in der Regel den unsanierten Ist-Zustand, deshalb liegt der Auslauf schnell über 100 %. Üblich ist, dass die Bank den Kaufpreis finanziert und du Kaufnebenkosten und Sanierung aus Eigenkapital trägst oder zusätzliche Sicherheiten stellst.
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Darlehen und dem Beleihungswert, den die Bank einer Immobilie zutraut. Bei einem Flip liegt er oft über 100 %, weil die Bank den unsanierten Ist-Zustand bewertet, du aber Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung bezahlen musst. Deshalb verlangen die meisten Banken, dass du Kaufnebenkosten und Renovierung aus Eigenkapital trägst, oder sie fordern zusätzliche Sicherheiten. Je niedriger der Auslauf, desto kleiner der Zinsaufschlag und desto eher sagt die Bank zu.
Vier Werte, die du auseinanderhalten musst
- Kaufpreis: Was im notariellen Vertrag steht.
- Marktwert: Was die Bank oder ein Gutachten als erzielbaren Preis am Stichtag ansetzt. Er kann über oder unter dem Kaufpreis liegen.
- Beleihungswert: Der Wert, den die Bank dauerhaft für erzielbar hält. Für Pfandbriefbanken schreibt § 16 PfandBG vor, dass er den Marktwert nicht übersteigen darf, nur dauerhafte Eigenschaften berücksichtigt und spekulative Elemente ausklammert. In der Praxis liegt er häufig 10 bis 20 % unter dem Marktwert.
- Beleihungsgrenze: Nach § 14 PfandBG dürfen Hypotheken nur bis zu 60 % des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen verwendet werden. Viele Sparkassen und Genossenschaftsbanken orientieren ihre Konditionsstufen an ähnlichen Grenzen, auch wenn sie eigene Richtlinien haben.
Die Formel lautet: Darlehen geteilt durch Beleihungswert, mal 100. Wer stattdessen durch den Kaufpreis teilt, rechnet sich den Auslauf zu niedrig.
Warum ein Flip für die Bank anders aussieht
Für einen Flip kaufst du eine Wohnung, deren Wert erst durch deine Arbeit steigt. Genau diesen künftigen Wert darf die Bank nach ihren Regeln aber nur eingeschränkt ansetzen, weil er vom Erfolg der Sanierung und vom Markt in sechs bis zwölf Monaten abhängt. Sie bewertet deshalb meist den Ist-Zustand. Bei einer abgewohnten Wohnung mit Bad aus den 1970er Jahren kommt dabei ein niedriger Beleihungswert heraus.
Manche Banken akzeptieren einen Wert nach Sanierung, wenn du eine Kostenaufstellung mit Handwerkerangeboten, Grundriss und Zeitplan vorlegst. Das Sanierungsdarlehen wird dann in Tranchen nach Baufortschritt ausgezahlt. Wie die Bank den Substanzwert bei Häusern berechnet, steht im Beitrag zum Sachwertverfahren beim Haus.
Rechenbeispiel: 82 m² in Nürnberg, vier Finanzierungsvarianten
Eine unsanierte 82-m²-Wohnung kostet 230.000 €. Die Kaufnebenkosten in Bayern betragen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler rund 9 %, also 20.700 €. Die Sanierung ist mit 45.000 € kalkuliert. Die Bank setzt den Marktwert im Ist-Zustand mit 235.000 € an und zieht 10 % Sicherheitsabschlag ab. Der Beleihungswert liegt damit bei 211.500 €. Nach der Sanierung würde sie 330.000 € Marktwert und 297.000 € Beleihungswert ansetzen.
| Variante | Eigenkapital | Darlehen | Auslauf Ist-Zustand | Auslauf nach Sanierung |
|---|---|---|---|---|
| 1: Alles finanziert | 0 € | 295.700 € | 139,8 % | 99,6 % |
| 2: Nebenkosten aus Eigenkapital | 20.700 € | 275.000 € | 130,0 % | 92,6 % |
| 3: Nebenkosten und Sanierung aus Eigenkapital | 65.700 € | 230.000 € | 108,7 % | 77,4 % |
| 4: Zusätzlich 39.300 € in den Kaufpreis | 105.000 € | 190.700 € | 90,2 % | 64,2 % |
Variante 1 bekommt praktisch keine Bank durch. Variante 3 ist der Fall, den wir bei Flips am häufigsten sehen: Die Bank finanziert den Kaufpreis, das Eigenkapital trägt Nebenkosten und Renovierung. Variante 2 ist mit sehr guter Bonität, einer Grundschuld auf einem weiteren, unbelasteten Objekt oder mit einer Bürgschaft erreichbar. Alternativ kann ein Investor das fehlende Kapital stellen. Wie viel Eigenkapital du für welchen Weg brauchst, behandelt der Beitrag Wie viel Eigenkapital braucht ein Flip?.
Was der Auslauf beim Zins ausmacht
Banken bepreisen ihre Darlehen in Stufen. Jenseits von 60 % und noch einmal jenseits von 80 % des Beleihungswerts steigt der Aufschlag, über 100 % wird es deutlich teurer oder die Bank lehnt ab. Für langfristige Annuitätendarlehen lagen die günstigsten Sollzinsen mit zehn Jahren Bindung Anfang Oktober 2026 bei Vermittlern um 4,1 %. Für Flips eignet sich dieses Modell selten. Wir finanzieren meist variabel und ohne Tilgung, damit beim Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Marge auf den variablen Referenzzins hängt dabei genauso am Auslauf. Die Mechanik erklärt der Beitrag zum Darlehen ohne Tilgung.
Mit Beispielwerten für neun Monate Haltedauer:
| Variante | Darlehen | Beispielzins variabel | Zinsen für 9 Monate |
|---|---|---|---|
| 2: Auslauf 130 % | 275.000 € | 5,8 % | 11.963 € |
| 3: Auslauf 108,7 % | 230.000 € | 5,2 % | 8.970 € |
| 4: Auslauf 90,2 % | 190.700 € | 4,9 % | 7.008 € |
Die Zinssätze sind frei gewählt und zeigen nur die Richtung. Das Prinzip gilt trotzdem: Mehr Eigenkapital senkt die Zinskosten doppelt, über die kleinere Darlehenssumme und über den niedrigeren Satz. Dafür ist das Kapital gebunden und fehlt dir für ein zweites Projekt.
Was neben dem Auslauf zählt
Der Beleihungsauslauf ist eine Kennzahl unter mehreren. Banken prüfen bei Flip-Finanzierungen zusätzlich:
- Bonität, Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten, siehe den Beitrag zu Bonität und Schufa.
- Erfahrung mit Sanierungen und abgeschlossene Projekte, idealerweise mit Zahlen belegt.
- Eine plausible Kalkulation mit Verkaufspreis aus Vergleichsdaten, Sanierungskosten und Puffer.
- Den Zeitplan bis zum Verkauf und die Frage, wie die Zinsen bis dahin bedient werden.
Welche Dokumente du dafür vorbereitest, listet der Beitrag zu den Unterlagen für die Bank auf. Eine bankfähige Objektkalkulation mit Kaufnebenkosten, Finanzierung und Verkaufsszenario lässt sich in Leverage Immo als PDF exportieren. Wie Bankgespräche bei uns konkret ablaufen, zeigt dieses Video über Banken, Kredite und Eigenkapital beim Flip.
So senkst du den Auslauf, ohne mehr Eigenkapital
- Bei mehreren Banken anfragen: Der Sicherheitsabschlag ist institutsabhängig. Zwischen zwei Häusern liegen beim gleichen Objekt schnell zehn Prozentpunkte Auslauf.
- Wert nach Sanierung belegen: Kostenaufstellung, Angebote, Vergleichsverkäufe sanierter Wohnungen und Zeitplan einreichen und eine Auszahlung nach Baufortschritt vorschlagen.
- Zusatzsicherheit anbieten: Eine Grundschuld auf einer abbezahlten Wohnung oder eine Bürgschaft senkt den rechnerischen Auslauf des neuen Objekts.
- Kaufpreis verhandeln: Jeder Euro weniger senkt Darlehen, Nebenkosten und Auslauf zugleich.
- Nebenkosten nicht mitfinanzieren: Sie erhöhen das Darlehen, ohne dass die Sicherheit der Bank wächst.
Was du jetzt konkret tun kannst
Frag bei jedem Finanzierungsangebot schriftlich nach dem angesetzten Beleihungswert und nach den Auslaufstufen. Rechne dann deinen Flip in den Varianten aus der Tabelle oben durch und prüfe, welcher zusätzliche Betrag die nächstbessere Stufe erfordert. Wenn der Betrag klein ist, lohnt es sich oft, ihn über einen Investor oder eine Zusatzsicherheit zu schließen, statt den höheren Zins für die gesamte Laufzeit zu bezahlen. Für steuerliche Folgen einer Finanzierung über eine Gesellschaft oder mit Investorendarlehen sprichst du am besten mit deiner Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Teile das Darlehen durch den Beleihungswert der Bank und nimm das Ergebnis mal 100. Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag vornimmt. Wer durch den Kaufpreis teilt, unterschätzt den Auslauf.
Was bedeutet die 60-%-Grenze?
Nach § 14 PfandBG dürfen Pfandbriefbanken Hypotheken nur bis 60 % des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen nutzen. Darlehensteile bis zu dieser Grenze gelten als erstrangig und bekommen die günstigsten Konditionen. Für den Teil darüber verlangen Banken einen Aufschlag.
Bewertet die Bank beim Flip den Wert nach der Sanierung?
Meist nicht, sie setzt den Ist-Zustand an, weil der künftige Wert von der Sanierung und vom Markt abhängt. Einige Banken akzeptieren einen Wert nach Sanierung, wenn du Kostenaufstellung, Angebote und Vergleichsverkäufe vorlegst. Das Geld für die Sanierung fließt dann nach Baufortschritt.
Kann man einen Flip ohne Eigenkapital finanzieren?
Nur in Ausnahmefällen, etwa mit sehr guter Bonität, einer Grundschuld auf einem anderen Objekt oder einer Bürgschaft. Häufiger stellt ein Investor das fehlende Kapital. Ohne solche Bausteine finanzieren die meisten Banken höchstens den Kaufpreis.
Quellen und weiterführende Links
- § 14 PfandBG, Beleihungsgrenze, Pfandbriefgesetz (Volltext über openlex.de)
- § 16 PfandBG, Beleihungswertermittlung, Pfandbriefgesetz (Volltext über openlex.de)