Unterlagen für die Bank bei einer Flip-Finanzierung: Die Checkliste
Kurzantwort
Für eine Flip-Finanzierung verlangt die Bank drei Gruppen von Unterlagen: Nachweise zu Einkommen und Vermögen, Unterlagen zum Objekt und eine Projektkalkulation mit Sanierungsbudget und belegtem Verkaufspreis. Kauft eine GmbH, kommen Gesellschaftsunterlagen und meist eine persönliche Bürgschaft hinzu. Wer alles vollständig und sortiert einreicht, bekommt die Zusage oft in ein bis zwei Wochen.
Für eine Flip-Finanzierung braucht die Bank Nachweise über dich, über das Objekt und über das Projekt. Zu dir gehören Einkommensnachweise, Steuerbescheide, eine Vermögensaufstellung und die Selbstauskunft. Zum Objekt gehören Exposé, Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und bei Eigentumswohnungen die WEG-Unterlagen. Zum Projekt gehören ein Sanierungsbudget mit Angeboten, ein Zeitplan und eine Verkaufskalkulation mit Vergleichsobjekten. Der dritte Teil entscheidet beim Flip am häufigsten über Zusage oder Absage.
Warum die Bank beim Flip anders prüft
Bei einer Eigenheimfinanzierung zahlt die Kundschaft das Darlehen über 25 oder 30 Jahre aus dem Einkommen zurück. Beim Flip wird das Darlehen nach sechs bis zwölf Monaten aus dem Verkaufserlös getilgt. Die Bank muss also zwei Dinge glauben: dass du die Zinsen in der Projektphase tragen kannst und dass der geplante Verkaufspreis realistisch ist.
Für Darlehen an Privatpersonen schreibt § 505b BGB eine Kreditwürdigkeitsprüfung auf Basis von Einkommen, Ausgaben und weiteren wirtschaftlichen Umständen vor. Sie darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Deshalb kommt auch bei einem sehr guten Objekt niemand um die persönlichen Unterlagen herum. Wie Banken deine Bonität und Schufa bewerten, steht im Beitrag zu Bonität und Schufa.
Persönliche Unterlagen
Für Angestellte
- Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, dazu die Dezemberabrechnung des Vorjahres
- Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre
- Kopie des Personalausweises, Vorder- und Rückseite
- Kontoauszüge der letzten drei Monate, vor allem vom Gehaltskonto
- Eigenkapitalnachweis, etwa Depot- oder Kontoauszug
- Selbstauskunft der Bank mit Einnahmen, Ausgaben, laufenden Krediten und Unterhaltspflichten
Für Selbstständige und Unternehmer
- Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste
- Einkommensteuerbescheide und -erklärungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Nachweis, dass keine Steuerrückstände bestehen, etwa über die Kontoauszüge beim Finanzamt
Zusätzlich gehört eine Vermögensaufstellung dazu, mit allen Immobilien, Darlehen und Restschulden. Wer schon geflippt hat, legt eine Liste der abgeschlossenen Projekte bei: Kaufpreis, Sanierungskosten, Verkaufspreis, Dauer. Diese Liste ersetzt kein Eigenkapital, sie macht aber den geplanten Verkaufspreis glaubwürdiger.
Objektunterlagen
- Exposé und Fotos des aktuellen Zustands
- Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
- Grundriss und Wohnflächenberechnung, bei Häusern zusätzlich Flurkarte und Baubeschreibung
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
- Kaufvertragsentwurf, sobald er vorliegt
Viele Banken bewerten das Objekt selbst, manche schicken einen Gutachter vorbei. Gib in diesem Fall die Zugangsdaten frühzeitig weiter. Ein verpasster Besichtigungstermin verschiebt die Zusage oft um eine Woche.
Projektunterlagen: Budget, Zeitplan und Verkaufspreis
Eine Angabe wie "Sanierung etwa 40.000 Euro" reicht keiner Bank. Sie will ein Sanierungsbudget nach Gewerken, möglichst mit Angeboten von Handwerksbetrieben, und einen Zeitplan von der Übergabe bis zum Verkaufsstart. Wie du ein belastbares Leistungsverzeichnis aufbaust, beschreibt der Beitrag Renovierung planen.
Herzstück ist eine Projektkalkulation auf einer Seite mit Mittelverwendung und Mittelherkunft. Ein Beispiel für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 81 m² in Kassel:
| Mittelverwendung | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 198.000 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen 6 % | 11.880 € |
| Notar und Grundbuch rund 2 % | 3.960 € |
| Maklerprovision 3,57 % | 7.069 € |
| Sanierung laut Angeboten | 41.000 € |
| Reserve 10 % | 4.100 € |
| Zinsen 7 Monate (4,9 % auf 225.000 €) | 6.431 € |
| Hausgeld 7 Monate | 1.960 € |
| Gesamtkosten | 274.400 € |
| Mittelherkunft | |
| Darlehen (Kaufpreis plus Teil der Sanierung) | 225.000 € |
| Eigenkapital (Nebenkosten, Rest der Sanierung, Reserve) | 49.400 € |
| Geplanter Verkaufspreis (3.890 €/m², belegt durch drei Vergleichsangebote) | 315.000 € |
| Gewinn vor Steuern nach 1.500 € Verkaufskosten | 39.100 € |
Der Verkaufspreis braucht Belege: Screenshots oder Links zu drei bis fünf vergleichbaren sanierten Wohnungen im selben Stadtteil, ideal ergänzt um Daten aus dem Grundstücksmarktbericht. Das Eigenkapital deckt in diesem Beispiel die Nebenkosten und einen Teil der Sanierung. So sieht die Aufteilung bei den meisten Flip-Finanzierungen aus. Mit welchem Eigenkapital du rechnen solltest, steht im Beitrag Wie viel Eigenkapital braucht ein Flip. In Leverage Immo kannst du eine solche Kalkulation anlegen und als bankfähiges PDF exportieren.
Wenn eine GmbH kauft
Kauft eine GmbH oder UG, braucht die Bank zusätzlich:
- Gesellschaftsvertrag und aktuellen Handelsregisterauszug
- Gesellschafterliste und Nachweis zum Transparenzregister
- Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre, bei neuen Gesellschaften die Eröffnungsbilanz und eine Planrechnung
- Persönliche Unterlagen aller Gesellschafter und Geschäftsführer
Eine junge GmbH mit 25.000 Euro Stammkapital ist für die Bank keine Sicherheit. Rechne bei Gesellschaften unter drei Jahren mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der Gesellschafter. Bei größeren Volumen verlangt § 18 KWG, dass sich die Bank die wirtschaftlichen Verhältnisse fortlaufend offenlegen lässt, sobald ein Kredit 1,5 Millionen Euro oder 10 % ihres Kernkapitals übersteigt. Wer mehrere Projekte parallel finanziert, liefert dann jährlich Abschlüsse nach.
So stellst du den Bankordner zusammen
Auf der anderen Seite bearbeitet ein Mensch viele Vorgänge gleichzeitig. Ein vollständiger, sauber sortierter Ordner wird schneller bearbeitet als einzelne Mails mit Handyfotos. Diese Struktur hat sich bei uns bewährt:
- 01_Projektkalkulation (eine Seite, als PDF)
- 02_Selbstauskunft_und_Vermoegen
- 03_Einkommen_und_Steuer
- 04_Objekt (Exposé, Grundbuch, Grundriss, Energieausweis)
- 05_WEG_Unterlagen
- 06_Sanierung (Budget, Angebote, Zeitplan)
- 07_Vergleichsobjekte_Verkaufspreis
- 08_Gesellschaft (nur bei GmbH)
Scanne Dokumente als PDF, nicht als Foto, und benenne Dateien eindeutig mit Datum. Prüfe vor dem Versand jede Datei auf Lesbarkeit und Vollständigkeit. Nachgereichte Einzelunterlagen sind der häufigste Grund, warum eine Zusage drei statt einer Woche dauert.
Ist der Ordner geprüft, stellt die Bank eine Finanzierungsbestätigung aus. Viele Verkäuferinnen, Verkäufer und Makler vergeben einen Notartermin erst, wenn diese Bestätigung vorliegt. Achte darauf, dass sie auf das konkrete Objekt und den Kaufpreis lautet, und kläre, unter welchen Bedingungen die Bank auszahlt. Typisch sind die eingetragene Grundschuld, der Nachweis des Eigenkapitals und bei der Sanierungstranche Rechnungen oder ein Bautenstandsbericht. Diese Auszahlungsvoraussetzungen gehören in deine Liquiditätsplanung, weil Handwerksbetriebe ihre Abschläge nicht so lange stunden.
Ein Beispiel aus der Praxis
Für eine 74-m²-Wohnung in Hannover reichte ein Erstkäufer zunächst Exposé, Gehaltsnachweise und eine grobe Kostenschätzung ein. Die Bank fragte dreimal nach: nach einer Aufschlüsselung der Sanierung, nach Belegen für den Verkaufspreis und nach den Protokollen der Eigentümerversammlung. Nach vier Wochen war die Wohnung an einen anderen Käufer vergeben. Beim nächsten Objekt lag der vollständige Ordner nach obiger Struktur vor dem ersten Gespräch bereit. Die Finanzierungszusage kam nach neun Tagen, der Notartermin fand zwei Wochen später statt.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege die persönlichen Unterlagen schon vor der Objektsuche an und aktualisiere sie monatlich.
- Bitte bei jedem ernsthaften Objekt sofort um die WEG-Unterlagen und hol Angebote für die Hauptgewerke ein.
- Erstelle die einseitige Projektkalkulation mit belegtem Verkaufspreis.
- Frag deine Bank, ob sie Kaufpreis und Sanierung in einem Darlehen finanziert oder die Sanierung als eigene Tranche auszahlt. Welche Modelle es gibt, steht im Beitrag zum Darlehen ohne Tilgung.
- Wie ein Bankgespräch für einen Flip abläuft und worauf Banken achten, zeigt dieses Video über Banken, Kredite und Eigenkapital beim Fix and Flip.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Fix-and-Flip-Finanzierung?
Einkommens- und Vermögensnachweise, Steuerbescheide und Selbstauskunft, dazu Exposé, Grundbuchauszug, Grundriss und bei Wohnungen die WEG-Unterlagen. Für das Projekt kommen ein Sanierungsbudget mit Angeboten, ein Zeitplan und eine Verkaufskalkulation mit Vergleichsobjekten hinzu.
Wie schnell gibt es eine Finanzierungszusage für einen Flip?
Bei vollständigen Unterlagen meist in ein bis zwei Wochen. Jede nachgeforderte Unterlage kostet erfahrungsgemäß einige Tage. Muss die Bank einen Gutachter schicken, kommt der Besichtigungstermin dazu.
Reicht eine Kostenschätzung für die Sanierung aus?
Selten. Banken wollen ein Budget nach Gewerken, idealerweise mit Angeboten von Handwerksbetrieben, und einen Zeitplan. Pauschale Beträge ohne Aufschlüsselung führen fast immer zu Rückfragen.
Haften GmbH-Gesellschafter bei einer Flip-Finanzierung persönlich?
Bei jungen Gesellschaften fast immer. Banken verlangen bei GmbHs und UGs unter etwa drei Jahren in der Regel eine selbstschuldnerische Bürgschaft der Gesellschafter, weil das Stammkapital keine ausreichende Sicherheit ist.
Quellen und weiterführende Links
- § 505b BGB, Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über lxgesetze.de)
- § 18 KWG, Kreditunterlagen, Kreditwesengesetz (Volltext über lxgesetze.de)