Fix and Flip nebenberuflich: Zeitbedarf und Organisation neben dem Job
Kurzantwort
Ein Flip neben einer Vollzeitstelle braucht im Schnitt fünf bis acht Stunden pro Woche, über das ganze Projekt rund 170 bis 200 Stunden. Voraussetzung ist, dass Fachbetriebe die Ausführung übernehmen und du fünf bis sieben Urlaubstage für Notar, Bank und Baustellentermine einplanst. Den Job solltest du behalten, weil er die Grundlage der Finanzierung ist.
Ein Flip neben einer Vollzeitstelle ist machbar, wenn du im Schnitt fünf bis acht Stunden pro Woche einplanst und die Ausführung komplett an Fachbetriebe vergibst. Über ein ganzes Projekt kommen so rund 170 bis 200 Stunden zusammen, verteilt auf sieben bis neun Monate. Engpass ist selten die Gesamtzeit. Schwierig sind die Termine, die nur werktags tagsüber stattfinden, und die Wochen, in denen auf der Baustelle mehrere Gewerke gleichzeitig arbeiten.
Stundenbedarf eines ersten Flips nach Phasen
Die folgende Aufstellung beruht auf Erfahrungswerten aus Projekten von Berufstätigen, die eine Eigentumswohnung zwischen 55 und 80 m² mit mittlerem Sanierungsumfang umgesetzt haben. Handwerkliche Eigenleistung ist nicht eingerechnet.
| Phase | Dauer | Stunden pro Woche | Stunden gesamt |
|---|---|---|---|
| Suche, Kalkulation, Besichtigungen | 8 Wochen | 5 | 40 |
| Finanzierung, Kaufvertrag, Notar | 6 Wochen | 3 | 18 |
| Planung und Vergabe der Gewerke | 4 Wochen | 6 | 24 |
| Sanierung und Bauüberwachung | 12 Wochen | 7 | 84 |
| Verkauf mit Exposé, Besichtigungen, Notar | 8 Wochen | 4 | 32 |
| Summe | 38 Wochen | rund 5 im Schnitt | 198 |
198 Stunden entsprechen etwa 25 Arbeitstagen. Bei einem Gewinn von 30.000 Euro nach Steuern sind das gut 150 Euro pro Stunde. Beim ersten Projekt liegt der Aufwand eher am oberen Rand, weil Abläufe und Ansprechpersonen neu sind. Ab dem zweiten Flip sinkt er spürbar, vor allem in der Suche und in der Vergabe.
Was sich nicht auf den Feierabend legen lässt
Den größten Teil der Arbeit erledigst du abends oder am Wochenende: Exposés sichten, kalkulieren, Angebote vergleichen, mit Handwerksbetrieben telefonieren. Einige Termine liegen aber zwingend in der Kernarbeitszeit:
- Bankgespräch und Unterschrift des Darlehensvertrags, meist ein bis zwei Termine
- Notartermin beim Kauf und beim Verkauf
- Übergabe der Wohnung und Zählerablesung
- Baustellenstart mit den ersten Gewerken und die Abnahme am Ende
- Kurzfristige Entscheidungen, wenn beim Rückbau Überraschungen auftauchen, etwa feuchte Wände oder alte Leitungen
Rechne für ein Projekt mit fünf bis sieben Urlaubstagen oder Gleitzeittagen. Für spontane Entscheidungen hilft eine feste Regel mit den Betrieben: Fotos und Rückfragen kommen bis 12 Uhr per Messenger, du antwortest in der Mittagspause. Handwerksbetriebe beginnen früh, ein kurzer Anruf um 7 Uhr vor Arbeitsbeginn klärt oft mehr als ein Termin am Abend.
Arbeitsvertrag und Arbeitgeber
Viele Arbeitsverträge enthalten eine Klausel, nach der Nebentätigkeiten anzuzeigen oder genehmigen zu lassen sind. Lies deinen Vertrag vor dem ersten Kauf. Verbieten darf der Arbeitgeber eine Nebentätigkeit in der Regel nur, wenn berechtigte Interessen betroffen sind, etwa bei Konkurrenz zum eigenen Geschäft oder wenn die Arbeitsleistung leidet. Wer bei einer Bank, einem Bauträger oder einer Hausverwaltung arbeitet, sollte das Thema früh ansprechen. Für Beamtinnen und Beamte gelten eigene Genehmigungsregeln im Dienstrecht. Die Verwaltung des eigenen Vermögens ist meist unproblematisch, gewerblicher Handel kann genehmigungspflichtig sein.
Der Job als Grundlage der Finanzierung
Für die Bank ist dein Gehalt die wichtigste Sicherheit neben der Immobilie. Ein unbefristeter Vertrag außerhalb der Probezeit macht die Finanzierung deutlich leichter, eine frisch gegründete GmbH ohne Jahresabschlüsse dagegen schwerer. Wir finanzieren Flips meist über ein variables Darlehen ohne Tilgung, damit beim Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Welche Konditionen Banken dafür verlangen, steht im Beitrag zum Darlehen ohne Tilgung.
Steuerlich kommt der Gewinn eines privaten Flips innerhalb der Zehnjahresfrist zu deinem Gehalt hinzu und wird mit deinem persönlichen Tarif besteuert. Nach § 32a EStG beginnt der Spitzensteuersatz von 42 % im Jahr 2026 bei einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro. Wer 55.000 Euro zu versteuerndes Einkommen aus dem Job hat und 40.000 Euro Gewinn aus einem Flip erzielt, versteuert davon gut 25.000 Euro mit 42 %. Ab wann aus privatem Handel ein Gewerbe wird, erklärt der Beitrag zu Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze. Für deine Planung lohnt ein Gespräch mit der Steuerberatung, bevor du kaufst.
Organisation: Wie wenig Zeit trotzdem reicht
Objekte nah am Alltag
Jede Stunde Fahrt pro Baustellenbesuch kostet bei zwölf Wochen Sanierung und zwei Besuchen pro Woche 24 zusätzliche Stunden. Ein Objekt auf dem Arbeitsweg oder maximal 45 Minuten entfernt spart viel. Welche Entfernung noch funktioniert, beschreibt der Beitrag zur Entfernung zwischen Objekt und Wohnort.
Suche automatisieren
Die Suche frisst am meisten Zeit, wenn du täglich Portale durchklickst. Gespeicherte Suchagenten mit engen Filtern für Lage, Größe und Preis pro m² schicken dir neue Inserate direkt. In Leverage Immo laufen Suchagenten über ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen, und ein Treffer lässt sich direkt in eine Kalkulation übernehmen. Mehr dazu im Beitrag zu Suchfiltern und Suchagenten.
Wenige Ansprechpersonen auf der Baustelle
Je weniger Betriebe du koordinierst, desto weniger Abstimmung fällt an. Viele Berufstätige vergeben beim ersten Projekt an einen Betrieb, der mehrere Gewerke übernimmt, und zahlen dafür einen Aufschlag. Ein fester Baustellentermin pro Woche, etwa samstags um 9 Uhr, und ein gemeinsamer Zeitplan als geteilte Tabelle ersetzen viele Einzeltelefonate.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eine Projektingenieurin aus Würzburg hat neben ihrer 40-Stunden-Woche eine 63-m²-Wohnung aus den 1960er Jahren saniert, 25 Minuten von ihrem Büro entfernt. Gekauft für 168.000 Euro, saniert für 41.000 Euro mit Bad, Elektrik, Böden und Türen. Die Gewerke hat sie an drei Betriebe vergeben, einer davon übernahm Trockenbau, Maler und Boden. Ihre Aufzeichnungen ergaben 212 Stunden über 33 Wochen, davon sechs Urlaubstage. Verkauft wurde nach fünf Wochen Vermarktung für 278.000 Euro. Im Rückblick lag die größte Zeitreserve bei der Suche: In den ersten Wochen hat sie zu viele Objekte besichtigt, die schon am Schreibtisch hätten aussortiert werden können.
Wann der Wechsel in die Selbstständigkeit sinnvoll ist
Wer kündigt, verliert die Bonität aus dem Gehalt. Sinnvoll wird der Schritt meist erst, wenn zwei bis drei abgeschlossene Flips mit nachweisbaren Gewinnen vorliegen, eine eigene Struktur Jahresabschlüsse vorweisen kann und die Lebenshaltungskosten für zwölf Monate zurückgelegt sind. Ausnahme ist, wer genug Eigenkapital oder eine Investorin beziehungsweise einen Investor hat und Projekte ohne Bank finanzieren kann. Warum der Zeitpunkt so wichtig ist, erklären wir in diesem Video zum richtigen Zeitpunkt für den Wechsel vom Angestellten zum Immobilieninvestor.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Prüfe deinen Arbeitsvertrag auf eine Nebentätigkeitsklausel und kläre sie vor dem ersten Kauf.
- Blocke in deinem Kalender für die nächsten acht Wochen zwei feste Abende pro Woche für Suche und Kalkulation.
- Lege einen Suchradius fest, der höchstens 45 Minuten von Wohnung oder Arbeitsplatz entfernt ist.
- Reserviere fünf bis sieben Urlaubstage für Notar, Bank, Baustart und Abnahme.
- Führe ab dem ersten Tag eine Zeiterfassung pro Phase, damit du beim zweiten Projekt realistisch planen kannst.
Häufige Fragen
Wie viele Stunden pro Woche braucht ein Flip neben dem Job?
Im Durchschnitt fünf bis acht Stunden, in der Sanierungsphase auch mehr. Über ein Projekt mit einer Eigentumswohnung kommen typischerweise 170 bis 200 Stunden zusammen. Beim zweiten Projekt sinkt der Aufwand, weil Abläufe und Kontakte stehen.
Muss der Arbeitgeber von einem nebenberuflichen Flip erfahren?
Das hängt vom Arbeitsvertrag ab. Viele Verträge verlangen, Nebentätigkeiten anzuzeigen. Untersagen darf der Arbeitgeber sie meist nur bei Konkurrenz oder wenn die Arbeitsleistung leidet, für Beamtinnen und Beamte gelten strengere Regeln.
Lohnt es sich, für den ersten Flip den Job zu kündigen?
In den meisten Fällen nein. Das Gehalt ist für die Bank die wichtigste Grundlage der Finanzierung. Sinnvoll wird der Wechsel meist nach zwei bis drei erfolgreichen Projekten mit nachweisbaren Gewinnen.
Wie weit darf das Objekt bei einem nebenberuflichen Flip entfernt sein?
Als Richtwert gelten höchstens 45 Minuten von Wohnung oder Arbeitsplatz. Bei zwei Baustellenbesuchen pro Woche kostet jede zusätzliche Stunde Fahrt über die Sanierungsphase rund 24 Stunden.
Quellen und weiterführende Links
- § 32a EStG, Einkommensteuertarif, Einkommensteuergesetz (Volltext über openlex.de)
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Einkommensteuergesetz (Volltext über dejure.org)