Sanierungsobjekte online finden: Suchfilter und Suchagenten einrichten
Kurzantwort
Sanierungsobjekte findest du online am zuverlässigsten mit eng eingestellten Suchagenten auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und den Websites regionaler Makler. Den Preisfilter leitest du aus deiner Rückwärtsrechnung ab, ergänzt um Suchbegriffe wie renovierungsbedürftig oder Nachlass. Danach zählt die Reaktionszeit: Wer innerhalb weniger Stunden anruft, bekommt die Besichtigung.
Sanierungsobjekte findest du online am zuverlässigsten mit eng eingestellten Suchagenten auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und den Websites regionaler Makler. Den Höchstpreis im Filter leitest du aus deiner Kalkulation ab, Suchbegriffe wie "renovierungsbedürftig" oder "Nachlass" grenzen die Treffer weiter ein. Ein großer Teil unserer 20 bis 30 parallelen Baustellen kam über solche Portale, ohne dass wir vorher jemanden aus der Region kannten.
Welche Quellen ein Suchagent abdecken sollte
Kein einzelnes Portal zeigt alle Angebote. Wer nur auf einer Plattform sucht, sieht einen Ausschnitt des Marktes. Für Flip-Objekte lohnen sich vor allem diese Quellen:
- ImmoScout24: der größte Bestand, viele Maklerangebote, gute Filter für Zustand und Energieklasse.
- Immowelt: teilweise andere Makler, regional unterschiedlich stark.
- Kleinanzeigen: viele private Verkäuferinnen und Verkäufer, oft mit schwachen Fotos und knappen Texten. Genau diese Inserate übersehen andere.
- Websites regionaler Makler: Neue Objekte erscheinen dort häufig einige Tage vor den Portalen. Viele bieten einen eigenen Suchauftrag per E-Mail an.
- Immobilienabteilungen von Sparkassen und Genossenschaftsbanken: Sie verkaufen viele Nachlass- und Bestandsobjekte, die selten professionell vermarktet werden.
Wie Online-Suche im Vergleich zu Flyern, Tippgebern oder Direktansprache abschneidet, zeigt unser Überblick über die Kanäle der Immobilienakquise.
Den Preisfilter aus der Rückwärtsrechnung ableiten
Der häufigste Fehler beim Einrichten eines Suchagenten ist ein Preisfilter nach Bauchgefühl. Richtig ist der umgekehrte Weg: Du startest beim erzielbaren Verkaufspreis nach der Sanierung und ziehst alle Kosten und deinen Zielgewinn ab. Ein Beispiel für eine 65-m²-Wohnung in Augsburg, die saniert für 4.300 Euro pro Quadratmeter verkauft werden kann:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis saniert (65 m² × 4.300 €) | 279.500 € |
| abzüglich Maklerprovision beim Verkauf (3,57 %) | 9.978 € |
| abzüglich Sanierung (650 €/m²) | 42.250 € |
| abzüglich Haltekosten für acht Monate | 9.000 € |
| abzüglich Zielgewinn vor Steuern | 35.000 € |
| verbleibt für Kaufpreis und Nebenkosten | 183.272 € |
| maximaler Kaufpreis bei 5,2 % Nebenkosten | rund 174.000 € (2.680 €/m²) |
Im Suchagenten setzt du die Obergrenze trotzdem rund 10 bis 15 Prozent höher, hier bei etwa 200.000 Euro. Angebotspreise sind Verhandlungspreise, und gerade Objekte mit Sanierungsbedarf werden oft deutlich unter dem Inserat verkauft. Die vollständige Methode steht im Leitartikel zum maximalen Kaufpreis beim Flip.
Suchbegriffe, die Sanierungsbedarf verraten
Die Zustandsfilter der Portale sind unzuverlässig, weil Verkäuferinnen und Verkäufer sie selbst setzen. Ergänzend lohnt eine Freitextsuche in Titel und Beschreibung. Bewährt haben sich:
- renovierungsbedürftig, sanierungsbedürftig, Modernisierungsbedarf, Handwerkerobjekt
- Nachlass, Erbengemeinschaft, Originalzustand, seit Jahrzehnten in einer Hand
- Gas-Etagenheizung, Nachtspeicher, Einzelöfen, Holzfenster
- bezugsfrei, sofort verfügbar
Genauso wichtig sind Ausschlussbegriffe, damit dein Postfach nicht mit unpassenden Treffern volläuft: Erbbaurecht, Wohnrecht, Nießbrauch, vermietet, wenn du leer übernehmen willst, und je nach Strategie Zwangsversteigerung. Auf Portalen mit Energiefilter kannst du gezielt die Klassen E bis H einschließen. Was hinter typischen Formulierungen im Inserat steckt, erklären wir im Beitrag zum Exposé lesen und Warnsignalen.
Suchagenten einrichten: Wie eng und wie viele
Ein Suchagent ist gut eingestellt, wenn er dir pro Tag eine Handvoll Treffer liefert, die du alle anschaust. Bekommst du 30 Benachrichtigungen täglich, liest du irgendwann keine mehr. Diese Einstellungen haben sich bewährt:
- Ein Agent pro Stadt oder Stadtteil statt eines großen Radius um deinen Wohnort.
- Getrennte Agenten für Wohnungen und Häuser, weil Preisgrenzen und Kriterien abweichen.
- Benachrichtigung sofort per App, nicht als tägliche Sammelmail.
- Ein zusätzlicher Agent ohne Zustandsfilter, aber mit enger Preisgrenze pro Quadratmeter, für falsch kategorisierte Inserate.
Prüfe deine Agenten alle vier bis sechs Wochen: Wie viele Treffer kamen, wie viele hast du angerufen, wie viele besichtigt? Liefert ein Agent nur unpassende Objekte, verschiebe die Preisgrenze oder tausche Suchbegriffe aus. Sinken die Verkaufspreise in deiner Region, muss auch der Maximalpreis im Filter sinken.
Wer mehrere Portale bündeln will, kann Metasuchen nutzen. Leverage Immo bietet ab dem Plus-Tarif Suchagenten, die ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen auslesen und jeden Treffer direkt kalkulierbar machen. Wie Suchaufträge bei Maklern, Metasuche und Portalalarme zusammenspielen, zeigt Johannes Schwärzler in diesem Video zur Suche nach der passenden Flip-Wohnung.
Treffer in zehn Minuten vorsortieren
Nicht jeder Treffer verdient einen Anruf. Eine kurze Vorprüfung am Schreibtisch spart dir Fahrten zu Objekten, die nie funktionieren:
- Liegt der Preis pro Quadratmeter höchstens 15 Prozent über deinem Maximalwert?
- Passt die Lage? Den Bodenrichtwert als Orientierung für das Preisniveau findest du kostenlos im Bodenrichtwertportal BORIS-D der Länder.
- Was zeigen die Fotos von Bad, Fenstern, Heizung und Elektroverteilung? Fehlen Bilder davon, frag gezielt nach.
- Wie hoch ist das Hausgeld, und gibt es Hinweise auf anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum?
- Seit wann ist das Inserat online, und wurde der Preis schon gesenkt?
Lange Standzeiten und Preissenkungen sind kein Warnsignal. Sie zeigen dir Verkäuferinnen und Verkäufer, die eher verhandeln.
Reaktionszeit und erster Kontakt
Bei attraktiven Objekten entscheidet sich in den ersten Stunden, wer besichtigen darf. Ruf an, statt eine Nachricht über das Kontaktformular zu schreiben. Im ersten Gespräch klärst du den Verkaufsgrund, den Zeitrahmen, ob es schon Angebote gibt und welche Unterlagen vorliegen. Sag offen, dass du sanierst und weiterverkaufst. Das wirkt seriöser als ausweichende Formulierungen und erspart Missverständnisse beim Preis.
Rechne mit vielen Besichtigungen pro Kauf. Aus unserer Erfahrung sind 20 bis 30 Termine bis zum ersten guten Deal normal, und jeder davon schult deinen Blick. Was du vor Ort prüfst, steht in der Checkliste zur Besichtigung eines Sanierungsobjekts.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eine 62-m²-Wohnung in Ulm stand elf Wochen für 229.000 Euro online und wurde dann auf 209.000 Euro reduziert. Den Ausschlag gab der Suchbegriff "Nachlass" in einem Agenten für Kleinanzeigen: Die Erbengemeinschaft hatte das Inserat ohne Makler und mit drei unscharfen Fotos eingestellt. Nach Besichtigung, Kostenschätzung für Bad, Elektrik und Böden und einem schriftlich begründeten Angebot wurde der Kauf bei 184.000 Euro beurkundet. Ohne den Agenten wäre das Objekt in der Masse untergegangen. Wie du solche Gespräche führst, beschreibt unser Beitrag zum Kaufpreis verhandeln bei Sanierungsobjekten.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Rechne für deine Zielregion den maximalen Kaufpreis pro Quadratmeter zurück und setze den Filter 10 bis 15 Prozent darüber.
- Richte je Stadt einen Agenten auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen ein, mit Push-Benachrichtigung.
- Lege Suchaufträge bei den fünf bis zehn wichtigsten Maklerbüros und Bankmaklern der Region an.
- Pflege eine Liste mit Such- und Ausschlussbegriffen und passe sie nach den ersten Wochen an.
- Blocke dir täglich 20 Minuten für die Vorprüfung und ruf passende Treffer am selben Tag an.
Häufige Fragen
Welches Portal ist für Sanierungsobjekte am besten?
ImmoScout24 hat den größten Bestand, Kleinanzeigen bringt viele private Angebote mit wenig Konkurrenz. Am meisten findest du, wenn du beide Portale plus Immowelt und die Websites regionaler Makler abdeckst. Metasuchen bündeln mehrere Quellen in einem Agenten.
Wie viele Suchagenten sind sinnvoll?
So viele, dass du jeden Treffer täglich anschauen kannst. Bewährt haben sich ein Agent pro Stadt und Objektart plus ein zusätzlicher Agent mit enger Preisgrenze ohne Zustandsfilter. Liefern deine Agenten mehr als zehn Treffer am Tag, sind die Filter zu weit.
Findet man über Portale überhaupt noch gute Deals?
Ja, vor allem bei Objekten mit schwachen Inseraten, langen Standzeiten oder Nachlassverkäufen. Der Vorteil liegt selten im Inseratspreis, er entsteht in der Verhandlung nach einer sauberen Kostenschätzung. Ein großer Teil unserer Objekte stammt aus Onlineportalen.
Sollte der Preisfilter genau auf dem maximalen Kaufpreis liegen?
Nein, setze ihn 10 bis 15 Prozent darüber. Angebotspreise von Sanierungsobjekten sind Verhandlungspreise, und viele werden deutlich darunter verkauft. Ein Filter genau auf deinem Maximalwert blendet genau diese Objekte aus.
Quellen und weiterführende Links
- BORIS-D: Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, Gemeinschaftsprojekt der Bundesländer, betrieben von IT.NRW
- Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer, Bayerisches Landesamt für Steuern