Exposé lesen: Formulierungen, hinter denen sich Kosten verstecken

Ein Exposé ist eine Verkaufsunterlage, und die meisten Kosten verstecken sich in Wörtern, die positiv klingen und wenig festlegen. Gepflegt heißt oft unverändert seit dem Bau, teilsaniert bezieht sich häufig auf ein einziges Bauteil, und eine Circa-Fläche kann den vollen Balkon enthalten. Wer diese Formulierungen vor der Besichtigung in konkrete Fragen übersetzt, spart sich Termine und erkennt früh, wie weit der Angebotspreis vom eigenen Maximalgebot entfernt ist.

Zustandsbeschreibungen und was sie meist bedeuten

Formulierung	Häufige Bedeutung	Deine Rückfrage
gepflegt, solide Bausubstanz	sauber, aber technisch auf Stand des Baujahrs	Wann wurden Elektrik, Bad und Leitungen zuletzt erneuert?
teilsaniert, teilmodernisiert	ein oder zwei Bauteile erneuert, Rest original	Welche Bauteile, in welchem Jahr, gibt es Rechnungen?
renovierungsbedürftig, für Handwerker	Stufe 3 oder 4, Bad und Elektrik fällig	Gibt es Feuchteschäden oder offene Mängel?
Dach erneuert, Fenster erneuert	teilweise nur Deckschicht oder einzelne Elemente	Was genau wurde gemacht, von welcher Firma, mit Dämmung?
liebevoll eingerichtet	Möbel überdecken den Zustand, Fotos zeigen Einrichtung statt Bausubstanz	Bitte Fotos von Bad, Sicherungskasten und Böden

Bei Häusern und älteren Wohnanlagen lohnt sich besonders die Frage nach dem Dach. Der Bundesgerichtshof hat im Dezember 2024 entschieden, dass die Angabe Dach komplett erneuert so auszulegen ist, wie verständige Käuferinnen und Käufer sie verstehen. Neue Bitumenbahnen auf alter Konstruktion erfüllen diese Erwartung nicht. Wie aufwendig eine Dachgeschosswohnung mit seit Jahrzehnten unsaniertem Dach wird, siehst du in diesem Video, in dem wir eine 120-m²-Dachgeschosswohnung analysieren und uns gegen den Kauf entscheiden.

Flächenangaben richtig lesen

Die Quadratmeterzahl ist die wichtigste Zahl im Exposé, weil du damit den Preis pro m² und später deinen Verkaufserlös rechnest. Gleichzeitig ist sie die am wenigsten geprüfte. Achte auf diese Punkte:

• Ca.-Angaben: Frage nach der Wohnflächenberechnung und ob sie nach Wohnflächenverordnung oder nach DIN 277 erstellt wurde. Die DIN-Berechnung ergibt oft mehr Fläche.
• Balkone und Terrassen: Nach Wohnflächenverordnung zählen sie in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Steht der Balkon voll in der Fläche, schrumpft die Wohnung.
• Dachschrägen: Flächen unter 1 m Raumhöhe zählen gar nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte.
• Souterrain, Hobbyraum, Gästezimmer im Keller: meist Nutzfläche ohne Aufenthaltsgenehmigung. Für den Verkauf darfst du sie nicht als Wohnraum bewerben.
• Zimmeranzahl wie 3,5: Ein halbes Zimmer ist ein Durchgangs- oder Kleinstraum, den Käuferinnen und Käufer selten voll bezahlen.

Lage, Haus und Gemeinschaft

Bei Lage und Gebäude arbeiten Exposés mit Andeutungen. Verkehrsgünstig heißt oft Hauptstraße oder Bahnlinie, zentrumsnah kann Gewerbe im Erdgeschoss bedeuten, aufstrebend beschreibt ein Viertel, das noch nicht gefragt ist. Prüfe die Adresse vorab auf der Karte und in Lärmkarten deines Bundeslands.

Bei Eigentumswohnungen sind diese Sätze Warnsignale:

• Rücklage vorhanden ohne Betrag: Frage nach dem Stand pro Einheit und nach anstehenden Maßnahmen. Die Details stehen in den Protokollen, wie du sie liest, beschreiben wir im Beitrag zu Teilungserklärung, Protokollen und Rücklage.
• Fassade und Dach in Planung: Hier droht eine Umlage, die nach dem Kauf dich trifft. Wer zahlt, hängt vom Zeitpunkt des Beschlusses ab, mehr dazu unter Sonderumlage bei der Eigentumswohnung.
• Grundstück im Erbbaurecht, oft nur im Kleingedruckten oder als Erbpacht bezeichnet: Banken beleihen solche Objekte schlechter und viele Käufer meiden sie. Warum das beim Flip schwer wiegt, steht im Beitrag zum Erbbaurecht beim Flip.
• Gas-Etagenheizung ohne Baujahr: Das Typenschild zeigt das Alter, ein Gerät über 20 Jahre planst du als Kostenposten ein.

Vermietet und ideal für Kapitalanleger

Ideal für Kapitalanleger steht häufig bei Wohnungen, die vermietet sind und deshalb Eigennutzer nicht ansprechen. Für einen Flip bedeutet ein laufendes Mietverhältnis, dass du nicht sanieren kannst und an Anleger zu einem Preis verkaufen musst, der sich aus der Miete ergibt. Frage nach Kaltmiete, Mietbeginn, letzter Mieterhöhung und Kündigungsabsichten. Langjährig vermietet heißt oft: Miete deutlich unter Markt, Mieterhöhungen nur in engen Grenzen möglich. Wie du ein solches Angebot durchrechnest, zeigen wir im Beitrag zur vermieteten Wohnung als Flip-Objekt.

Was im Exposé fehlt

Lücken sagen manchmal mehr als der Text. Diese fehlenden Angaben haben fast immer einen Grund:

• kein Foto vom Bad oder nur ein Ausschnitt mit Waschbecken
• kein Grundriss oder ein Grundriss ohne Maße
• keine Angabe zum Baujahr der Heizung
• Fotos mit starkem Weitwinkel, die Räume größer wirken lassen
• fehlende Energiekennwerte

Für Immobilienanzeigen gelten Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Nach den Vorgaben für Immobilienanzeigen gehören bei Wohngebäuden die Art des Ausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse in die Anzeige. Fehlen diese Angaben, fordere den Ausweis vor dem Termin an. Eine Klasse G oder H verändert deine Kalkulation, wie wir im Beitrag zu Wohnungen mit Energieklasse G und H zeigen.

Was im Exposé steht, schützt dich beim Kauf

Nach § 434 Abs. 3 BGB gehören öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder in seinem Auftrag, etwa in der Werbung, zu den Eigenschaften, die du erwarten darfst. Ein Maklerexposé fällt darunter. Der übliche Haftungsausschluss im Notarvertrag schützt die Verkäuferseite nicht, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen hat, so regelt es § 444 BGB.

Speichere das Exposé deshalb als PDF mit Datum, bevor das Inserat offline geht. Wichtige Zusagen wie Baujahr der Elektrik oder Umfang einer Dachsanierung lässt du zusätzlich in den Kaufvertrag aufnehmen. Ein Rechtsstreit nach dem Kauf kostet Zeit, die dir beim Flip fehlt. Exposés, Grundbuchauszüge und Protokolle kannst du vorab mit der KI-Due-Diligence von Leverage auf Widersprüche und Risiken prüfen lassen.

Rechenbeispiel: Was drei Exposé-Angaben kosten können

Eine Wohnung in Hannover, Exposé: ca. 78 m², teilsaniert 2012, gepflegte Anlage mit Rücklage, 219.000 Euro. Das ergibt 2.808 Euro pro m². Nach Rückfragen und Unterlagen sieht das Bild so aus: Der 10-m²-Balkon war voll eingerechnet, nach Wohnflächenverordnung sind es 70,5 m². Teilsaniert bezog sich auf das Bad, die Elektrik stammt von 1971. Im letzten Protokoll steht eine Fassadensanierung, die Rücklage reicht dafür nicht.

Position	Laut Exposé	Nach Prüfung	Differenz
Wohnfläche	78 m²	70,5 m²	7,5 m²
Verkaufspreis nach Sanierung (3.900 Euro pro m²)	304.200 Euro	274.950 Euro	29.250 Euro
Sanierungsbudget	30.000 Euro	40.000 Euro	10.000 Euro
Erwartete Sonderumlage Fassade	0 Euro	6.000 Euro	6.000 Euro
Wirkung auf dein Maximalgebot			45.250 Euro weniger

Der tatsächliche Preis liegt bei 3.106 Euro pro m². Bei einem Angebotspreis von 219.000 Euro ist das Objekt damit vermutlich zu teuer, es sei denn, die Verkäuferseite akzeptiert die Begründung in deiner Verhandlung. Ein Exposé-Prüfer findet sich unter den kostenlosen Rechnern von Leverage.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Markiere im nächsten Exposé jede Zustandsangabe ohne Jahreszahl und formuliere dazu eine Rückfrage.
2. Rechne den Preis pro m² mit der Fläche nach Wohnflächenverordnung, nicht mit der Circa-Zahl.
3. Fordere vor der Besichtigung Grundriss mit Maßen, Energieausweis und bei Wohnungen die letzten drei Protokolle an.
4. Speichere das Exposé als PDF und lass wesentliche Zusagen in den Kaufvertrag schreiben.
5. Gehe erst dann zur Besichtigung, wenn die Antworten zu deinem Maximalgebot passen, und nimm unsere Checkliste zur Bausubstanz mit.