Asbest in Bestandsimmobilien: Erkennen, Rechtslage, Sanierungskosten

Asbest steckt in vielen Wohnungen, die vor dem 31. Oktober 1993 gebaut wurden, meist in alten Bodenplatten, schwarzem Kleber, Fliesenkleber, Spachtelmassen oder Fensterbänken aus Faserzement. Ob ein Material belastet ist, zeigt nur eine Laborprobe. Fachbetriebe verlangen 2026 für Bodenbeläge mit Kleber etwa 60 bis 130 Euro pro m², für asbesthaltige Spachtelmassen und Fliesenkleber an Wänden 100 bis 200 Euro pro m². Für eine typische Wohnung aus den 1970ern ist das ein kalkulierbarer Posten von einigen tausend Euro.

Wo Asbest in Wohnungen typischerweise steckt

Seit 1993 ist die Verwendung von Asbest in Deutschland verboten. Die Fundstellen in Bestandswohnungen wiederholen sich:

Selten ist eine ganze Wohnung belastet. In unseren Projekten betraf es meist einzelne Räume, etwa den Kleber unter dem Teppich im Wohnzimmer oder die Platten im Flur.

Erkennen: Probe statt Augenmaß

Optisch lässt sich Asbest nicht sicher bestimmen. Ein Sachverständiger oder ein Labor mit Probenahmeset nimmt Material an den verdächtigen Stellen, die Analyse kostet meist 50 bis 150 Euro pro Probe. Für eine Wohnung reichen oft drei bis fünf Proben: Bodenbelag mit Kleber, Fliesenkleber im Bad, Wandspachtel, eventuell Fensterbank.

Schon bei der Besichtigung achten wir auf Hinweise: Baujahr zwischen 1960 und 1990, Originalböden unter Teppich, Faserzement an Fensterbänken, Nachtspeicheröfen. Die vollständige Liste der Prüfpunkte steht in unserer Checkliste für die Besichtigung. Wenn Verkäuferinnen oder Verkäufer zustimmen, nehmen wir eine Probe vor dem Notartermin. Das Ergebnis liegt meist nach drei bis sieben Werktagen vor.

Rechtslage seit der neuen Gefahrstoffverordnung

Am 5. Dezember 2024 ist die überarbeitete Gefahrstoffverordnung in Kraft getreten. Für Käuferinnen und Käufer von Bestandsimmobilien sind drei Punkte relevant:

• Informationspflicht des Veranlassers: Nach § 5a GefStoffV muss, wer Arbeiten an einem Gebäude beauftragt, dem ausführenden Betrieb vorab alle vorhandenen Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte geben, mindestens das Baujahr. Bei Baubeginn zwischen 1993 und 1996 ist das genaue Datum anzugeben. Die Pflicht gilt auch für Privatpersonen.
• Erkundung durch den Betrieb: Bei Gebäuden vor dem 31. Oktober 1993 geht der Betrieb von Asbest aus, solange keine Untersuchung das Gegenteil zeigt. Die Erkundung rechnet er als besondere Leistung ab.
• Risikostufen und Sachkunde: Tätigkeiten werden nach Faserkonzentration in niedriges, mittleres und hohes Risiko eingeteilt. Für Beschäftigte gelten neue Sachkundeanforderungen mit Übergangsfrist bis zum 5. Dezember 2027. Das Überdecken von Asbestzementprodukten ist verboten.

Für einen gewerblichen Flip heißt das: Entfernung nur durch einen Fachbetrieb mit Sachkunde nach TRGS 519, Entsorgung als gefährlicher Abfall in Big Bags mit Nachweis. Eigenleistung kommt nicht infrage.

Was die Entfernung kostet

Die Preise hängen von Bindung des Materials, Fläche, Zugang und Deponiegebühren ab. Richtwerte 2026 inklusive Entsorgung:

• Bodenbeläge mit Kleber: 60 bis 130 Euro pro m²
• Spachtel, Putz, Fliesenkleber an Wänden: 100 bis 200 Euro pro m²
• Fensterbänke aus Faserzement: oft 40 bis 80 Euro pro Stück
• Laboranalyse: 50 bis 150 Euro pro Probe
• Abschließende Raumluftmessung bei schwach gebundenem Material: mehrere hundert Euro

Hinzu kommt Zeit. Ein Fachbetrieb ist in vielen Regionen erst nach zwei bis vier Wochen verfügbar, und solange stehen andere Gewerke still. Diese Wochen kosten Zinsen und Hausgeld. Wie du sie berechnest, zeigt der Beitrag zu den Haltekosten während der Sanierung.

Ein Beispiel aus der Praxis: 67 m² in Hannover

Baujahr 1972, Kaufpreis 189.000 Euro, Floor-Flex-Platten mit schwarzem Kleber in Flur, Küche und Schlafzimmer, dazu vier Fensterbänke aus Faserzement. Drei Proben vor dem Kauf bestätigten den Befund am Boden, Fliesenkleber und Wandspachtel waren frei.

Mit dem Laborbefund ging die Käuferseite in die Verhandlung und erreichte einen Abschlag von 6.000 Euro. Der Asbest war damit bezahlt, bevor der erste Handwerker kam. Wie du solche Befunde in Verhandlungen einsetzt, beschreibt unser Beitrag zur Kaufpreisverhandlung bei Sanierungsobjekten.

Dass ein Asbestfund keinen Flip ruiniert, zeigt auch dieses Gespräch über einen ersten Flip in Berlin, bei dem die Asbestentfernung auf 57 m² rund 6.000 Euro kostete und am Ende trotzdem Gewinn blieb.

Asbest beim Ankauf einpreisen

Bei Baujahren vor 1993 ohne Probe setzen wir pauschal 10 % des Renovierungsbudgets als Puffer an. Dieser Puffer deckt Asbest und andere Überraschungen hinter Verkleidungen ab. Rechne das Szenario mit Befund vorher durch, etwa in Leverage, und prüfe, ob der Deal auch mit 5.000 Euro Mehrkosten und drei Wochen Verzögerung noch die Zielmarge erreicht. Wenn nicht, gehört der Betrag in den Kaufpreis.

Beim Verkauf offen damit umgehen

Wurde Asbest entfernt, legst du Sanierungsnachweis, Entsorgungsbelege und Messprotokoll zu den Verkaufsunterlagen. Das schafft Vertrauen. Ist noch Asbest im Gebäude bekannt, etwa in der Fassade oder in Fallrohren der Gemeinschaft, gehört das in die Gespräche und in den Kaufvertrag. Ein vereinbarter Haftungsausschluss hilft nach § 444 BGB nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Mehr dazu steht im Beitrag zur Gewährleistung beim Verkauf. Bei konkreten Haftungsfragen lohnt ein Gespräch mit der Notarin oder dem Notar.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Baujahr und Bauteile aus dem Exposé notieren, bei Baujahr vor 1993 Asbestpuffer in die Kalkulation setzen.
2. Bei der Besichtigung Böden unter Teppichen anheben und Fensterbänke prüfen.
3. Vor dem Kauf drei bis fünf Laborproben anfragen und das Ergebnis in die Preisverhandlung einbringen.
4. Dem Fachbetrieb das Baujahr und alle Befunde schriftlich übergeben, wie es § 5a GefStoffV verlangt.
5. Alle Nachweise sammeln und zu den Verkaufsunterlagen legen.